文 | Ellie
曆經數月，備受矚目的物流地産選手——易商紅木終于登陸資本市場，成爲了香港今年以來第二大IPO事件，也是2014年以來港股最大地産行業IPO。
11月1日，ESR(易商紅木)正式登陸香港聯合交易所有限公司主板，股票代碼爲“1821”，本次易商紅木以每股16.8港元的價格在全球公開發行，募資總額超過126億港元。
值得關注的是ESR(易商紅木)最終的發行股數爲7.52億股，較計劃募集股數多出將近1億股。上市一開盤，ESR(易商紅木) 漲幅爲4.76％；截至午間收盤，該股報17.89元/股，漲幅高達7.02%。
對于ESR(易商紅木)成功上市，投資方華平投資董事總經理、東南亞地區總裁潘建（Jeffery Perlman）向投中網-PropTech研習社表示：“今天ESR(易商紅木)的成功上市是公司發展的又一個重要裏程碑。作爲亞太地區首屈一指的倉儲資産開發商、業主和運營商，ESR(易商紅木)成功登陸香港聯交所主板不僅彰顯了物流地産領域的巨大發展潛力，更進一步強化了公司在亞太地區的市場領導地位。隨著公司踏上新的征程，我們將矢志不渝，繼續爲租戶、資本合作方和股東創造價值。”
根據仲量聯行報告，按建築面積及按投資組合資産價值計算，易商紅木是專注亞太區的最大物流地産平台。而按2019年7月1日至2020年12月31日的建築面積計，易商紅木擁有亞太區主要市場總數最多的儲備項目。
一
起底易商紅木
專注亞太市場，投資是擴張利器
說起易商紅木，有些讀者可能感到陌生，其實易商紅木和普洛斯、宇培在做同樣一件事，都是標准物流地産的開發、運營、投資。只不過從行業實力上來說，普洛斯是絕對的亞洲市場老大，在物流地産Top10 的名單裏，普洛斯一家管理體量超過後續第二至第十總和還多。
但在普洛斯之外，易商紅木與寶灣、宇培、嘉民等同梯隊的物流地産選手比起來，就非常有自己的特色了。縱觀整個物流地産行業，後起之秀的血統裏往往會帶著普洛斯、安博的蹤影，但在新經濟的浪潮裏，以易商紅木爲代表的選手，還是闖出了自己的天地。
從管理規模上看，截至2019年6月30日，易商紅木的資産管理規模約爲202億美元（其中27億美元來自資産負債表），包括建築面積約8.5百萬平方米的已竣工物業，建築面積約4.4百萬平方米的在建物業，及建築面積約2.4百萬平方米的留作日後發展的待施工土地，建築面積合共超過15.3百萬平方米。
而亞洲第一全球第二的物流地産霸主普洛斯，在地産和私募基金領域管理的資産總額超640億美元，在全球擁有和管理的物業組合超過7300萬平方米。
那易商紅木主要服務哪些市場？
在選址標准上看，易商紅木主要發展亞太區一線及1.5線城市的物流地産，戰略選址定位在中國、日本、韓國、新加坡、澳大利亞及印度的主要物流樞紐、重要海港、機場、交通樞紐及工業區附近。
目前，中國是易商紅木第一大市場。
易商紅木資産管理規模分布（來源招股書）
憑借專注亞太區的業務模式，易商紅木資産管理規模由2016年12月31日的74億美元增至2017年12月31日的120億美元，截至2019年6月30日，資産管理規模已經增至202億美元。
至于爲何易商紅木僅專注亞太區？
易商紅木在招股書中表示，2019年至2023年，預測中國、日本、韓國、新加坡、澳大利亞及印度的非公消費複合年增長率爲8.1%，約爲同期美國預期4.0%的增長率的兩倍。此外，根據仲量聯行報告，于2018年，亞太區人口超過36億（占全球人口約50%）， GDP超過28.6萬億美元（占全球GDP超過33%）。
從業務構成來看，易商紅木目前主要有物流發展、基金管理和投資三塊業務。
從營收占比來看，截至2019年6月底，三塊業務的占比分別爲40.7%、19.8%和39.5%。其中，物業發展板塊的營業收入占比從2016年的21%升至2019年6月底的40.7%。
易商紅木業務構成（來源招股書）
在易商紅木公開招股書後，有人诟病其基金管理費收入和投資收入占比較高。但其實要跟物流地産一哥普洛斯去對比，你會發現這是物流地産新型玩法，光靠苦力拓資産不夠效率，資本是件更加靈活的工具。
