深圳步入世界一線會展城市之列
經濟換擋提速，産業轉型升級，生産力創新要素集結，深圳2019年上半年成績斐然，軟件和信息技術服務業增長21.3%，高技術制造業增加值增長8.7%，房地産投資再創新高！
備受矚目的深圳史詩級土拍落下帷幕，成交224億，超30家中國龍頭房企參與競拍，競爭之激烈，前所未見。
強悍的超吸金引力，是騰訊、華爲、中興、大疆、邁瑞、曠世等科技企業塑造的數十個深圳“粵海街道”，源源不斷的吸納了中國科創人才和創投資金。
另一方面，深圳的寸土寸金，是深圳國際化的鮮明例證，越來越多的世界500強企業將亞太總部和創新研發中心，搬遷至深圳，依托深圳濃厚的科創氛圍和人才聚集厚度，布局新産業、新技術，參與全球新一輪産業競爭。
正如紐約是美國繁榮的鏡子、東京是日本國際化的窗口，國際化的深圳，也在繼續強化著自身“世界之窗”的角色。
深圳作爲粵港澳大灣區核心城市和科創中心城市，對于世界級展示平台的需求是極其強烈的。深圳國際會展中心的成型，正逢其時。
據有關媒體報道，世界第一大會展中心-深圳國際會展中心，將于今年9月份迎來展會“首秀”，這不僅意味著世界和中國、深圳的商務和人才交流迎來新的旗艦平台，而且宣告著深圳將跻身新加坡、香港、巴塞羅那、漢諾威等國際一線會展城市行列。
如果以會展業發達城市爲鑒，國際會展新事物，必將帶來新的財富機遇。
NO.1｜壹
發達經濟體會展業，不僅僅是影響力
國際會展中心，蘊含新的商務需求
不久前，據國際展覽業協會的全球會展城市影響力報告顯示，深圳首次榮登世界會展新興城市，但排名遠遠低于倫敦、新加坡、巴塞羅那、香港等國際中心城市。
金融業配套、國際資本開放程度、國際貿易樞紐站等造成了影響力差距，而缺乏世界級的會展中心才是關鍵問題所在。
圖爲巴塞羅那會展中心，周邊分布著密集的商業寫字樓
房地産服務商戴德梁行在2018年城市寫字樓數據報告中指出，具有影響力的世界級會展中心周邊寫字樓市場，往往以低空置率和高收益率占據投資者心智，而數據也在證實著這種投資策略：會展中心的規模和影響力決定會展商務圈的繁榮程度。
香港，作爲全球五大會展城市之一，常年舉辦大小會展300余次，會展經濟規模達千億産值，奠定其價值的正是于1988年投資上億美元建成的香港會展中心，展館面積爲世界最大之一。
而且由于展館處于城市交通中心，吸引了追求效率和感應市場變化的企業布局展館周邊，這就促使展館附近的商務寫字樓市場需求旺盛。
香港會議展覽中心，被衆多評級機構選爲亞洲最佳會議展覽中心，除了是著名的旅遊景點，更是周邊寫字樓租金效益的價值原點，隨著會展商務圈的影響力逐漸擴大， 周邊鱗次栉比的寫字樓大廈在展館擴建中拔地而起。
戴德梁行數據顯示
香港寫字樓市場平均租金收益率達4.5%，平均空置率爲6%。而距香港會展中心10分鍾步程的金鍾、灣仔區域寫字樓租金收益率高達5.2%，在全球寫字樓市場中獨占鳌頭，平均空置率爲4.5%-5%。
圖爲香港會展中心旁密布的寫字樓
比如位于香港會議中心附近的華潤大廈、會展廣場辦公樓、中環廣場、瑞安中心等高層寫字樓，駐紮著衆多的會展專業服務商，以及與之相關的金融、財稅等配套服務企業，繁榮了香港會展商務圈，貢獻了超高的企業入駐率和高薪就業機會。
新加坡博覽中心，是世界五大展覽中心之一，依靠新加坡獨特的地理位置和發達交流環境，形成了如今聞名遐迩的新加坡會展商務圈，金融、財會、會展策劃等專業服務商和科技企業區域總部聚集其中。
圖爲新加坡會展中心夜景
新加坡仲量聯行調查顯示
隨著新加坡土地供應的減少，寫字樓市場的空置率會越來越低，預計寫字樓市場將出現供不應求的局面，尤其是新加坡三大會展中心旁的寫字樓空間，空置率會進一步縮至5.6%，同時租金收益率有望達到6%-7%。
