作者| 貓哥

來源| 大貓財經

01

1926年9月，一場飓風以每小時200公裏的速度橫掃佛羅裏達，飓風引起的海嘯將佛羅裏達的兩個城市夷爲平地，摧毀了13000座房屋，415人喪生，海水漲到了二樓，人們只能爬到屋頂逃命。

飓風刮倒的不僅是房屋，還刺破了人類曆史上第一個有記載的“房地産泡沫”。

飓風之後，許多破産的企業家、銀行家或自殺或發瘋，有的則淪爲乞丐。據說美國商界大名鼎鼎的“麥當勞教父”雷·克洛克，也因此一貧如洗，此後被迫做了17年的紙杯推銷員。

佛羅裏達炒房史，是一個充滿“蝴蝶效應”的故事。

佛羅裏達州位于美國東南端，直插海洋，靠近古巴，冬季溫暖濕潤，是一個度假勝地，尤其是邁阿密北邊的棕榈灘島，更是美國富人聚集的天堂，一戰之前，這裏每到冬天就會聚集美國“四分之一的財富”。

一戰之後，事情有了變化，因爲遠離戰爭又大發戰爭財，美國人民感覺口袋充盈，並且相信“美國永遠贏”！工作機會增加，待遇優厚，股票市場繁榮，讓大把的人有了錢，有了錢大家主要幹三件事：買房、買車、玩！

❶ 買房並未在全國形成風潮，雖然1927年的《麥克法登法案》開始允許國民銀行發放非農業不動産貸款，但對房價的刺激並不明顯，1921-1925年間，華盛頓城區的房屋價格漲幅也只有10%左右。

❷ 但是買車的人越來越多。那個年代誕生了一個叫汽車分期的産品，10%的首付款就可以開走一輛昂貴的汽車。

❸ 與此同時，美國正在進行轟轟烈烈的城市化運動，道路改善很多，于是，人們不再受限于火車，“自駕遊”開始盛行。以前只有極少數人才能去的佛羅裏達也成了中産的度假勝地。

他們很快就發現，這裏才是真正的房産價值窪地啊！很多人願意在這裏買房或者買一片土地用來度假，房地産也跟著逐漸繁榮起來。

賺錢的消息就像風，藏都藏不住。

更多的美國人來到這裏，迫不及待地購買房地産。

在1923年—1926年間，佛羅裏達的地價出現了驚人的升幅。例如棕榈海灘上的一塊土地，1923年值80萬美元，1924年達150萬美元，1925年則高達400萬美元。有人傳言，幾年前投入800美元，幾年後賺了15萬美元，于是人們紛紛投入地産行業。

回報也是瘋狂的，地價每上升10%，炒家的利潤幾乎就會翻一倍，但還是趕不上房價，1923年-1926年間，佛羅裏達的地價出現了驚人的升幅。房價以每年超過一倍左右的幅度增長，一幢房子在一年內漲四倍的情況比比皆是，邁阿密地區的房價在3年內上漲了5~6倍。

當時的口號就是，“今天不買房，明天就買不到了！”，《邁阿密先驅報》因刊載巨量的房地産廣告而成爲當時世界上最厚的報紙，據說當時邁阿密只有75000人口，從事房地産業的就高達25000人。

銀行也在推波助瀾，一般人在購房時只需10%的首付，其余90%的房款完全來自銀行貸款。投資者只需支付一定的利息，就可以坐等一個好時機將房子轉賣出去，而售價往往是原價的兩倍以上。還清貸款後，所賺得的利潤可達十倍以上。

佛羅裏達的賺錢效應也吸引了一些另類人物，比如一個意大利移民龐茲，他講了一個郵購券的故事，許諾了超高的收益率，人們爭相到來，龐茲用新錢還舊賬，越玩越大，這也就是“龐氏騙局”的由來。

地産還是主流，到佛羅裏達投資成了美國人致富的途徑之一，開往邁阿密的火車輪船上，擠滿了做發財夢的美國人。

一時間，無數的財富競相投入到佛羅裏達，市區街道兩側的房屋均被高價買下，郊區尚未規劃的土地也分區賣出。買房買地的人很少去實地看看，他們也不在意品質，他們只需要等待，等它上漲後賣出，從中獲得差價。