但這個模式要玩得轉，核心是融資成本足夠低，比如普洛斯全球融資成本可以低至3%一下，憑借全球超低的資金成本，普洛斯才成就了目前的亞洲霸主地位。易商紅木，從一開始就拿起資本這個工具，無可厚非。
易商紅木業務模式（來源招股書）
從客戶群體來看，易商紅木主要服務的是電子商務及第三方物流租戶。
招股書顯示，易商紅木的客戶主要是需要物流配送設施的大中型跨國及國內租戶，包括電子商務公司、第三方物流供應商、實體零售商、制造商、冷鏈物流供應商及其他租戶。
第三方物流供應商爲各行業的終端用戶提供服務，包括電子商務、電子産品、快消品、零售及快餐連鎖、一般物流服務、汽車及配件、醫藥、醫療設備及器械行業。
截至2019年6月30日，易商紅木前五大租戶中，一名爲電子商務公司，一名爲實體零售商，另外三名爲制造商。
招股書顯示，截至2019年6月30日，以出租面積計算，投資組合資産租戶群中約48.5%爲電子商務及第三方物流租戶。2016年、 2017年、2018年以及2019年1-6月，易商紅木資産負債表物業中來自電子商務及第三方物流租戶的租金收益分別占總租金收益的82.6%、 76.7%、63.5%及41.0%。
做了這麽大的規模，易商紅木一共有多少人呢？
截至2019年6月30日，易商紅木在七個地區一共才雇傭了595名員工。
易商紅木雇員的地區分布情況（來源招股書）
那麽這595位員工給公司貢獻了多少業績呢?
招股書顯示，易商紅木2016年、2017年、2018年和2019年1-6月分別實現收益0.97億美元、1.53億美元、2.54億美元和1.55億美元，其相應的毛利率分別爲97.3%、97.7%、82.8%和73.2%，經調整EBITDA分別爲1.06億美元、1.82億美元、2.40億美元和1.25億美元。
拿2019年的業績來看，相當于595位員工年賺近10億人民幣，相當于人均創收160多萬人民幣。
易商紅木財務情況（來源招股書）
二
易商紅木的投資版圖
8年間狂收5家公司
截至2019年6月30日，易商紅木管理30家由第三方出資的私人投資公司，總股本承諾超過63億美元，同時管理兩支于新交所上市的不動産投資信托基金，總賬面估值約爲29億美元。
2016年、2017年、2018年以及2019年1-6月，按管理費收入計，易商紅木所管理單一最大基金貢獻的收益分別約總收益的10.9%、12.2%、12.0%及8.8%。同期，易商紅木所管理五大基金及投資公司（全部均爲發展基金及投資公司）貢獻的收益分別約占總收益的34.0%、 31.5%、 27.9%及23.8%。
後來者易商紅木爲什麽能在短短的8年間做到這麽大的規模？其中一個原因是靠不斷收購資産。
招股書顯示，自2016年以來，易商在與紅木合並之後，正式開啓了“買買買”之路。截至2019年6月底，易商紅木一共收購了5家公司。就在2019年，易商紅木還收購了2家公司。
（1）與紅木合並
該合並交易于2016年1月完成，在合並當年，合並後紅木業務爲易商紅木貢獻收益24.5百萬美元及綜合利潤40.5百萬美元。
（2）收購Infinitysub集團
2017年1月，易商紅木以43.9百萬美元收購Nabinvest Oxley Singapore Pte. Ltd.全部股權。在合並當年，收購後Infinitysub集團爲易商紅木貢獻收益10.6百萬美元及綜合利潤3.7百萬美元。
（3）收購CIP
2018年8月，易商紅木透過附屬公司ESR Developments (Australia) Pty Ltd以對價40.1百萬澳元（約27.1百萬美元）收購CIP（擁有數家附屬公司及合資經營企業，統稱「CIP集團」）全部股權。
截至2018年12月31日止四個月，收購後CIP集團業務爲易商紅木帶來收益40.7百萬美元及綜合利潤損失1.0百萬美元。
（4）收購VITM
2018年10月，易商紅木根據億達工業房地産信託合併完成以62.0百萬新加坡元（約44.7百萬美元）收購VITM全部權益，該公司爲資産管理公司，在新加坡提供信託管理服務。在收購當年， VITM爲易商紅木貢獻了0.05百萬美元利潤。