世界500強區域總部、會展專業服務商、科技企業、新型共享辦公空間服務商等共同聚集在新加坡各大會展中心旁，提升了産業協作度。
而即將改寫世界會展業格局的深圳國際會展中心，不僅僅是一座展覽面積巨冠，更是産業聚集的核心平台和世界級會展商務圈孵化的源動力。
業內權威人士估計，按照會展中心的産業聚集和影響力將來看，深圳國際會展中心作爲世界第一大會展中心，未來將集結國際影響力的會展商務圈，其周邊的寫字樓市場租金回報率將達到6%-7%，具備投資想象力。
即將竣工的深圳國際會展中心登錄大廳
除了形成會展商務圈，深圳國際會展中心所在的會展灣，目前已布局規劃了航空航天、清潔能源、電子信息等高新技術産業，辦公空間需求旺盛。
疊加會展灣獨特的粵港澳大灣區交通中心，會展業專業服務商、高新科技企業、會展配套服務商、粵港澳大灣區區域總部企業等將使得展館旁的寫字樓一票難求，會展商務圈財富聚集。
NO.2｜貳
冷周期，空置率上升
外資逆勢湧進一線城市
深圳寫字樓，底層投資邏輯未變
剛剛過去的一季度和二季度，深圳寫字樓市場有些冷淡，各大商務中心區的寫字樓空置率有所提高。
然而，在全球貿易不確定性因素影響下，股指、期貨、債券、股票等短期性資金産品出現了較長時期的搖擺波動，資産管理機構紛紛作出分散風險投資措施。
作爲全球經濟增長穩定器的中國，核心城市的寫字樓物業，依然成爲國際資本圍獵的重點，頻繁出現大宗交易。
根據世邦魏理仕CBRE的數據，2018年，外資在中國商業地産投資激增62%，規模達到780億。（黑色色柱爲外資購置商業地産，紅色爲內資）
數據來源：世邦魏理仕
從交易占比來看，2018年，外資買家的交易數量和金額占比分別爲40%和45%，同比大幅提高。
進入2019年，外資的湧入趨勢不但沒有減弱，反而進一步提高。
5月22日，世邦魏理仕報告顯示：
2019年一季度，國內大宗物業投資繼續活躍，交易金額超過人民幣530億元，其中外資占比進一步大幅提升至50%，超過中資，爲2016年以來單季最高。
那麽一季度外資投資的這530億，究竟都布局了哪些城市的商業地産呢？
外資瞄上的，幾乎清一色是北上廣深一線核心城市！
最近，據投資行業權威網站投中網彙總數據顯示，包括世界頂級投行黑石集團在內，已有16家外資機構參與“抄底”內地商辦樓宇，光是買8起商辦寫字樓就花了300億。
近年來主流外資機構參與的中國內地大宗物業交易情況 ：
（ 圖源投中網）
作爲四大一線城市中，最年輕的城市，深圳的商業地産市場積澱與沉澱資金盡管不如北京、上海，但作爲中國冉冉升起的科技引擎，深圳商業地産依然受到大資金的圍獵，並且商務辦公、商鋪等多點開花。
戴德梁行數據顯示，2018年大宗交易成交約280億元。據統計2019年至今的大宗交易約251億元。2015-2019年，深圳每年整購超200億元。
爲什麽深圳寫字樓市場空置率提升，市場冷淡，卻依然吸引了衆多資金湧入呢？
其實，寫字樓市場出現分化，短暫的遇冷，並未改變深圳寫字樓市場底層投資邏輯。
寫字樓與城市經濟密度密切相關，深圳是粵港澳大灣區科創中心，創新土壤、風投資金、總部企業等創新元素齊備，企業自我生長能力強大，同時也吸引了大量企業將區域總部或者集團總部搬到深圳。
因此，深圳甲級寫字樓的需求來源不僅僅依靠傳統的金融和專業服務行業，本地科技及其相關産業鏈條的發展給區域帶來“虹吸效應”，有效提高了整體租戶組合的多樣性，使得市場有更好的對抗周期風險的能力。
因此，對于經濟結構健康的深圳，寫字樓市場冷淡只是短期的，更多的企業和投資者看好深圳未來的發展機遇。
