■中新廣州知識城航拍。新快報記者 李小萌/攝
告別去年的缺貨狀態，知識城終于等來今年的集中發力，這個“金九銀十”，知識城板塊集中上新，圍繞著九龍湖、鳳凰湖的四個新項目陸續推出，低密度住宅、獨梯獨戶設計……個別項目甚至吹風價達6萬元/平方米，主打剛需“起飛”的黃埔知識城，經過12年發展，正從剛需定位邁向高端改善。
■新快報記者 何璐詩
知識城4盤上新，高端改善成主角
去年知識城板塊土地交投氛圍火熱，來到今年，不少地塊已“轉身”成爲一個個的樣板房。不再只是兩房三房的剛需戶型，這次的新貨，改善戶型成爲了主角。
四大新盤中，知識城·悅辰壹號入市較快，在中秋率先開盤。首波先推建面89-168平方米洋房産品，2.45萬-2.9萬元/平方米，後期項目將有低密度産品推出。悅辰壹號的開盤熱度，還是給知識城板塊帶來了一定信心。項目定位爲80萬㎡的雙湖板塊國際學府社區，周邊二手價格均價爲2.4萬-3萬元/平方米，而且與廣州市實驗中學相鄰，據克而瑞監測，首開去化成績差強人意，去化率在40%-60%之間。
産品面積段跟悅辰壹號正面交鋒的龍獅·璟珑府，開發商龍獅置地，是由知識城（廣州）投資集團與新加坡凱德集團投資成立。項目規劃了22棟高層住宅和20棟小高層洋房，容積率較爲亮眼，僅僅爲1.2，有91-106平方米洋房和142-168平方米平層。
容積率同樣是1.2的低密改善型項目，還有德信嘉達·山與墅和越秀聯投知識城·居山澗，這兩個地塊樓面價均突破2.7萬元/平方米，而且靠山望河。山與墅主推163-187㎡低密度住宅，而居山澗産品則爲6-8層140-190平方米的“一梯一戶一層山”大平層以及155-175平方米的低密度住宅，吹風價達6萬元/平方米。
由于具有山水資源，地塊又是低密度設置，業內普遍預計這兩個低密度項目入市門檻相對較高。“6字頭”的吹風價對于知識城板塊來說，已經超板塊均價兩倍。克而瑞廣佛數據顯示，1-8月，知識城板塊一手住宅網簽1954套，成交均價是26850元/㎡，是黃埔區內價格較低的板塊，成交量排在黃埔區各板塊中第三名。廣州世聯研究院副院長崔登科向記者表示，“知識城整體未來發展預期還是相對比較好，有一定的産業預期，出現一些高端物業也是正常。” 克而瑞廣佛首席分析師肖文曉認爲，“黃埔本地的人才高管和市區外溢的部分改善需求是這類高端項目的目標人群。
“板塊內依然剛需客較多，如定價偏高將較難出貨”
雖然隨著板塊的成長，改善居住選擇大增，但知識城往日的剛需屬性依然存在。“我們看到，個別知識城新項目，由于入市價格比較優惠，還是能走一波量”，崔登科向記者表示，“雖然板塊內一些地塊低容積率較低，但整體的交通配套、教育配套等商業配套，還得慢慢成熟，就目前來看，知識城板塊還是偏剛需類的客戶會多一些。如果定價偏高的話，預計比較難出貨。”
“從人口數據來看，知識城的居住人口有大量是在科學城以及泛珠江新城等市中心的板塊工作，同時也看到知識城的工作人口有一部分會在房價更爲便宜的增城相居住。”肖文曉分析道，這種需求流入和流出同時存在的奇特現象，歸根結底還是因爲它的雙重屬性，對于市區居民來說這裏是房價窪地，對于周邊片區來說這裏是産城高地。”根據克而瑞市場監測，8月前半月增城區一手均價爲18277元/平方米，其中與知識城相鄰的中新片區均價爲19886元/平方米。
