（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）擺在華潤萬象生活面前的問題是，即使公司表現積極，主動權依舊緊握在仲量聯行手中。
近日，有媒體報道，仲量聯行正在考慮出售其中國物業管理業務，且不包含其位于中國的地産經紀與評估業務。從目前的結果看，華潤萬象生活在競購仲量聯行中國業務這件事上暫時跑贏了融創服務、萬科。
對此，仲量聯行相關負責人表示，公司對市場傳言不發表評論。而截至發稿，華潤萬象生活方面仍未回應。
一位接近交易的知情人士透露，最開始的一輪競爭中，仲量聯行更鍾情于碧桂園服務。“7月左右，碧桂園服務和華潤萬象生活進入了最後一輪競爭，仲量聯行原本看好碧桂園服務，但華潤方面的表現更加積極。”
上海中原地産首席分析師盧文曦表示，華潤萬象生活在規模上比較吃虧，收購一個好的有質量的物業品牌，對後續業務發展和追擊其他品牌有幫助。
據悉，仲量聯行與高力國際、世邦魏理仕、戴德梁行、第一太平戴維斯同爲世界知名的五大房地産咨詢機構，在商辦服務方面具有品牌價值。
年內擴張完成率不足四成
仲量聯行傳出挂牌出售消息已有半年。
今年4月，有媒體報道，仲量聯行計劃挂牌出售中國業務，代價至少5億美元，消息一出，約有十家物企參與競購。
“和別的房企賣子求生不一樣，仲量聯行並不缺錢，出售業務主要是因爲現在物業在股票市場、股市上面估值非常高。”一位大型上市物企人士告訴觀察者網，5億美元的價格並不低，以10月9日美元兌人民幣彙率計算，仲量聯行將部分中國業務標價到32.22億元。
可以參考的是，2020年，仲量聯行實現營收165.9億元，其中中國業務僅實現9.85億元，占比6.25%。若按比例計算，仲量聯行總市值127.6億元，中國業務總市值約爲7.98億元，剔除掉其位于中國的地産經紀與評估業務，這個數字只會更低。
對于5億美元的收購金額值不值的問題，嘉和家業物業服務研究院執行院長唐卓表示，從仲量聯行2020年報的數據來看，其在中國區的房地産物業服務收入爲10億元，按10%的淨利率估算的話，收購PE值大致在5倍。而仲量聯行的業務類型複雜，包含咨詢業務等其他業務，華潤萬象生活不一定會全部接手，因此這種估值相對來說並不准確。
華潤萬象生活之所以願意爲之買單，和其規模擴張的需求有關。“華潤萬象生活在年初業績發布會上曾提出：2025年末企業的物業管理規模達到4億平方米以上，以加大第三方拓展的方式做大規模，並將商業運營服務業務維持在行業第一的位置。”在唐卓看來，華潤萬象生活此次若拿下仲量聯行，離行業第一梯隊的目標又進一步。
公開資料顯示，截至2021年6月底，華潤萬象生活住宅物管的合約面積1.62億平方米，在管建築面積爲1.22億平方米。形成對比的是，位于行業第一梯隊的碧桂園服務在管面積達到6.44億平方米，恒大物業、保利物業、雅生活服務以及彩生活在管面積均已突破3億平方米。
管理層此前也曾坦言，從規模上看公司在目前上市的物管公司中並不突出，隨即也制定了具體的擴張計劃：通過直拓與收並購兩種方式，在2021年新增4500萬平方米第三方外拓面積。
半年時間過去了，華潤萬象生活第三方獨立獲得合約面積1765萬平方米，僅完成擴張目標的39.22%，且主要來源于部分體育場館代建、機場高鐵TOD項目運營等直拓方式，效果不佳。
直拓受阻，華潤萬象生活將擴張目標放在了收並購上。從這點來看，若能如願“吞”下仲量聯行，華潤萬象生活擴張計劃確實能穩步推進。
不過，隨著碧桂園服務買入富力物業、萬物雲收購陽光城、三盛等物業的擴張舉動同步進行，華潤萬象生活能否跻身物管第一梯隊還要打個問號。
意在爭奪商管業務
除了規模，華潤萬象生活還想依賴仲量聯行在商管領域講更多好故事，從而實現“商管業務行業第一”的目標。
高力國際中國區董事總經理鄧懿君告訴觀察者網，房企拆分出來的物企以住宅服務爲主，在規模擴張上有無窮無盡的想象空間，但商辦地産的份額極爲有限，其中優質資産往往被港資企業，新加坡企業和五家國際顧問行占據。
衆所周知，外資和港資企業傾向于自持運營，進入商管賽道的缺口只能從收購國際“五大行”打開。例如，2019年，萬物雲“牽手”戴德梁行，創立商辦品牌萬物梁行，憑此進入商管賽道。
不到一年時間，萬物梁行規模擴張至中國第一。彼時，萬物雲CEO朱保全說道，“萬科物業是住宅PM，萬物梁行是商寫PFM，以及城市服務的城市FM，彌補物業管理在租賃、評估、買賣上的空缺。”
這也不難理解，爲何仲量聯行開出5億美元的高價，仍吸引不少房企競爭。
此外，較高的市盈率或許也是華潤願意給出高價的原因之一。觀察者網了解到，華潤萬象生活的市盈率爲62.75，是仲量聯行的3倍，而碧桂園服務的市盈率僅僅是仲量聯行的2倍。“也就是說，即使花高價買進資産，華潤方面也能實現較高的溢價空間。”業內人士指出。
值得一提的是，雖然中國本土物業公司與外資房地産服務公司的合作有百利，但不代表沒有負面影響。“例如，萬物雲入股戴德梁行後，讓後者丟了不少合同，有部分是競爭對手出于公司信息安全不再選擇續約。”知情人士表示，五大行作爲獨立公司，可以服務任何一家企業，但若背後有了某家房企的身影，就有可能丟掉與其余房企的合作。
“等于花30多億買幾年期的合同。”有接觸萬物梁行的業內人士表示，收購物業實際上就是買服務合同，砸錢進去後，如果因爲競爭原因導致對方期約滿後更換物業服務公司，對收購方而言是不安全的。
更值得注意的是，華潤萬象生活若想做商管業務行業的第一名，萬物雲旗下的萬物梁行將是其最大的競爭對手。從五大行排名來看，戴德梁行規模在仲量聯行之前；從企業自身規模來看，萬物雲的商管項目也不遜色于華潤萬象生活。
如此看來，不管是在2025年進入“物管業務行業第一梯隊”，還是成爲“商管業務行業第一”，華潤萬象生活距離實現兩個目標還有很長的路要走。
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