現在，位于北京三元橋的“三元NEO·CitiGO歡閣酒店”的房費水平，最高時已經達到了1200元/間·晚左右，因爲時常客滿，而平日客房價格也達到了800～900元/間·晚。
三元橋是從北京首都國際機場進入市區的“門戶之地”，往來商旅絡繹不絕。但也就在一年多以前，這家酒店還挂牌“宜必思”的時候，它的客房價格只有現在房費水平的一半左右。
“宜必思”與“CitiGO”都是華住集團旗下管理的酒店品牌，前者是華住集團運營多年、廣泛布局的經濟型酒店品牌，後者則是華住集團推出的主打社交共享、針對年輕潮流人群的輕奢酒店品牌。
《中國經營報》記者見到華住集團總裁金輝的當天，他也考察了酒店開業情況，並與酒店經理討論了客房定價的問題。
“高價不是酒店管理的目標，還是希望性價比更高一些。”金輝對記者表示，“現在客群更加年輕了，我們希望客人能夠得到不一樣的體驗。”
華住集團將“宜必思北京三元橋酒店”升級爲“北京三元NEO·CitiGO歡閣酒店”，代表著城市消費升級所驅動的城市更新。
如今，華住集團不僅是“北京三元NEO·CitiGO歡閣酒店”的酒店管理方，同時也是酒店物業的業主之一。與翰同資本及另一家外資機構，組成合資公司以2億美元的代價，向騰飛酒店信托（新加坡）全資收購了宜必思北京三元橋酒店及毗鄰的北京諾富特三元酒店。
其中，宜必思北京三元橋酒店保留了原酒店業態，並重新定位、升級、改造之後，在今年7月份上線開業。
翰同資本已經牽頭發起了7只城市更新資産並購基金，在北京、上海兩座城市先後部署了8個商業、辦公類城市更新項目，且已完成了其中4個項目的退出。
“中國正處于消費升級和快速城市化進程中，很多城市配套設施的舊面貌、低效能與區域價值、城市形象不相匹配，亟待更新。”翰同資本創始人王倩說，“我們通過獨特的渠道發現一些具備潛在價值的老舊物業，同時擁有專業能力爲其重新尋找准確的定位、實施合理的設計改造，並通過管理運營向其賦能，提高坪效，最終實現物業的資産溢價及快速退出。”
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一筆2億美元的酒店收購交易
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收購、改造、升級並重新開業後的北京三元NEO·CitiGO歡閣酒店，設計理念尤其強調“小客房、大公區”。酒店的設計改造並沒有擴大房間面積，但是客房內實現了高度智能化，衛生間幹濕分離，采用了頂級的衛浴及床品。
而在公共空間，北京三元NEO·CitiGO歡閣酒店的首層大堂配備了超大空間的全日制網紅餐廳、獨立吧台、共享辦公長桌、多媒體會議室、VIP會客廳、健身房及自助式洗衣間。
此外，北京三元NEO·CitiGO歡閣酒店以社交客廳的形式，將提供豐富的Party、駐唱、狂歡等活動，同時滿足酒店周邊工作白領人群及入住賓客的休閑需求；酒店大堂接待區增加了藝術品陳列區和公共藝術空間。
據王倩介紹，扣除空置成本及運營費用，酒店新開業後的坪效（每平方米營業面積上每天所能産生的營業額）能夠達到9~10元左右，這超過了酒店周邊甲級寫字樓的坪效，而通常同區域內辦公物業的坪效要高于酒店物業。
此前華住集團只是酒店管理方，但現在與翰同資本一起，共同持有北京三元NEO·CitiGO歡閣酒店。
在酒店物業收購過程中，華住集團是酒店管理人，享有優先購買權。因此在2018年1月份，華住集團聯合翰同資本及另一家外資機構，以2億美元的價格收購了這兩處相鄰的酒店物業。
用于收購酒店物業的合資公司在2018年5月份與騰飛酒店信托（新加坡）完成了交割。由于這兩處物業附帶了不可破的酒店管理協議，翰同資本綜合考慮了各類業態供需、樓宇建築結構、改造難度、經營效益以及兩棟酒店的協同效應後，決定保留原有酒店業態，重新定位升級後選擇了華住集團旗下的輕奢酒店品牌CitiGO。
經過6個月時間的全面改造後，北京三元NEO·CitiGO歡閣酒店重新上線開業，將能夠提供400多間客房。據悉，毗鄰的北京三元NEO·諾富特酒店部分的升級改造也已在籌備，有望在2020年下半年面市開業。
這是翰同資本與華住集團收購、改造並重新推出的第二個酒店業態的城市更新項目。2018年底，上海靜安NEO·CitiGO歡閣酒店已經開業，與北京三元NEO·CitiGO歡閣酒店的合作方式一樣，除了作爲酒店管理方，華住集團也是通過合資公司共同持有酒店物業的業主方之一。
華住集團分管投資業務副總裁葉菲表示，公司與翰同資本已經在存量資産投資和酒店運營兩個領域結成了戰略協同合作夥伴，北京、上海這兩個酒店業態城市更新項目上的合作，不僅有利于華住集團高端酒店品牌的擴張布局，也能夠通過物業資産增值實現良好的投資回報。