（5）收購Propertylink
2019年3月，易商紅木將Propertylink作爲本集團的附屬公司合併入賬，並于2019年4月完成收購Propertylink。管理層將收購Propertylink視爲業務合併。Propertylink于收購日期爲全面營運的公司，主要在澳大利亞提供管理服務。
自2019年3月以來， Propertylink爲易商紅木截至2019年6月30日止期間的收益及綜合利潤分別貢獻15.5百萬美元及4.6百萬美元。
(6)收購Sabana REIT
2019年6月，易商紅木完成收購Sabana REIT額外51%權益。易商紅木先前持有Sabana REIT 42.8%權益，並入賬列作于聯營公司的投資。自收購以來，Sabana REIT並無爲我們截至2019年6月30日止期間貢獻收益及綜合利潤。
通過不停的“買買買”，易商紅木的資産管理規模由2016年底74億美元激增至2019年6月底202億美元。
三
背後的手：華平投資
易商紅木自2011年成立以來，一共完成了八輪投資，主要股東包括華平投資旗下基金WP OCIM 、SK集團、京東物流和荷蘭的基金會APG等。中國機構投資者包括華融資産、浦發銀行和光大控股的子公司運晖環球等。
易商紅木的融資曆史如下：
易商紅木融資曆程（來源招股書）
在本次IPO發行前，華平投資持有易商紅木39.89%的股份，是第一大股東，此外，韓國上市公司SK持股11.97%，京東物流集團持股8.56%，荷蘭的基金會APG-Stichting持股7.80%，StepStone持股 2.52%，通用電氣養老金信托持股1.40%，高盛持股1.94%。
易商紅木股權結構（來源招股書）
可以看出，華平投資是易商紅木的最大持股股東。
易商紅木的成立確實與華平投資密不可分。
早在十余年前，華平投資就敏銳地意識到電商行業對現代物流倉儲的迫切需求，並開始在物流産業鏈全面布局，易商紅木即是其中之一。
早在2009年，華平就找來了物流行業裏經驗豐富的沈晉初和孫冬平創辦了易商。2014年，易商拓展進入韓國市場；2016年，通過與紅木集團合並易商進一步擴大業務範圍進入日本市場，正式成立易商紅木，即今天的ESR(易商紅木)。
作爲易商紅木的“成長助推器”，華平不僅爲公司提供了強大的資金支持，同時充分利用華平在地産領域的深厚積累和資本市場的廣泛網絡，積極調動資源、出謀劃策，支持易商紅木不斷拓展新市場和引入一流戰略合作夥伴。
易商紅木甚至在招股書中專門拿出一個章節來講述其與易商紅木的關系。易商紅木在招股書中強調集團可獨立經營業務，且不會過度依賴華平投資及其聯系人。
易商紅木在招股書中表示，除兩名非執行董事Jeffrey David Perlman及Joseph Raymond Gagnon（由WP OCIM聯屬公司委聘）外，概無其他董事或高級管理團隊擔任WP OCIM或其任何聯屬公司的任何董事會或行政職位，或受WP OCIM或其任何聯屬公司委聘。
此外，京東物流首席執行官王振輝和SK集團執行總監Ho Jeong LEE各占一個非執行董事席位。
易商紅木董事會構成（來源招股書）
據悉，華平投資是全球知名的私募股權投資機構，專注于成長性投資，目前管理逾620億美元的私募股權資産，投資了190多家企業。
在物流地産板塊，2014年華平投資還投資設立了東久中國，核心業務包括園區開發和運營、産業投資和基金管理。成立5年來，東久中國實現了迅猛發展，目前在上海、北京、深圳和南京等地持有總建築面積超過200萬平米的總部園區和廠房。
此外，華平投資的物流産業鏈布局落子頻頻。接連投資了安能物流、中通快遞、主打同城配送的服務商雲鳥科技和倉儲物流平台新宜中國等。
除了深耕物流板塊，長租公寓也是華平投資重金加碼的賽道。
2015年，華平聯合創立盛煦地産，主要從事中高端租賃式公寓和創意辦公投資持有經營性資産管理公司。
此外，華平投資還先後投資了魔方公寓、自如、V領公寓等多家長租公寓。
這樣看來，華平投資雖然是數一數二的私募股權投資機構，但在地産板塊野心十足。620億基金規模之下，一個以物流資産爲基底的地産矩陣正在成型。