一場突如其來的飓風打碎了所有美夢。

1926年底，不可避免的崩潰終于來臨了，邁阿密的房産交易量從1925年的10.7億美元萎縮到了1926年的1.4億美元。許多高位接盤的人開始付不起房貸，人們紛紛抛出自己手中的房地産，導致房價暴跌，破産的家庭比比皆是。

這個泡沫的破碎並不是一個獨立的、局部的案例，即便沒有這場飓風，泡沫也會因爲其他的一個小誘因而破滅，之後美國政府大力控制負面影響，但是經濟危機這個炸彈的引線從佛羅倫薩地産泡沫破滅時就被點燃，1929年華爾街崩潰，進而導致了20世紀30年代的世界性大蕭條，這就是另一個故事了。

02

一戰改變了佛羅裏達，二戰改變了日本。

日本的戰後重建，美國是最大的“金主”，但從後續的發展來看，經濟地位有扭轉的趨勢，1953年到1973年的20年的時間，日本成功從一個農業國轉型爲世界上最大的鋼鐵和汽車出口國，創造了“亞洲奇迹”。

但美國也不得不面對日貨的圍困，尤其在1978年第二次石油危機爆發，能源價格大漲，美國通脹嚴重，爲治理通脹，美元彙率上漲，但貿易逆差日漸成爲問題，1984年美國貿易赤字1233億美元，其中對日達三成。

1985年日本外彙儲備超過4000億美元，獨占世界外彙儲備的50%，日本取代美國成爲世界上最大的債權國，經濟總量也趕超意法英德，坐穩老二位置。

然後，廣場協議出台了。

1985年9月，美日等五國決定聯合幹預外彙市場，使美元兌主要貨幣有序地下跌，以解決美國巨額的貿易赤字，之後，五國開始在外彙市場抛售美元，引發狂潮，美元因此持續大幅度貶值，而日元升值幅度最大，三年間達到了86.1%。

日本是怎麽應對的呢？放水：

❶ 積極財政，減稅，追加公共投資和財政開支；

❷ 寬松貨幣，連續降息，從5%降到後來的2.5%；

❸ 鼓勵企業發債，1985-1989年間企業融資金額上升了5.5倍；

❹ 銀行開始大力放貸，尤其是房貸，從1986-1991年，銀行的房地産抵押貸款余額翻了一番；

❺ 日元每年的升值水平超過5%，熱錢湧入；

銀行利率下浮，貨幣超發，老百姓的財富怎樣才能保值增值呢？

這些多到紮手的錢，全都默契的直奔股市、房地産而去，結果顯而易見，股市、地價、房價全部高漲。

股市：1955年到1990年，股市上漲了100倍，具體來看，1986年1月日經指數13113點，1987年9月26000點，1988年日本股市總市值超過當年GDP，1989年12月日經股指創下接近38915.8點的曆史紀錄，當時的股評家喊話，“4萬點開頭，年末5萬點，三年後10萬點都不成問題！”

房地産：從1983年開始日本全國總平均地價從11萬漲到了最高峰1991年的59萬，整整翻了5.36倍。整個日本的地産泡沫東京最有代表性。

1985年，東京推出了在70年代醞釀的“首都改造計劃”，涉及搬遷住戶24.9萬戶，73萬余人，近9%的東京人口，但是大部分人其實都不想搬或者直接坐地起價，而押注東京房地産的大亨們，靠囤地賣地成爲全國富豪。

日本1988年末調查統計的土地總價，是1842兆日元，按當時彙率，美國的地價總額爲403兆日元，也就是說，一個日本列島可以買下4個美國不止，而東京23區總地價411兆日元，“一個東京絕對可以把美國買下”。

1989年的東京銀座5丁目，當年的土地公示價格1平米1.1億日元，折合97萬美元，這也是當年獲吉尼斯世界紀錄的全球最高地價。1990年在東京買一戶60平米小戶都要5千萬日元以上，年輕人不吃不喝要幹15年才能夠得到。

