隨著年報季逐漸進入密集披露期，半夜悄無聲息發布業績報告的房企也越來越多了。
3月23日晚上九點多，遠洋集團披露了2021年年度業績報告。報告顯示，過去一年，遠洋集團實現營業收入約642.47億元，同比增長14%；實現毛利約112.58億元，同比增長8%；毛利率爲18%，同比減少一個百分點。
此外，年報還顯示，2021年遠洋集團及其合營企業和聯營公司共實現協議銷售總額1362.6億元，同比增長4%，創下曆史新高；全年協議銷售樓面面積約767.35萬平方米，同比增長9%。
翻閱年報可知，集團整體收入上漲主要來源于核心業務物業開發的貢獻。2021年，遠洋集團的物業開發業務營業額同比上升了11%至551.3億元，約占集團總營業額的86%。
而協議銷售額上漲，也是由于遠洋集團在”南移西拓”戰略下，華東、華南、華中及華西區域的協議銷售額同比上升了10個百分點，占比達到61%。
經曆過疫情和行業下行，如今還在實現增長的房企實屬不易。可就是這樣一份尚可的成績單，遠洋集團卻顯得異常低調。
而相較于低調的母公司，前兩天，遠洋集團旗下的物業公司遠洋服務同樣發布了業績公告，並高調召開了線上業績發布會。
去年完成年度銷售目標的90.84%
猶記得在遠洋集團2018年業績發布會上，集團董事局主席兼行政總裁李明曾發表豪言壯志：”未來三年到四年將保持每年50%的增長速度，實現2000億元以上的銷售規模。”
但事與願違，2020年，遠洋集團的銷售額僅同比增長了1%。而在2021年，雖然年報顯示遠洋集團協議銷售額創下新高，但實際增速也僅達到4%，且並沒有完成年度銷售目標。
公開資料顯示，2021年遠洋集團年度銷售目標爲1500億元。以此來計算，集團去年全年完成年度銷售目標的90.84%。
另一方面，財報顯示，雖然2021年遠洋集團的協議銷售樓面面積同比增長9%至767.35萬平方米，但平均銷售價格卻較2020年下降了7%，至19400元/平方米。而這種銷售面積上漲均價下降的情況在2020年也存在。
事實上，遠洋集團這種做法爲行業內普遍的”以價換量”，通過降低産品銷售價格來換取銷量增長，以達到實現銷售目標的目的。IPG中國區首席經濟學家柏文喜對大公房産表示：”在市場下行或者公司流動性壓力較大時，以價換量是改善現金流的重要和通常手段。”不過從實際情況來看，該策略短期內可行，長期來看或許難以爲繼。
分析遠洋集團的年報數據可以發現，2021年該公司雖然整體實現了盈利，但股東利潤卻同步減少了，公司擁有人應占溢利約27.29億元，同比下降約5%，每股基本溢利約0.358元。
此外報告顯示，于2021年，遠洋集團董事局以現金派發期末股息每股0.026元，同比減少了0.049元；連同中期股息每股0.046元，同比減少了0.01元；全年宣派的股息總額爲每股0.072元，同比減少了0.059元。
柏文喜告訴大公房産，一般這種情況，可能是少數股東權益占比增多，造成了歸母利潤和股東應占利潤比例的下降。年報顯示，2021年遠洋集團的少數股東應占權益約爲23.62億元，同比上升了約23.1%。
值得注意的是，在報告中，遠洋集團將股東利潤的下降歸因爲集團收入、毛利率及加權平均利率等綜合變動所致。但回首遠洋集團過往的財報可以發現，實際上，其股東收益下降已非首次。
從2017到2019年，遠洋集團的歸母淨利潤一路下跌，分別實現51.15億元、35.76億元及26.56億元 。2020年，集團歸母淨利潤略有上升，達到28.66億元，但在2021年，又下降至27.29億元。
