很多人關心，2021年廣州市場會怎麽走？
其實，要讀懂趨勢，就要找到底層邏輯。看懂已經公開的宏觀數據，顯得尤爲關鍵。
作爲“十四五”規劃的開局之年，第七次全國人口普查結果中，關于城鎮化和戶均家庭人口數據，也透露出重大信號，值得關注。
2010-2020年，是突飛猛進的十年。
我國的城市人口在這期間，第一次以絕對性逆轉之姿超過了農村人口，城市化加速非常明顯。
曆次普查城鎮化率
從公布的數據來看，2020年我國城鎮化率爲63.89%。
對于廣州來說，2019年的城鎮化率已經高達86.5%，已經超過歐美發達國家的城鎮化平均值（80%左右）。
也就是說，廣州已逐漸進入“後城市化”時代。既然如此，樓市要萎縮了嗎？
恰恰相反，全國的人口正在不斷遷移、流動，這帶來了極大的地域性住房需求的增長。
實際上，生活在城市裏的人還是比較多的，城市人口≠生活在城市的人口，農村人口≠生活在農村的人口。
廣州市統計局數據顯示，截至2019年，近五年來，廣州常住人口年均新增40萬以上，可見這座城市對于人才有足夠的吸引力。
據房小擎的了解，很多來穗打工者認爲，30-40歲是收入巅峰期，隨著年歲的繼續增長，收入其實是不斷減少的。萬一哪天不想幹，回到農村好歹還有塊地，可拿了城市戶口之後，地就沒了。
而廣州的人才引進落戶政策比較寬松，外來人才的置業相對容易。
由于人口向經濟發達區域、城市群進一步集聚。
但人口大規模流入的城市，例如廣州等，因巨大的需求，在住房供應還是會出現短缺的情況，不然樓價也不至于連續5、6年地輪番上漲了。
廣州還有需要大規模地蓋住宅，樓市還有極大的開發空間。
若沒有大體量開發的話，廣州房價、房租的上漲空間還有很大。
在廣州，怎麽買房？
大戶型需求將減少，請慎入。
這次七普數據中，還有一個值得關注的數據，平均家庭人口規模。
平均每個家庭戶的人口只有2.62人，比2010年第六次全國人口普查的3.10人減少0.48人。
三人家庭都超過平均值，數字逐漸走低的背後也意味著，買房思維可能正在發生翻天覆地的變化。
另一個大家很關心的數據，本來在公報中沒有公開，居然明說了，那就是：出生率低。
國務院第七次全國人口普查領導小組副組長、國家統計局局長甯吉喆表示，“數據顯示，2020年出生人口約爲1200萬人，規模仍然不小。此外，2020年我國育齡婦女總和生育率爲1.3，處于較低生育水平。”
要知道，2019年出生人口爲的1465萬人，2020年出生人口斷崖式減少了265萬人，降幅約18%。
出生率1.3是什麽水平呢？
差不多就是全球倒數前十了。韓國0.9、波多黎各1.0、香港1.1、馬爾它1.1、新加坡1.1、澳門1.2、烏克蘭1.2、西班牙1.2，甚至比日本的1.4都低了。
當出生率得達到2.1才能實現人口的長期穩定增長，現在只有1.3。
如果我們家庭規模不斷縮小化，同時生育水平繼續下滑，將影響對房企産品開發和不同面積段産品的房價。
越是經濟發達的區域，生育意願越低。廣州2020年廣州新生兒數量較2017年下降了近10萬。
生娃這個事情，說到底還是錢的事情，沒錢的話，生了也養不動。
舉個例子，一對夫妻，假設他們家庭淨月入3萬，這個情況在廣州算是中上水平了。假設他們剛買了房，他們最有可能生養幾個孩子？
假設用400萬元購入一套90㎡三房單位算，首付3成計算，小夫妻要貸款280萬元，等額本息30年，每個月月供約1.5萬元。
兩個成年人每個月應酬社交、吃喝玩樂平均每人4千元，那就還剩7千元。還要留些積蓄以備不時之需，這個家庭基本上養1個孩子也就是頂天了。
因此，即便不考慮新一代人生育觀念的變化，錢這一關就過不去。
放開3胎、4胎效果不大，大家想想，在廣州體面地養得起3個娃，那得是多有錢的人家啊。
在房價仍不斷看漲的廣州，大戶型（特別是面積段在144㎡以上）的需求會不斷減少，小戶型住宅的需求大增。
與此同時，開發商也是傾向開發面積段75-140㎡的兩至四房單位。
無其他原因，因爲這個面積段的房子受衆群體廣，更暢銷。
從花銷方面看，大戶型除了總價格高以外，物業費、裝修費等後續長期費用較多。
而且房子太大，打掃起來也十分費時費力，請阿姨又是一筆開銷。
而隨著樓市調控的不斷深入，房地産稅改革將率先在部分城市試點來抑制投機行爲，廣州有很大機會被選上，買大面積則負擔更重。
我國房地産稅收體系
從投資方面看，買一個大戶型，不如買2套小戶型來的可靠。
在行情走高的情況下，無論是租房還是買房對于人們來說都是有壓力的，相較而言，小戶型受衆面更廣，既好租又好轉手，保值性和性價比也更高。
大戶型的房子，在二次交易中，由于高總價的原因，相對于中小戶型來說沒有價格優勢，成交周期較長。
且一般買大戶型客戶，都有經濟能力的，不差那二手房與新房差價的資金。
追求品質生活本身沒有錯誤，生活的品質高低並非是面積完全來決定的。
隨著目前新房戶型進一步優化，在合理的面積段內，房間數量增加，舒適性與功能性並重。
左爲90㎡兩房，右爲97㎡兩房（圖片來源：鏈家）
買房一定要量力而行，切勿虛榮攀比，不計後果的沖動消費，給自己徒增承擔不起的壓力。