通過對成熟市場如美國、日本、新加坡頭部企業的轉型戰略分析，幫助企業探索新發展模式。美國建築住宅商專注開發，日本房企經曆了從“重資金+重資産”向輕重並舉轉型，新加坡凱德集團通過資産管理建設多元化綜合平台。分析成熟市場房企發展模式，將爲我國房地産企業轉型提供思路。
美國：專注開發模式
以美國住宅建築商中資産規模和市值最大的萊納、帕爾迪、霍頓爲例，堅定以住宅開發作爲業務核心。增量階段房企住宅開發的核心競爭力是規模和速度，增量存量並存階段房企的核心競爭力是市場空間布局和産品變革創新。一方面，以層級更高、大經濟圈的城市作爲投資開發核心以確保企業資金流動性。另一方面，以客戶需求爲導向的産品意識成爲房企經營的新的戰略重心。這一模式的特點是：專業化、低杠杆、高周轉。
1）專業化：加強對客戶畫像的深入研究，建立目標客戶細分模型。並將房屋設計、社區開發與各特定用戶類群相結合開發契合目標核心訴求的對標産品，並對不同人群進行精准營銷服務。同時，美國龍頭住宅建築商聚焦開發流程專業化，做精做細各項附加值高、資産“輕”、溢價高的部分。公司回歸“開發業務”本質，充分利用投資環節、設計環節、銷售環節的品質和服務提高品牌溢價能力。
圖：專注開發模式業務特點
數據來源：中指研究院綜合整理
2）低杠杆：選擇采用部分回購外發債券已優化債務結構、利用期權鎖定土儲、兼營按揭貸款等方式充分利用金融工具，一方面提高資金效率，另一方面有效降低杠杆水平，保持較低資産負債率擺脫短期信用風險。
圖：美國頭部房企資産負債率變化情況
數據來源：中指研究院綜合整理
3）高周轉：一方面，縮短土地持有年限，通過標准化與規模化生産提高周轉效率，並提托專營生産住宅部件工廠進一步縮短建設周期。另一方面，在行業下行階段，選擇聚焦中低端客戶群體的置業需求，由于其客群價格彈性價高可利用促銷方式快速去庫存，保障企業整體收益。
圖：美國頭部房企資産周轉率變化情況
數據來源：中指研究院綜合整理
日本：輕資産模式
日本大多成熟房企通過轉型“輕資産”綜合運營服務商來對抗周期風險。其中，輕資産運營，以運營商和投資機構爲核心，從而打通“投資建設、運營管理、投資退出”整條産業鏈，充分利用外界資源，減少自身投入，從而提高盈利能力。這一模式的特點是：全産業鏈布局、存量房業務。
1）全産業鏈布局：形成圍繞開發的代建、銷售、租賃、管理的輕資産綜合商務模式，通過房地産交易和市場循環實現逆周期增長。疫情下的日本雖然經濟發展停滯甚至倒退，但更是呈現了房地産項目活躍交易的契機。這是因爲受疫情影響，且成熟經濟體隨著新房銷量見頂、行業進入存量時代，房企發展模式向流動性更強的輕資産綜合性地産業務是大勢所趨。
圖：三井不動産輕資産綜合運營模式
數據來源：中指研究院綜合整理
2）存量房業務：發展房屋經紀業務和出租公寓業務，其增長潛力遠超日本住宅開發市場的整體增速。開拓基于包租或托管的出租公寓業務，打造出租公寓管理品牌，管理能力、品牌價值成爲其核心競爭力。
新加坡：資産管理模式
在政府指導下，新加坡房企實踐出一條融合開發和投資的轉型升級之路。以凱德集團爲例，通過私募基金與傳統開發經營爲項目提供了資金基礎和組合技術，而REITs爲前期投資提供了退出機制，最終實現了對區域性地産機會的全盤把握。這一模式的特點是：雙基金模式、運營管理能力
圖：加坡資産管理模式
數據來源：中指研究院綜合整理
1）雙基金模式：商業物業和開發物業的前期投入較高、存在一定的資金壓力風險，凱德集團利用私募基金進行培育和孵化。待項目現金流穩定後注入REITs獲得價值變現，並在期間收取租金收益。最後，REITs通過設置對基金培育的項目具有優先購買權來形成雙基金配對模式。
2）運營服務能力：凱德集團兼顧房地産開發商、房地産運營商、資産管理人三個身份實現了全生命周期開發，占據行業價值鏈附加值較高的部分，同時，業務覆蓋包括綜合體、購物中心、辦公樓、旅宿、住宅、産業園區、工業及物流地産和數據中心的全物業形態，具備較強的運營服務能力。
表 成熟市場房企發展模式的適用場景
數據來源：中指研究院綜合整理
綜合來看，專注開發模式更加適合仍以傳統通開發爲主、目標客戶群體以中低端客戶爲主的區域性中小企業，通過打造産品力爲客戶提供差異化服務，提升品牌力從而提升企業的整體競爭力。輕資産模式適合傳統開發領域具有一定的區域競爭力，且以地産爲中心輻射部分細分領域展開多元化業務的企業，傳統開發通過部分轉型輕資産代建業務實現降低負債抵抗行業下行風險，多元化業務通過多種業態多種服務的疊加實現業務協同。資産管理模式適合産業鏈布局完善、資源獲取能力較高的企業，通過“基金+REITs”等方式進行穩健、合理的資産運營和管理，爲項目帶來更多高附加值業務從而獲得更有綜合效益的發展。