姜楠
人口老齡化這一問題近幾年逐漸浮出水面，日益成爲受到關注的一大社會問題。在現代化因素的影響下，傳統的“家庭養老”的功能越來越弱化，單純的機構養老已經不能滿足廣大老年人多方面的養老需求。隨著中國老齡化趨勢加快，養老産業開始成爲衆多企業眼中的“朝陽産業”，而其中作爲養老産業“載體”的養老住宅這一環節則成爲了衆多投資者關注的焦點。目前，中國養老住宅市場正處于加速發展態勢，機遇與挑戰並存。
當下，中國老年人的消費觀念出現了從“生存型”向“小康型”轉變的勢頭。高端養老住宅、老年公寓、老年療養、老年金融等項目層出不窮。但是，就總體情況來看，目前我國老年消費市場的開發和規範仍處于初級階段。在市場快速發展的背景下，各種陷阱和騙局不斷出現，盯上老年人的口袋。現如今，養老市場方興未艾，打著“高收益”旗號的詐騙陷阱接踵而至。“免費住養老院還能拿利息”“三年就能賺回本金”“辦會員卡就能到處吃喝玩樂”等言過其實的宣傳語不勝枚舉。在熱情而執著的“咨詢專員”反複洗腦下，這些所謂“高收益”的投資陷阱讓不少老人防不勝防。數據顯示，65歲以上獨居老人最容易上當受騙，詐騙的主要形式爲騙存騙貸、銷售各類所謂高收益的老年公寓以及相關虛假金融産品等。
當然，不僅僅是中國，世界各國都面臨老齡化問題。不同的養老模式與國家的曆史、經濟發展和國民對于家庭的傳統觀念衍生出不同的服務模式。海外的養老地産和養老服務市場運行多年，也遇到了種種挑戰。中國養老産業的發展模式可以借鑒海外市場發展的進程，並配合本地的文化傳統和實際需求來發展，讓體系日趨完善。
美國： 市場開發爲主的養老地産金融生態系統
在美國，養老地産不是一類房屋，也不是一種收費模式，它是一個完整的金融生態系統，由開發商、運營商、房地産投資基金（REITs）和私募基金共同構建。其中，養老地産的開發商通常是由其他類型的開發商演化而來，他們根據運營商或投資商的要求爲其定制開發養老社區，然後按事先約定的價格賣給運營商或投資商。在這一過程中，運營商或投資商以擔保等形式爲開發商提供一定程度的融資便利和財務安排。當然，也有不少運營商自己充當開發商，或與開發商組建合資公司來共同開發項目。此外，由于開發環節並非養老地産的核心環節，所以多數運營商和投資商都會謹慎控制開發環節的資金占用，從而出現了開發業務外包的趨勢。
一是“養老金＋地産”：美國普遍采用“養老金+地産”的商業模式，即將保險、地産、養老産業融合在一起。首先，養老金的支付來源是整個養老地産業運行的關鍵。美國現有的養老金計劃分爲三大板塊，分別爲政府強制性養老金計劃、雇主養老金計劃和個人儲蓄養老金計劃。這一養老金計劃爲美國養老地産業的發展構建了一個金融體系。美國采用“養老金+地産”的開發模式，是將地産開發與創造消費者生活方式結合在一起。保險行業進軍地産，買斷其居住權，采取酒店式管理，以收取會員管理費用的收益模式進行投資回籠，同時爲公司吸收養老保險客戶。
二是整體性的金融生態系統：在美國，主要由三類投資商（即房地産投資基金“REITs”、私募基金和非營利性組織）組成了一個完善的養老地産金融生態系統。其中，REITs作爲上市公司更關注租金收益的穩定性，強調資産的長期持有；而私募基金則主要面向機構投資人，更關注資産升值的收益，強調物業資産的低買高賣；至于非營利性組織，主要利用捐贈資金和政府補貼爲低收入群體提供社區養老。
但無論是哪種投資商，在持有物業期間都以淨出租或委托經營的方式將物業交由專業運營商管理。在淨出租方式下，投資商獲得穩定租金回報，由運營商支付所有運營費、維修費、保險費、稅費等，運營商獲取剩余收益的同時承擔經營風險；而在委托經營方式下，運營商收取固定比例的管理費，投資商獲取剩余收益並承擔大部分經營風險；有時，投資商也會與運營商共同發起地産基金來收購並持有養老地産，運營商在基金內占有少數份額並負責運營管理，而投資商則按出資比例承擔大部分經營風險。
不得不提的是，養老地産需要新建大量和老年人有關的建築及配套設施，是典型的重資産行業，維護費用、折舊攤銷等成本較高；聘用大量專業護理人員，服務方面的支出也十分龐大。REITs運營模式利潤率高但資金回籠期長，風險低，但投資回報率也略低。如果選擇只提供地産租賃權和服務享受權，通過收取房屋租賃費和服務費賺錢的會員制模式，又會成爲巨大的風險。假如遭遇不誠信的企業，或因企業經營不善等導致項目現金流出現嚴重問題時，老人預先繳納的入門費就極有可能 “打水漂”。因此，會員制模式必須由具備市場認可、具有優秀品牌的公司進行管理和開發。
