隨著互聯網金融、聯合辦公等新興行業的收縮，上海寫字樓空置率再攀高峰。
12月18日，高力國際發布了《上海物業市場2020年展望》報告。報告中提供的數據顯示，上海寫字樓市場空置率自2009年之後開始下行，直到2017年，因爲新增供應的集中入市，再次沖到19.3%的高位。去年，上海寫字樓空置率有所緩解，但到了2019年，這一數值再次爬升至19.3%。
圖片來源：高力國際
高力國際研究部副董事江鵬分析，今年上海寫字樓需求放緩以及空置率升高的主要原因包括宏觀經濟放緩、金融去杠杆壓力仍存、中美貿易摩擦産生的不確定性，以及去年大量聯合辦公開出的大量新辦公空間吸納掉部分需求，導致上海整體需求數據階段性放緩。此外，全年供應量相對較大，使得整體空置率水平有所上升。
如其所言，上海商辦市場在2019年確實有一段略顯寒意的時光，金融機構、互聯網金融公司、科技企業紛紛在向外圍板塊撤退，市場需求主力聯合辦公熱度大降，“退租潮”席卷了以陸家嘴爲代表的高端商務板塊。
一位互聯網金融行業從業人員也告訴時代財經，他們是一家30多人規模的創業型公司，辦公地點選在有著“小陸家嘴”之稱的世紀大道板塊，但因租金壓力過大，其在6月中旬將辦公地點搬到了前灘。
“我們在小陸家嘴非核心地段租了一間300多平方米的寫字樓，那裏的租金大約是10元/平方米/天，一年的租金就是一百多萬，這對于規模還不大的創業型企業來說壓力確實比較大。去年年底我們隔壁的公司退租了，那間辦公室半年也沒租出去，所以我們也衡量了一下性價比，決定再往外搬一搬。”
不僅如此，曾被資本追捧的聯合辦公也在今年不斷被曝出關店、撤退的消息。經濟觀察報在一篇報道中提到，今年7月，曾在陸家嘴太平金融大廈一口氣吞下兩層樓近5500平方米辦公空間的聯合辦公品牌米域，因爲租金壓力過大，且出租率持續走低，選擇了退租關店。
當然，“外遷”和關店的案例只是上海商辦市場下行階段的一個縮影，江鵬認爲，從數據上看，需求下降的低點已過，尤其四季度已有較明顯的回暖信號，接下來上海商辦市場存在回升的概率。
“未來市場租賃交易情緒預計將在貿易緊張局面緩解，對外開放加速、長三角一體化以及多元供應帶動下而轉向活躍。其中，外資企業受政策與市場前景的驅動將尋求擴租；科技業需求將隨戰略性新興産業高速發展而提速。同時，供應持續放量的情況必然會使市場競爭加劇，因此預計2020-2021年對于企業而言，將是尋求更具性價比續約條款與選擇新辦公空間的絕佳機會。”
供應方面，高力國際報告中也指出，由于部分新項目推遲入市，2020年市場將迎來供應高峰，預計整體空置率推升至25.6%，2021年空置率有可能達到27.5%的巅峰。“隨著供應的增加，租金將繼續下滑，預計未來兩年上海寫字樓租金同比增速分別爲-3.5%及-2.1%。‘以價換量’將成爲未來兩年租賃市場的主要方向。”
圖片來源：高力國際
不過，盡管租賃市場並不景氣，但從投資的角度來看，上海商辦物業仍受喜愛。尤其是外資，今年頻頻現身交易市場。今年年初，凱德以27.52億元的價格收購浦發大廈8-19層和21-32層；3月，吉寶資本46億元收購位于虹口的一方大廈；今年5月,于新加坡上市的新加坡城市發展有限公司斥資收購一處上海的商業資産。
從交易金額占比來看，2019年，上海辦公物業的成交金額占比上升，從2018的45%到2019年57%；商業成交金額占比下降了8%，綜合體下降了5%。同時自用買家表現活躍，市場份額上升，從2018的13%增長到2019的28%。除此之外，投資者對老舊物業改造、數據中心等資産的投資機會亦保持較高的關注度。
高力國際向投資者做過一個調查，有49%的受訪者表示願意在中國增加投資，44%的受訪者選擇等待局勢進一步明朗。“我們認爲這實際表明超過90%的受訪者對中國房地産市場保持長期樂觀的展望。”
而在中國最受投資者歡迎地區排行榜上，華東地區以57%的比例占據第一位置，華南地區所占比例爲26%，華北地區與華西地區比例則分別爲14%和3%。細化到城市選擇上，上海毫無意外的獲得票數第一，占比達到40%。
江鵬坦言，就今年的行情而言，上海的商業物業仍是機構和投資者的首選。“雖然2019年上海大宗投資市場受貿易摩擦引起的不確定性與觀望情緒的影響，從交易個數、金額及交易面積來看，成交金額較2018年同比下跌了42%，成交面積下降了48%。但投資者仍然高度關注中國物業投資市場，其中外資的成交金額從2017年到2019年，每年均占到總成交金額的三分之一及以上，2019年外資投資依然穩定，顯示出投資者對中國與上海商業物業市場長期看好。”