2017年，恒大總部連同其最核心的地産和金融業務板塊搬遷至深圳，並一舉租下後海中心區卓越後海中心近20層的辦公面積以及阿裏中心，獲得樓宇的標識權。
恒大位于後海的辦公大樓
同年12月，恒大又重金拍下深圳灣超級總部基地的地塊，計劃建成後作爲總部辦公使用。恒大此舉表明了對深圳未來發展的看好，也是深圳優質營商環境帶來的結果。
其實類似恒大的外地企業入駐案例不在少數，前有字節跳動科技（今日頭條）大面積租下來福士廣場和天健創智中心，後有OPPO，VIVO分別拿下中國華潤大廈和壹方中心多個樓層。
英國皇家測量師學會中國區考官、博泰發展有限公司行政總裁、香港大學客座講師 林仲科：
在粵港澳大灣區規劃中，深圳是發展高新科技的龍頭之一。隨著外資、港資企業及總部進駐深圳，寫字樓辦公的需求也將大大增加。
相對于上海、香港等城市，深圳目前的寫字樓市場非常有潛力，尤其在大灣區的利好趨勢下，預計未來3-5年，深圳寫字樓租金還將繼續上漲。所以，現在是投資深圳寫字樓的市場機遇期，尤其是優質的寫字樓。
NO.3｜三
會展灣.中港，西部中心商務新高度
世界最大會展中心，價值投資新選擇
面對深圳有限的土地供應和快速增長的經濟規模，未來，深圳商業寫字樓的市場將會是開發商自持出租。
所以，壹地産認爲，緊隨新興産業和地標辦公布局，優先搶占先期紅利，是現階段資産保值升值的首要。
而塑造深圳高新産業和國際會展商務圈的會展灣寫字樓，是搶占先期紅利之首選。
在會展新城（大空港），粵港澳大灣區核心引擎，招商蛇口再造地標，緊鄰深圳國際會展中心的會展灣.中港會展總部商務集群，是高新技術産業和國際會展商務圈的新門戶，是西部商務寫字樓的價值高點。
深圳國際會展中心，50萬㎡的展覽面積，世界第一大會展中心，將極大促進超大規模的人、物、場的流通。
大量高質量、大規模的技術類展會在此舉辦，必然帶來技術流、信息流、項目流和人才流等重要産業要素，形成深圳國際會展商務圈，對于寫字樓的需求將是長期穩定的。
基于産業的協調和集中式辦公的需求，會展旁的會展灣.中港的商務辦公樓會是整個會展新城的商務辦公核心，其投資想象力非常巨大。
會展中心旁的商業規劃圖
壹地産認爲，鑒于産業集中和深圳國際會展中心的戰略地位，會展灣.中港五大核心優勢奠定項目商務寫字樓投資價值。
01、産業集結度
深圳國際會展中心（世界最大會展中心）將産生大體量專業服務産業，以及片區規劃的其他高新技術産業，形成國際會展商務圈，是項目商務寫字樓的投資基礎。
02、五維立體交通，商務辦公人士的省時選擇，奠定投資價值
會展灣.中港緊鄰深圳國際會展中心，深圳國際會展中心旁有地鐵12號線（在建）、20號線（在建）交彙站（會展北站、會展南站），而且會展新城區域內還有寶安國際機場，還規劃了機場高鐵站。
目前正在迅速推進深莞穗城際鐵路通車，海上通道有福永碼頭等，共同構成了項目五維立體交通出行體系。
最大化節省商務辦公人士黃金時間，此外，項目無縫銜接深圳國際會展中心登錄大廳，提升商務辦公效率。
03、別致大氣景觀，現代辦公新理念，投資新風尚
會展灣.中港打造稀缺的公共下沉式廣場、屋頂花園，爲辦公者提供最便捷的休閑場地，極大提升辦公環境。
最重要的是，項目還可便捷享受會展中心核心配套，比如會展河、會展公園等，爲項目營造國際花園休閑式辦公（蘋果新園區、谷歌辦公空間等），將辦公焦慮減至最低。
04、産品空間多樣化，投資核心彰顯
會展灣.中港辦公項目主推103-565㎡甲級辦公 ，空間分隔多樣化，滿足企業全周期發展。
05、未來增值潛力
參照新加坡、香港，深圳的進階之路一定是專業化服務能力和創新之路並舉的，而依托世界最大會展中心，深圳的會展商務圈將加速成長。