日本：多方合作型的養老地産運營模式
相對于亞洲其他國家，日本養老産業已經形成完整産業鏈。 2000年《護理保險制度》的實施，保障了老年人長期照料護理服務的支付能力，因此吸引了大量私人企業進入養老地産這一領域。日本老年住宅開發主體非常多元化，開發商、保險公司、實業公司、政府等都積極參與，合作模式降低了經營風險和成本。而養老地産以出租爲主，機構設施類一般收取一次性入住金和月費，住宅類只收取月費，月費很大程度由當地介護保險金支付比例設定和支付。另外，日本居家養老很發達，在居住上有“兩代居”和長壽型住宅作爲選擇，配合社區及居家護理服務。
另外，日本也選擇利用金融工具的發展促進整體行業的發展。例如，日本推行房屋逆按揭財務安排，來保障老年人在養老設施和服務利用的支付能力。日本也選擇了通過發行REITs來推動養老地産發展。日本J-REITs房地産證券化的發行總額累計已超過約45萬億日元。但是，自從2008年金融危機以來，用于房地産投資的金額已大大減少。這對投資J-REITs的機構投資者們産生了很大的負面影響。截至2016年，日本共有56只上市REITs的股票，市場規模達1147億美元，占全球REITs指數的7.43%。
新加坡：傳統家庭養老和政府主導的地産運營模式
新加坡一直提倡和鼓勵家庭養老，主張三代同堂的傳統華人生活模式。它是世界上第一個將“贍養父母”立法的國家。通過相應的法律和庭審、仲裁制度確保子女的贍養責任。新加坡的居住型房屋主要是由建屋局（Housing Development Board）提供政府組屋，居民的房屋自有率高達90%。建屋局在組屋申請和分配上給予三代同堂家庭以價格優惠和優先安排，相應家庭未來的遺産稅亦有減免優待。同時，推出一系列津貼計劃，爲需要贍養老人的低收入家庭提供養老、醫療方面的津貼，以減輕其家庭負擔，提高其贍養老人的積極性。另外，新加坡政府也在養老産業方面從法律、稅收、補貼等各方面不斷加大投入，完善適合自己的養老體系建設。例如：對養老機構各項服務的運作成本提供相應的津貼；實行“雙倍退稅”的鼓勵政策，允許國家福利理事會認可的養老機構面向社會募捐等。
新加坡建屋局早在1998年3月就推出了“樂齡公寓”。“樂齡公寓”屬于政府組屋的一種類型，一般興建在成熟社區中，建設老年公寓，公寓戶型一般分爲35平方米和45平方米，爲一位或兩位老年人提供生活空間。樂齡公寓的基本申請條件是，申請者必須是55歲或以上的組屋屋主，必須是新加坡公民，夫婦必須一起申請購買，單身人士、離婚者或喪偶組屋屋主均可申請。主要模式有老年公寓、普通自住型老年住宅，特點是戶型設計合理化、産品建設標准化。而這種公寓爲購買者所有，購買價格也大大低于私人地産的價格。
雖然海外各種養老模式看起來紛繁多樣，但都是在各國曆史、文化以及經濟發展的過程中逐漸建立和完善的。歐美國家的家庭結構以及緊密程度決定了老年人生活從經濟和精神上兩個層面的相對獨立性；亞洲國家深受儒家文化的教導，孝順贍養家中長輩以及幾代同居則是一直延續的傳統。雖然由于老齡化速度加快以及現代家庭結構的演變，中國養老觀念正在逐步改變，但是老年人對于傳統的家庭關懷以及情感需求依然是中國養老産業發展不可忽視的因素。政府提出在居家養老、社區養老和機構養老的“9073”原則比例分配（即90%由家庭自我照顧，7%享受社區居家養老服務，3%由機構代爲照顧養老），也是綜合了中國國情和傳統文化的考慮，爲養老設施和服務體系的建設和發展提出了大致方向。
目前中國社會面臨著更爲嚴峻的養老壓力，因此在尊重中國養老傳統的基礎上，提升多層次的養老産品滿足不同養老需求也是應有之義。同時，政府加強在基礎設施和體系方面的投入和完善不可或缺，這其中涉及的主要方面有在土地、稅收和補貼等方面完善對養老設施建設的支持，鼓勵多方主體參與養老産業的發展，將長期護理保險納入強制福利保障體系和實現醫療保險全國支付，以及對于養老産業在金融服務上鼓勵新型工具的發展和實施差別化對待等。
責任編輯：朱凡
校對：劉威