提升買房認知，關注“灣區的家”！
文｜獻策
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前兩天刷微博，看到如下一則：
說實話，看到這條微博，當時的反應是：怎麽會是這樣？但轉念一想，這不正是一直在說的未來房地産發展要轉向新加坡模式嗎？也就不足爲奇了。
新加坡這個國家我相信很多人也都知道，它是東南亞的一個城市國家，亞洲“四小龍”之一。
作爲一個華人占總人口70%多的亞洲國家，新加坡的城市發展經驗，特別是在人口密度超過中國的情況下，解決住房問題以及發展房地産經驗，都值得我們關注，也應該給我們帶來啓示。
新加坡的房地産發展歸納起來有兩大特點：
（1），政府主導；（2），政企建造。
（1）政府主導。
新加坡政府很好地解決了“如何讓中低收入群體住上房子，甚至擁有一套屬于自己的房子”這個難題。
1960年，新加坡政府推出“居者有其屋”政策，開始大量興建“組屋”，類似于我們的保障房。
這種房子質量並不差，房價還低。到2008年的時候，占全國80%人口的剛需住進了由政府興建的“組屋”。
另外的20%交給市場去做，叫私人房地産。鼓勵房地産開發商興建商品房，供中高收入群體自由買賣。因爲是市場行爲，房價也一直持續上漲。
這樣，住房的“民生和資本”就被分開了，讓新加坡的居民真正實現了“居者有其屋”，而且還可以自由升級居住需求。
新加坡政府把這套政策制度一直堅持下來，使得大部分人住上了“政策房”，很好的解決了買房難的問題。
這幾年，我國一直在加速向新加坡住房制度轉型，但我們沒有組屋基因，政府也沒有能力承擔建設這麽多的低價保障房，所以我們在“居者有其屋”層面，推出了“共有産權房”和“保障性租賃住房”。
其實在十四五規劃和2035年遠景目標綱要草案中，針對房地産方面就提出，要完善住房市場體系和住房保障體系。也就是說未來我們也要把住房的市場和保障分開。
未來，我國住房可能會形成兩個市場：普通居民可以申請購買共有産權房，或住進保障性租賃住房裏。而有錢人會繼續購買商品房，升級自己的住房需求，即使是投資一兩套房子，收租或漲房價，也可以很好的對沖貨幣的貶值。
畢竟在“求是雜志”發表的領導人文章裏明確提出：“要增加城鄉居民住房、農村土地、金融資産等各類財産性收入”。
（2），政企建造。
建造這些“組屋”，因爲基本上不怎麽賺錢，所以民企是不願意進入的，這時候國企就有不可推卸的責任和擔當。政府企業具有規模大、風險低、貫徹落實強等特點（新加坡的政府企業相當于我國的國有企業）。
02
在新加坡特別值得學習借鑒的，還有開發商怎麽由單一住宅開發轉向商業不動産開發。
這其中最典型的政府企業代表是凱德集團。凱德集團的轉型很好地運用了房地産信托投資基金（REITs）的方法。把不動産金融的經驗與單一開發商的傳統經驗相結合，僅僅用了7-10年的時間就很好地完成了轉型，創造了屬于新加坡的獨特模式。
爲了更好的讓大家理解房地産信托投資基金（REITs）,舉個例子說明一下：
假設政府宣布，在接下來的二十年將大力開發東海某個小島的旅遊業。可以預見，將會有越來越多的遊客去該島上旅遊、觀光，購物和消費。因此，在島上靠近沙灘的幽靜處建造一個度假酒店，可能會有不錯的生意。很多人都想投資該小島的酒店。但是建造一座豪華的五星級酒店需要很大的初期投資，同時，在酒店建成之後，也需要專業化的團隊去進行管理。作爲一個資金量十分有限的個人投資者，是很難實現自己投資這種高檔酒店的願望的。房地産投資信托的誕生，就能巧妙的解決這個問題。
目前凱德集團已經成爲全球最大、最綜合、最有效率、也是績效最好的房地産開發、建造和運營者。
除此之外，新加坡還有非常先進的公寓出租和運營經驗，例如：新加坡擁有全球最大的雅詩閣系統公寓。（在我國目前對房企融資管理的“三道紅線”下，房企投資興建公寓無疑是自廢雙手。）
另外，新加坡在大型綜合商用物業的開發建設，特別是高度複合功能以及超高層的空間複合利用方面（類似于我們所說的立體城市），也擁有非常豐富的開發經驗和管理經驗。
新加坡地域小，土地稀缺，空間資源十分有限。這反而促使其更聚焦于集約化地使用空間和提升空間的使用效率。
03
以上所述，新加坡的居民住房制度和房地産開發模式都確實有值得我們學習借鑒的地方。
當然，我國人多地廣，各地發展又極不均衡，任何一項政策的出台或制定，都應該要謹慎，因爲關系著國計民生。
大破大立帶來的是出清，同時也帶來了機會。
爲了振興實體經濟，推動共同富裕，一切有利于人民對未來美好生活的向往，都應該積極探索。
就讓我們拭目以待吧。
以上全文，感謝閱讀。
THE END
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