股市和房地産的財富效應，讓戰後拮據的日本人膨脹了，生活奢靡，花錢如流水，甚至出現“講價”越講越高的荒唐局面。

爲啥這麽敢？因爲那是日本人抱著的兩個堅定的信念——“股市永遠漲”、“房價永遠漲”！

但是，到了1990年，日本政府感到地價、股市的瘋漲完全脫離了真實的經濟狀況，泡沫日益膨脹，遲早要崩，與其被動等待，不如主動挑破。

當年放水，如今關閘：

❶ 緊縮貨幣，連續5次加息，利率從2.5%上升到了6%，同時，貨幣供應增速大幅下滑；

❷ 收緊房貸，對土地交易強管制，到1991年，日本商業銀行實際上已經停止了對房地産業的貸款；

❸ 調整土地收益稅；

❹ 出台”地價稅”政策，規定凡持有土地者每年必須交納一定比例的稅收。

貨幣緊縮之後，第一個繃不住的是股市，1990年，日本股市掉頭向下，9月，日經股票市場平均虧損44%，相關股票平均下跌55%，幾乎所有銀行、企業和證券公司出現巨額虧損。

很多公司爲避免破産紛紛抛售不動産，房價地價開始下跌，外資迅速出逃，資金面收緊，1991年，巨大的地産泡沫自東京開始破裂，迅速蔓延至日本全境，到1993年，日本不動産破産企業的負債總額高達3萬億日元。

同期，日本21家主要銀行宣告産生1100億美元的壞賬，其中1/3與房地産有關。之後數家銀行被曝出做假證辦貸款的醜聞，因此産生了嚴重的信任危機，幾家大銀行相繼倒閉。

時代的一粒灰，個人的一座山，泡沫被戳破，後來，日本進入“失去的20年”，從紙醉金迷到低欲望社會，也不過是幾年之間。

03

後來的“亞洲奇迹”，是由一群國家集體締造的，韓國、印尼、馬來西亞、泰國、新加坡等是其中的代表，上世紀80年代末～90年代初，這些國家實現了10%左右的高速增長，令人側目，國際資本蜂擁而至，但卻推高了房地産的風險。

這一切的起源來自于1980年代的開放：

● 菲律賓在上世紀60年代宣布取消外彙管制，1986年允許外資利潤自由彙出；

● 1986年，馬來西亞提高了外國投資者在本國股份公司允許持有股權的比例；

● 同年，印尼亦放松了對資本賬戶的管制。

……

到了1994年，東南亞主要國家基本實現了資本項目下的可自由兌換，金融市場基本完全開放，大量國際私人資本流入東南亞地區，同時銀行信貸開始大量擴張。

1986-1994年，各國流向股市和房地産的銀行貸款比例越來越大，其中新加坡33%、馬來西亞30%、印尼20%、泰國50%、菲律賓11%。

但資金流首先推動的是主要城市的房價：

● 印尼在1988-1991年內房地産價格上漲了約4倍;

● 馬來西亞、菲律賓和泰國在1988-1992年內都上漲了3倍左右;

● 1989年泰國的住房貸款總額爲459億泰铢，到1996年則超過了7900億泰铢，7年裏增加了5倍多；

而1988-1992年間，地價以平均每年10%～30%的速度上漲；在1992-1997年7月，則達到每年40%，有些地方的地價1年竟然上漲了14倍。

蔚爲壯觀。

不過這一切，都不可持續，1997年這一進程戛然而止。

進入上世紀90年代中期，美國經濟開始強勁複蘇，格林斯潘領導下的美聯儲開始加息，美元強勢周期，采取固定彙率制的東南亞國家貨幣被迫升值，出口競爭力削弱，而進口則激增，貿易及經常項目産生了巨額赤字。

1996年前後南亞國家出口顯著下滑，經常賬戶加速惡化。1997年泰铢、菲律賓比索、印尼盾、馬來西亞令吉、韓元等先後成爲國際投機資本的攻擊對象，資本大量流出，固定彙率制被迫放棄，貨幣大幅貶值，經濟普遍出現斷崖式下滑。

地産泡沫開始破裂。

實行“管理下的浮動彙率制度”後，彙市和股市的超跌，泰铢貶值1倍以上，房地産價格也迅速下跌，僅1997年下半年就縮水近30%，泰國的房屋空置率持續升高，其中辦公樓空置率高達50%。

與泰國類似，馬來西亞大量的外債也並未投入到實體經濟中去，而是轉到了房地産業和股票市場，金融危機爆發後，林吉特貶值近1倍，股市大幅崩潰，金融股和地産股甚至下跌了70%～90%。