而與歸母淨利潤呈現相同下滑趨勢的，還有集團的淨利潤率。曆年財報顯示，2017年至2020年，遠洋集團的淨利潤率從13%跌到8.62%，再從8.25%降到8%。到了2021年，值得注意的是，遠洋集團並沒有在財報中公布淨利潤率的數據。
再對比上述兩組逐年下降的指標，可以看出，過去幾年間，遠洋集團的少數股東權益幾乎是一路飙升，從2017年到2019年，該數據增速分別達到17%、23%、24%，2019年集團淨利潤跌入谷底時，少數股東甚至分走了超過40%的利潤。
從中遠集團房管科到遠洋集團
作爲老牌京系房企，脫胎于中遠集團房管科的遠洋集團憑借著國企背景，出生即自帶高光，成長過程中一路高調擴張，大手筆拍地，風頭一時無兩。
但輝煌終究只是一時，在經曆地王壓頂、多元業務失敗、險資圍城一系列”內憂外患”事件後，遠洋集團的股價從2018年1月底的最高點6.06港元一路下跌，到現在已跌超70%。
在疫情+行業下行的前提下，地産股的下跌的確有著大環境下的無可奈何。但是回首遠洋從誕生到現在的發展動態，或許和掌舵人李明對于市場的研判密切相關。
將時間撥回1997年，這一年，34歲的李明奉命擔任遠洋集團的前身中遠房地産開發有限公司的總經理。
上任後李明揮刀改革。”和其他市場化程度高的房地産企業相比，中遠房地産明顯有些力不從心。公司的治理結構問題必須得到解決。”李明在彼時說。
2002年，中遠地産重組，中遠集團和中國中化集團各占50%，公司從計劃體制變身有限責任公司。
2003年中遠地産進行第二次改制，引入多家境外股東，重組成爲7家股東的中外合資企業。
2006年，中遠、中化先後將股權轉移到其香港公司手中，中遠房地産還通過私募引入摩根斯丹利等國際知名投資機構，再度變身外商獨資企業，並正式更名”遠洋地産”。
2007年9月28日，遠洋地産順利登陸港交所上市，這家國企也變成了股權多元化公司。 這一年，遠洋地産的市值是407億元，在上市房企中排名第12位。
談及這段改制曆程，李明曾頗爲自豪，因爲”這些年我們不僅是在做房地産業務，更是在改造一個傳統意義上的國有企業”。
柏文喜對大公房産表示，像李明這種將國企改制爲市場化公司的行爲，從公司運作機制以及李明個人話語權方面而言，都有質的不同。于公司，有利于市場化運作；于李明，則更有利于施展其戰略意圖。
從某種意義上來說，遠洋發展壯大，也與李明的努力不可分割。
遠洋和他的股東們
值得注意的是，就在遠洋資本化成功的前一個月，遠洋地産大股東之一中化集團旗下的方興地産，也就是現在的中國金茂，也剛登上港交所。這也爲後面中化出于避免同業競爭原因而選擇全面退出遠洋埋下伏筆。
在上市之前，中遠和中化兩大股東各持有遠洋地産30.8%的權益。完成上市後，中遠則持股20.44%，中化持股14.22%。彼時一段時間，由于港交所上市有規定大股東要保證上市公司獨立性以及防範一致行動人行爲等，所以無論是中化還是中遠派出的人，都只可出任非執行董事，不得幹預遠洋的日常運營管理。
完成赴港上市計劃不久，遠洋地産的股東之一中化集團便因爲避免同業競爭選擇了退出遠洋。同時在2010年，遠洋深陷望京地王輿論漩渦，受制于國資委當時出台的78家非地産主業央企退出房地産市場的政策，遠洋當年的另一大大股東中遠集團也在此時出局。
而後，中國人壽及香港南豐集團先後通過接替中化及中遠的股份，成爲了遠洋的兩大股東。
中國房地産報在2014年采訪李明時，曾提及到當年這場大股東更替事件，對于遠洋在這個時候面臨的困局，李明曾表示：”那時，穩定股權結構、發展投資物業、全國區域布局，成爲公司必須要翻過的三座大山，而資金、資本也就成了制約企業前進發展的瓶頸。”