“北京三元橋這兩處酒店物業，收購前一直由華住集團進行運營管理，享有優先購買權。在收購機會出現的第一時間，華住集團把獨家資源帶給了我們。”王倩說，翰同資本具有解決清租、訴訟等存量物業常見的曆史問題，以及定位、設計、改造、運營的全方位資産管理能力，發揮與股權基金的協同效應，搭建了豐富全面的運營商資源體系，創造了利益共享的劣後捆綁合作模式。
北京三元橋這兩處酒店物業的收購上，除了華住集團之外，翰同資本還引入另一家外資機構募集了美元資金。
“目前國內資金募集在監管上比較嚴格，而且內資機構的決策流程比較長，因此我們優先考慮引入外資機構。”王倩說，“房地産業是一個強周期行業，尤其需要把握好買進賣出的時機，很多投資、交易機會稍縱即逝，我們需要把所有的流程都盡量往前推。”
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7只並購基金、8個城市更新項目
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“NEO”是翰同資本推出的城市更新作品的系列品牌，象征著城市裏自然（Natural）、環保（Environmental）、有機（Organic）、可持續發展的空間，這些城市空間聚焦在辦公、居住、商業等綜合業態。
最早從2017年5月收購位于北京中關村的遠中悅來大廈項目開始，翰同資本作爲牽頭的投資機構，已經在北京、上海兩座城市發起了7只城市更新資産並購基金，陸續完成了位于北京三元橋、中關村、上地、順義中央別墅區及上海靜安寺、外灘豫園、張江等8個城市更新項目。
王倩向記者介紹，翰同資本牽頭收購的城市更新項目分爲兩類，一是城市核心地段的商業綜合體，二是高科技園區的辦公樓。
“這兩類城市更新項目在收購體量上也比較適中，單體體量約爲5000~20000平方米，資産價值約爲3億~10億元，宜于進行整體改造，流動性較高。我們基本可以在一年到一年半時間內完成整個項目的存量資産整理、設計、改造、招商的全流程。”王倩說。
例如在北京三元NEO·CitiGO歡閣酒店項目上，一方面翰同資本是作爲牽頭收購的出資方、投資人，另一方面承擔了交易的投資顧問以及項目資産管理方的角色，全面負責項目收購後的改造運營。
“翰同資本不會盲目求大，尤其是資産管理規模上。之後隨著能力提升，我們會適當提高單個城市更新項目的收購體量。”王倩告訴記者，“還是會立足北京和上海，房地産是一個本地化業務，異地投資面臨資源協調的問題。最好的商戶、最新的品牌會優先在北京、上海落地，承租能力也更高。”
除了上海靜安NEO·CitiGO歡閣酒店、北京三元NEO·CitiGO歡閣酒店相繼開業之外，近期，翰同資本還與國際私募股權投資機構KKR搭建了合資平台，收購了位于上海外灘的豫園福都商廈，該項目後期將被改成爲一個1.7萬平方米的混合用途的商業物業。
據悉，翰同資本先期部署的8個城市更新項目，其中4個項目在8~20個月內實現退出。
翰同資本最早在2017年5月份參與收購了北京中關村遠中悅來大廈項目，並于2018年5月份完成退出。據王倩透露，該項目的IRR（年化內部收益率）達到了60%左右。
今年9月份，新加坡上市地産商吉寶置業以1.79億元的代價，收購了翰同資本與一家境內機構共同持有的北京上地NEO項目（前身爲國通創安大廈）。而在今年1月份，翰同資本與這家境內機構合資發起設立的一只基金才接手了該項目。
此外，今年10月份，翰同資本參與投資的上海張江NEO項目也完成了退出，該項目的主要投資方包括華住集團，接手的是陽光城集團，據稱之後翰同資本將與陽光城集團一起組建合資公司共同運營。
值得注意的是，翰同資本在今年陸續退出的上海外灘NEO項目（前身爲豫園福都商廈）、北京上地NEO項目（前身爲國通創安大廈）、上海張江NEO項目（前身爲蓋臣商務中心），KKR、吉寶置業、陽光城集團等投資方均是在項目處于改造的在建工程階段接手，但翰同資本在前期已經爲這3個項目完成了清租、業態規劃、設計改造等工作，甚至包括招商。
“我們谙熟市場上境內外投資機構、開發商、戰略投資者、險資以及追求穩定收益的核心型投資者、自用型買家等各類資産持有的需求，也爲這些城市更新項目從前期收購到後期退出都做好了安排，包括資本結構、業態定位、規劃設計、收益管理、稅務籌劃、租賃協議以及管理協議等。”王倩說，“這些接盤的投資者也接受我們的定位和改造方案，這證明我們的前期規劃和執行能力得到認可。”