房地産市場研究專家鄧浩志表示，“這個片區的購房人群，還是初次置業和初次改善的爲主。初次改善的購房者，不少是在科學城工作過來買房的，科學城目前主流價格是‘4字頭’，如果知識城價格達到‘6字頭’，對于購房者來說，性價比就會大打折扣。”
“未來知識城工作、居住人口，都有很大擴容空間”
經過12年發展，知識城無論從産業、交通還是配套都在穩步落地。從目前發展情況來看，環鳳凰湖已經逐漸成熟，廣州國際創新驅動中心、知識大廈、廣州知識産權交易中心等已經落成，還將圍繞環九龍湖構建以“城市化科學園”爲特色的知識創新樞紐。去年底，知識城更“喜提”擴容，由原來的123平方公裏擴容至232平方公裏，占據將近半個黃埔。根據克而瑞監測，未來5年內，知識城板塊的潛在供應總量達到440.5萬㎡，位居黃埔區榜首。
在肖文曉看來，處在大開發的階段的知識城板塊，不管是工作人口還是居住人口，都還有很大的擴容空間。“從克而瑞的數據來看，知識城板塊的人口密度是1203人/平方公裏，排行在廣州80個板塊的第65位，而從工作人口與居住人口的比值來看，板塊的職住比是0.61，排在全市31位。人是板塊發展的第一要素，未來知識城人口聚集力的持續提升，一方面是要靠産業聚人，堅定國家知識中心的戰略定位，做大做強知識經濟，讓更多的人選擇在這裏創業和就業；另一方面是要提升交通效率，通過高速地鐵以及城際軌道等路網的建設，拉近知識城與廣州主城區的通勤時間，加強與大灣區科技走廊的串聯等。”
知識城部分新盤
知識城·悅辰壹號
定位爲80萬㎡的大型社區，首波推建面89-168平方米洋房産品，售價2.45萬-2.9萬元/平方米，其後將推出低密度住宅産品。據研究機構分析，該項目周邊住宅項目多已交樓入住，僅中新裏緩慢持銷余貨，周邊二手價格均價爲2.4萬-3萬元/平方米，有一定價格優勢。此外，周邊居住氛圍濃厚，與鄰裏中心、廣州市實驗中學相鄰，2公裏內配套豐富。
不過，項目較近的地鐵站爲約1.5公裏外的何棠下站，出行主要依賴自駕，高層靠高速路，有一定噪音影響。每戶均帶入戶花園，戶型實用率較低。
龍獅·璟珑府
項目擁有新加坡“血統”， 開發商龍獅置地，是由知識城（廣州）投資集團與新加坡凱德集團投資成立。項目首期主推91-168平方米三四房，産品面積段上與悅辰壹號有所“重疊”。項目容積率只有1.2，居住密度與居山澗、山與墅持平。但由于地價比其余兩個低密度住宅低，業內吹風價爲“3字頭”。
越秀聯投知識城·居山澗
由于有山、水資源，以及定位低密度住宅，居山澗吹風價達6萬元/平方米。項目規劃建有36棟7-10層高的住宅，其中J1、J2棟是政府統籌性房源，高16-17層，Z1棟是租賃性住房，高16層，位于項目的東北角。産品爲6-8層140-190平方米的“一梯一戶一層山”大平層，以及155-175平方米的低密度住宅。去年5月，知識城鳳凰湖ZSCN-E3地塊被越秀地産拿下，扣除配建後成交樓板價爲27217元/平方米。
德信嘉達·山與墅
項目總用地面積約4.79萬平方米，建築面積約9.5萬平方米，容積率1.2，綠化率爲36.08%，主推163-187㎡低密度住宅産品。去年4月份廣州首次土拍，項目地塊知識城ZSCN-E2經曆48輪競價進入搖號階段。最後被德信地産以119622萬元+10350平方米配建的成交價拿下，折合樓面價高達27044元/平方米，與居山澗地價相近。