1997年下半年，馬來西亞房地産的平均交易量下降了37%，各項房價指數開始大幅回落。

其他國家境遇類似，房地産危機、金融危機，東南亞諸國告別之前的高增長，歸于平庸，直到現在也沒回到自己的高光時刻。

04

2007年，美國房地産再一次崩盤，與佛羅裏達的那次不同，這次是全國性的。

2001年，互聯網泡沫破滅，以前一票難求的互聯網公司股票都成了廢紙，經濟衰退，小布什總統當時的對策是刺激房地産，提出了“居者有其屋”這種唬人的計劃。

有錢人早已有房，于是，這一次，政府的注意力轉向了中低收入甚至無收入的人群。

2001年開始，美聯儲連續11次降息，聯邦基金利率從2001年初的6.5%降低到了2003年6月的1%，30年固定利率抵押貸款合約利率從2000年5月的8.52%下降到2004年3月的5.45%。與此同時，美國政府立法要求金融機構向窮人發放貸款。

寬松的貸款利率條件刺激了低收入群體的購房需求，市場狂歡。

發放次級貸款的大部分金融機構是抵押貸款公司，因爲他們也沒什麽網點，于是主要依靠分銷渠道促進業務，這些渠道因爲要拿傭金，于是進一步放寬了借款者的門檻，什麽都沒有的三無人員都敢放，而且推出了“零首付”、“零文件”的貸款方式，不查收入、不查資産，貸款人可以在沒有資金的情況下購房，僅需聲明其收入情況，而無須提供任何有關償還能力的證明。一些放貸公司甚至編造虛假信息使不合格借貸人的借貸申請獲得通過。

金融機構瘋了嗎？沒有。

❶ 因爲有政策壓力，拒絕向低收入人群提供住房貸款的金融機構可能被冠以歧視的罪名進行罰款，數額通常高達數百萬美元；

❷ 因爲房價一直在漲，作爲抵押品，即便出現違約現象，銀行也可以拍賣抵押品控制風險；

❸ 因爲這些抵押貸款公司不能吸收公衆存款，只能依靠貸款的二級市場和信貸資産證券化解決資金來源問題。于是他們把貸款資産證券化，以住房抵押貸款支持證券(RMBS)、CDO等形式把貸款資産賣給市場，獲得資金同時轉移了風險，獲取流動性的同時把相關的風險也部分轉移給資本市場。

到了2007年，與此相關的金融衍生品總額高達8萬億美元，是抵押貸款的5倍。

房價也是一路攀升，2000年到2007年的房價漲幅大大超過了過去30多年來的增長幅度，2006年6月美國10大城市的房價均價比十年前漲了2.9倍，遠遠超過了工薪族的收入增長水平。

物極必反。這一次泡沫的破滅也是從政策變化開始的。

出于對通貨膨脹的擔憂，美聯儲從2004年6月起，在兩年內連續17次調高聯邦基金利率，從1%上調至2006年的5.25%。因爲次貸大多爲浮動利率貸款，隨之大幅上升，而且美國人也不儲蓄，更拿不出六個錢包應對危機，然後很多人就發現，房貸還不起了。

利率上升逐漸刺破了此次房地産泡沫，隨後房價開始明顯下跌，對于那些發放了貸款的機構來說，即便收回斷供者的房産，也無法通過出售房産回收貸款的本息，而且，很多房子根本就賣不出去，只能不斷違約。

次貸危機隨即爆發，並旋即蔓延成百年一遇的金融危機，波及銀行，對沖基金、保險公司、養老基金、包括政府信用支持的各類准金融機構，幾乎全軍覆沒，著名的投資銀行雷曼兄弟破産，美林被收購，RBS等歐洲大型銀行紛紛國有化……

2008年次貸危機至今已近13年，至今，次貸危機對全球的影響仍未完全消除。

05

不論何時何地，房地産的泡沫都有一些特點，比如：

❶ 住房需求有巨大的轉變；

❷ 每一次的地産泡沫背後都離不開貨幣政策的推波助瀾，錢多了肯定要尋找去處，房地産因爲各種禀賦優異，成爲天然的蓄水池；

❸ 泡沫也離不開銀行等機構的推波助瀾，房貸寬松、金融産品無節制的創新；

❹ 投機橫行，每個人都唯恐錯失；

❺ 泡沫破裂有時來自于天災，有時只需一個謠言；

❻ 而不論怎樣，普通老百姓都深受其害

…….

所以，沒有房價永遠漲這種事情，維系家庭財富不光靠國運，也依賴個人的理性判斷，曆史的小波折對個體來說就是大災難，貓哥希望這種小概率事件最好別落到你頭上，各自幸福安康最重要。