據了解，在當年這一輪股東洗牌前，遠洋實行的是事業部管理制，公司一共有北京、天津、東北和商業地産四大事業部。而新一輪董事局上位後，遠洋就撤銷了北京和東北兩大事業部，將項目的主要開發管理權統一收歸到集團，並設立開發管理部。
幾次大規模人事變動後，當遠洋還在與新任大股東中國人壽和南豐集團處于磨合期時，其又經曆了南豐退出、險資接盤一事。
時光追溯到2015年12月，萬科遭遇前海人壽和钜盛華”強勢拍門”，就在同期，安邦奇襲遠洋，又一次大股東更替危機降臨。
最終，中國人壽以29.998%的股份守住了遠洋第一大股東的位置，安邦則以0.024%的微弱差距居于次席，大家都止步于30%的要約紅線。
在安邦成爲遠洋二股東的兩年內，該公司董事局一直是15個人小組，彼時的局面是：兩大險資股東各派駐一名執行董事和兩名非執行董事，其余皆爲遠洋管理層。
而在2018年8月，遠洋發布了一則人事任免通知，4名董事辭任，遠洋董事局人員組成由原來的15人精簡爲12人。此時的局面爲：原安邦系派駐人員由接管組成員相繼接任，遠洋管理層掌握執行董事層面全部票數。
由于遠洋2021年的年報沒有披露相關股東持股比例，于是從集團半年報信息可知，截至2021年6月底，中國人壽和安邦（大家人壽）仍以0.01%的差距穩坐著第一、第二股東之位。
就在安邦”敲門”遠洋的前幾個月，李明曾在公司2014年業績會上明確了遠洋未來五年的發展戰略：構建包括住宅開發、不動産開發投資、房地産金融、客戶服務在內的四元業務格局。
也就是說，遠洋未來的營收分布將會是40%住宅開發、30%不動産投資、20%房地産金融、10%客戶服務。
抛開公司主業住宅開發和客戶服務，可以發現，剩余的不動産投資和房地産金融，皆是遠洋旗下投融資平台–遠洋資本的業務範圍。
崛起的遠洋資本
公開資料顯示，遠洋資本于2013年2月正式成立，前身可追溯到2011年遠洋地産與KKR建立的共同雙GP基金平台。
成立之初，該公司主要依托母公司在地産行業的品牌背書，開展兩頭在外（原材料和銷售市場在外）的業務。逐漸，遠洋資本的業務領域就拓展到了不動産投資、股權投資、結構化投資、債權投資、海外投資和資産管理等。
關于其中的結構化投資，柏文喜告訴大公房産，主要是指投資比例與收益占比、風險分擔比例不完全相同的投資，比如優先股、夾層投資與普通股。
而夾層投資，就是一種性質介于股債之間的相對靈活的投資工具，它可以按照約定的觸發或者轉換條件在股債之間相互轉換，進而在投資收益最大化與風險偏好訴求之間賦予投資人最恰當的平衡，使得投資更具主動性和靈活性，典型的就有優先股、債轉股和股轉債。
據了解，最開始那幾年，遠洋資本就是通過這種夾層投資方式爲母公司獲取利潤。
另外所謂不動産投資，也即”低買高賣”，遠洋資本最出名的案例就是2017年通過境外股權交易收購中銀資産包，後幾年，該公司又通過相同的方式處置了其中的3處資産，而後每份資産都實現了30~50%的退出收益。遠洋資本也于進退之間嘗到了不少甜頭。
而自那以後，不動産投資就在遠洋資本的業務占比中越來越高。對遠洋資本來說，這是公司盈利的”大殺器”；對母公司遠洋集團來說，這更是一個布局多元化業務的利器。
不過值得注意的是，隨著養老及長租公寓等多元化業務相繼出現虧損，遠洋的地産業務再次受到重視。
2018年，李明在遠洋業績會上表示：”遠洋3年內要挺進2000億隊伍。”
2020年，李明還在遠洋中期業績報告表示，未來要”聚焦主業，賦能業務。”
但令人感到詫異的是，對于住宅市場的發力，李明並沒有通過遠洋集團來實現，而是遠洋資本開始”扛大旗”。
2021年的年報顯示，遠洋集團來自物業投資的營業額顯著減少，同比下降17%至4.1億元。報告表示，這主要是由于集團對投資物業推進輕資産化模式。
