作者：大江
疫情之下，又一筆大宗交易誕生！
根據凱德商用中國信托（以下簡稱CRCT）在本月6日向新加坡交易所提交的一份公告文件顯示，其正在將CapitaMallErqi（凱德廣場二七項目，即原亞細亞五彩購物廣場）的全部股份出售給非關聯的第三方公司。
公告原件原文 圖片來源：大河財立方
根據公告顯示，本次出售的是位于鄭州核心商圈（二七商圈）民主路3號的商業物業，總共七個零售樓層，建築面積達92355.85㎡，其中地上77108.47㎡，地下15247.38㎡。
北京華聯二七 圖片來源：河南商報
該項目是凱德在2006年以近3億的價格買進的，目前的出售金額爲8.509億元（約合1.652億新加坡元），收購方將以現金方式支付上述交易，並且交易過程預計于2020年第三季度完成。
以高于市場估值20.5%的價格拿下北京華聯二七，並且還是現金方式支付，接盤者的實力不容小觑啊，不過由于凱德保密，這個接盤俠至今是個謎。
（凱德商用信托中國官網上關于項目的估值）
此次交易來的很突然，但外界並不驚訝！
事實上，這並不是凱德第一次在河南脫手資産了。
早在2018年1月，凱德將河南的兩家凱德廣場夥同其他20家購物中心“打包”賣給了萬科印力。
凱德出售給萬科印力的20家購物中心 來源：河南悅商荟
2019年6月，凱德又與河南建業地産的大股東恩輝投資有限公司訂立了股份購買協議，將手上所持有的24.09%的全部建業股份，以每股4.30港元（高于當時每股3.45港元的交易價格），總計28.31億港元的價格，賣予了恩輝，結束了與建業長達數十年的聯姻。
沒想到十三年的情誼靠不住，十四年的情誼也一樣。
此次交易也意味著凱德在接手北京華聯二七店14年之後，二者終于分道揚镳，而北京華聯二七店也將迎來自己的下一個主人。
開業兩年關門
一番物業幾度易主
說起來，北京華聯二七的命運十分坎坷！
它的前身是亞細亞五彩購物廣場，是由當時的河南亞細亞集團花費巨資興建的多功能大型商貿中心，並于1996年10月正式投入營業。
來源：騰訊網
但是由于投資巨大、債務纏身，加上經營業績不佳，開業不到兩年就宣告停業了。
2000年９月５日，在多家債權人的起訴下，鄭州市中級人民法院依法裁定其破産還債。
此後亞細亞五彩購物廣場光拍賣會就舉行了四次，前三次均因標的太高而以流拍告終，直到第四次拍賣，將價位由最初的３.5億元降至２.3億元後，才被河南建業集團買下，迎來了它的第二位主人。
來源：網絡搜索
3個月後，建業集團又將其租賃給了北京華聯，北京華聯鄭州店也于2002年8月正式開業。
圖片來源：網絡搜索
也算順理成章，一年後，建業集團將物業正式轉讓給北京華聯集團，但據知情者透露，北京華聯出資相當低廉。
不過這段時間也不長久，2006年8月，凱德就以現金2.077億人民幣購買了北京華聯商廈河南有限公司100％的股權，同時認購了9000萬元的公司增資。
由此，北京華聯鄭州店2.6萬多平方米的土地使用權及9.2萬多平方米的建築物都歸凱德所有。
不過盡管房東易主，但在協議中明確規定了北京華聯可以繼續在此經營，直到去年7月，才以北京華聯鄭州二七店突然宣布將于8月1日關門而告終。
來源：百度搜索
招商壓力
舊物業持續性修繕
凱德也經營不下去了？
去年8月北京華聯二七店突然關門或許就是一個警示，至于具體關門原因，官方也並未說明。
北京華聯鄭州二七店挂出的閉店公告 來源：大河財立方
不過凱德倒是在公告裏具體解釋了出售原因，一個是招商壓力，另一個則是需要對舊物業進行持續修繕。不過最主要的原因可能還是買家給出了高于項目估值20.5%的價格。
公告原件原文 圖片來源：大河財立方
而此次出售，也能使得凱德從物業中釋放出現金價值，不必再在物業上産生重大支出，也能避免將來出現翻修停工的情況。
而凱德也認爲，隨著該物業的主租賃終止，就管理者對該物業的策略而言，此時進行撤資轉讓是及時的；
此次的資産剝離也能使CRCT釋放出CapitaMallErqi的價值，還可以將資産剝離所得重新配置，以削減現有貸款或爲新的收購提供資金。
凱德戰略轉變：
鞏固核心資産，剝離非核心資産
或許這才是真實原因
事實上，這一舉措或許也與凱德近幾年來戰略轉變有關：爲了進一步強化凱德集團在華五大核心城市群——北京、上海、廣州、成都、武漢及周邊城市的業務布局和規模優勢，凱德一直在賣內地的非核心資産。
2018年1月，凱德就以84億元向萬科印力出售了20個購物中心所屬項目公司的100%股權，這些購物中心分別位于華北、華東、華南和中西部區域的19個城市；
去年6月，凱德又以29.6億元的價格向其關聯公司凱德商用中國信托(CRCT)出售了哈爾濱的凱德廣場·學府和凱德廣場·埃德蒙頓，長沙的凱德廣場·雨花亭三家購物中心。
當月31日，凱德以28.31億港元的價格，將手中的建業地産股份賣給了恩輝。
在審慎“賣出”的同時，凱德也在積極“買進”。
2017年11月，凱德以33億收購樂峰廣場持有公司的所有股權；
2018年1月，與武漢市武昌區人民政府簽署戰略合作協議，擬投建一大型綜合體；
4月，在浙江-新加坡經貿理事會上簽署中新（甯波）智造産業園戰略合作協議；
6月，凱德收購重慶兩江春城項目；
8月，又競得廣州市增城區的兩宗地塊。
……
根據觀點指數研究院消息，目前，凱德在中國的42個城市中擁有/管理200多個項目，總開發規模約2300萬平方米，管理的總資産超過2800億元人民幣。
而這次交易，也將爲凱德帶來8.5億的現金，對比當時近3億買進的價格，真的是穩賺不賠。
並且凱德總裁羅臻毓也曾在采訪中表示河南並不在凱德的核心城市範圍群。賣掉北京華聯二七，也屬于剝離非核心資産的範疇。
不過誰是接盤者，仍然成謎。但之前有傳言過香港恒隆、北京華聯集團，也有人猜測建業、蘇甯是否會接盤，還有此前夜遊二七廣場的馬雲以及同是該項目看客的銀泰。
但能拿的出8.5億現金的，也必然是來頭不小。
參考資料：
1.鄭州二七商圈再掀波瀾 北京華聯3億元易主凱德 來源：鄭州日報
2.鄭州亞細亞五彩購物廣場被拍賣 來源：人民網
來猜猜北京華聯二七的接盤者是誰？
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