公開資料顯示，2021年7月，遠洋資本以40億元收購紅星美凱龍旗下地産公司70%股權。據悉，紅星地産目前的項目70%分布在上海、蘇州、長沙等一二線城市，且大部分是住宅。
而除了地産收購，遠洋資本還投入了相當一部分信托基金。
2021年10月12日，遠洋資本收購新加坡商業地産信托大信商用信托管理有限公司70%股權，正式成爲後者控股股東。據了解，大信商用信托主要管理了7個位于大灣區的購物中心。
2021年10月13日，遠洋集團宣布聯合數家國際投資人，共同出資參與設立總規模爲14億美元的核心寫字樓基金，專注投資于一線城市核心商圈成熟甲級寫字樓項目。同日，遠洋集團還將旗下北京CBD Z6地塊及遠洋光華國際項目，以64.15億元的對價注入該基金。
2021年10月18日，遠洋資本又聯合某亞洲主權基金，發起設立4億美元物流地産私募基金，專注于投資一二線及重要物流節點城市的開發型及成熟型物流地産項目。
2月15日，遠洋資本再次聯合多家全球知名機構投資者，發起設立了6億美元地産特殊機會基金，專注于投資中國境內包括長三角、大灣區在內的核心城市的住宅開發項目。
頻繁的大規模交易以及資産證券化的動作，令遠洋資本走到了聚光燈下。
從遠洋資本的業務情況來看，該公司的投資多以房地産美元基金爲主。而從實際情況來看，這種基金在遠洋集團的房地産金融業務發展中充當的正是二傳手的作用。
以上述寫字樓基金爲例，公開報道顯示，遠洋集團在將旗下的項目注入遠洋資本設立的基金後，派出的項目開發管理人和項目資産管理人正是遠洋不動産和遠洋服務。而這種將自家的資産出售給自家設立的基金，還讓自家人來管理，並獲取管理收益的操作方式，無亞于左手倒右手。
柏文喜對大公房産表示：”這種操作方式的好處就在于，不僅確定交易價格時更加便利，同時還減少了外部交易帶來的不確定性，對兩家公司的業績優化來說都是雙贏。”
證券日報此前也在一篇報道中指出，通過旗下資源的密切配合，遠洋此舉不僅對旗下重資産項目進行了”套現”，優化財務報表。還通過將項目注入自身參與成立和管理的基金，後期既可以收取基金管理費，也能享受資産升值帶來的紅利。
放眼整個房地産市場，住宅環境明顯下行，利潤逐漸攤薄，而商辦物業疫情下紅利難分，出路也較爲狹小。在這種現狀下，借助金融渠道實現提前套現和重資産退出或許成爲優質選項。
遠洋集團執行董事、執行總裁、遠洋資本總經理王洪輝之前也表示過：“集團將以該基金成立爲契機，提升各方協同能力，充分發揮在不動産開發及運營、物業服務及房地産金融領域的競爭優勢，並積極利用全球長期投資者的合作機會，實現資金、資産的保值增值，爲股東及合作方創造更大的投資回報。”
不過雖然嘗試了這麽多動作，但對于遠洋集團的大股東來說，回報率並不算高。
以中國人壽爲例，其入主遠洋集團始于2009年，前後耗資逾百億元。
其中有具體交易細節的時候不多，第一次是2009年12月24日，中國人壽耗資58億港元買入9.34億新股，占比16.57%，持股成本爲6.23港元/股。第二次是中國人壽通過接盤中化持有的24.08%遠洋股份，不過這次沒有披露持股成本。第三次是2013年11月，中國人壽以每股4.74港元增持遠洋6.36億股，最終持有遠洋29.04%。
截至2021年3月24日收盤，遠洋集團（033777.HK）當日跌去2.4%，報1.63港元，總市值約124.14億港元。如果將中國人壽第一次和第三次的持股成本加起來算，兩次耗資，就已遠高于目前股價的價值。
結合前文中的業績數據，柏文喜指出：”少數股東權益占比與大股東利潤占比明顯失衡，則很有可能存在明股實債的情況。”
關于遠洋集團和遠洋資本的發展，大公房産將持續關注。