貓頭鷹日志（MalltoWin Log)
2020開年以來，受新型冠狀病毒肺炎疫情的影響，商業地産交易市場大大放緩，越來越多的投資企業對市場持觀望態度，等待最佳的出手時機。但長期來看，疫情並不影響中國市場的投資價值，反而使中國成爲資本的避風港。
2020-04-09
商業地産開年不利。
突如其來的疫情正在全球蔓延，這只“黑天鵝”正在攪動著商業地産行業迎來最艱難的時刻。
盡管國內疫情相對穩定，商業開始複蘇。疫情初期，一部分商業地産企業本著相互支持的態度給予租戶部分減免租，但這似乎不能阻止即將來臨的退租潮和降租潮。
一方面大多數先前公布的減免租在二月底就已到期，三月份怎麽算這需要租戶與項目之間進行談判，另一方面商業地産企業，尤其是民營和中小型企業面臨著巨大的資金壓力，由于客流尚未恢複，租戶經營難以爲繼，中小商業地産面臨著減租就斷鏈，不免租就大面積掉鋪的危險。
彙納科技近期有一個報告，按照目前的客流複蘇狀況，預測商業客流完全恢複到同期水平，要等到9月底。
那接下來的比賽就是，租戶和商業地産看誰能撐到9月底。
或許，我們必將迎來一個洗牌年。
一部分倒下的商戶，更換門頭，重新來過，新主接盤市面上創出了很多新的品牌；一部分商業地産，撐不下去，被迫賤賣；而更多的，將在破産中再也爬不起來。
或許這也是爲什麽近日又有一家國字頭的地産企業-中國融通橫空出世，以國家力量收拾疫情留下的市場局面。
有了這樣的洗牌預期，對于市場參與者而言，等待就是最好的策略。
2020開年以來，受新型冠狀病毒肺炎疫情的影響，商業地産交易活動大大放緩。
據世邦魏理仕統計，2019年一季度，國內大宗物業投資繼續活躍，交易金額超過人民幣530億元，其中外資占比進一步大幅提升至50%。而今年，卻遠遠沒有達到這個數字。
具體而言，由于今年春節後企業複工較晚，直接導致一些投資交易被延後。從供給端來說，在建的工程項目也因停工，導致工期相應延後，預計不少項目入市時間將延遲到明年，全年新增供應受到影響。
隨著疫情全球性爆發，越來越多的投資企業對市場持觀望態度。據戴德梁行2020中國商業地産投資意向調查報告顯示，69%的受訪者表示他們將暫緩決策至情況明朗。
圖片來源：戴德梁行2020中國商業地産投資意向調查報告
一方面，企業投資房地産市場需要做大量的盡調工作，然而，隨新冠疫情在世界範圍內的蔓延，一定程度上導致“外資進不來，中資出不去”，使決策進度被動受到影響。
同時，全球經濟也在曆經前所未有的劇烈波動與震蕩，歐美等發達地區面臨技術性衰退風險，部分新興市場國家面臨金融沖擊。爲了避免出現“避險資産與風險資産同時下跌”的現象，更多的企業選擇持有現金。
從投資回報來看，未來半年的投資收益率也不甚明朗。據戴德梁行數據統計，一季度北上廣深甲級寫字樓平均租金環比去年末下降1.3%，但由于企業複工複産延後，疫情對寫字樓市場租金及空置的影響還未有顯著體現。
購物中心方面，一些資金實力相對較弱的個體經營戶恐會面臨生死考驗，而部分品牌也將放緩或擱置擴張計劃，因此短期的空置率指標恐怕會繼續面臨下行壓力。
2020年一季度大宗交易盤點
核心資産，大多爲去年交易流程的延續
LG 80億賣了北京總部雙子座大廈
2月7日，LG集團以1.37萬億韓元價格，出售位于北京核心商圈的LG雙子座大廈，折合人民幣80.46億元，買方爲新加坡政府投資公司全資擁有的子公司RECO Changan Private Ltd。
LG雙子座大廈位于京城繁華的建國門商貿圈，于2002年動工，2005年建成。其外形與首爾汝矣島的LG總部雙子座大廈相似，由兩棟建築組成，地上30層，地下4層，從6層到30層爲商務寫字樓，從2層到5層爲購物廣場。大廈高140米，占地面積7052.40平方米，建築面積約15萬平方米，標准層面積1720平方米。總投資4億美元，以當時的彙率計算，大廈造價約32.8億人民幣。而以目前的出售價計算，增值近50億元。
LG電子方面表示，爲預防全球經濟的不確定性，確保資金流動性，提高投資回報和股東價值，並爲其未來的增長引擎提供資金，公司從去年下半年起著手出售雙子座，預計將于4月底前完成交易。
不過，還有媒體分析評論稱，這是繼LG手機業務退出中國市場又一重磅消息，出售北京雙子座大廈這樣優質的項目資産背後，不免發現LG難以挽回中國市場的無奈。
弘毅投資聯合體收購北京合生國際大廈北樓
北京合生國際大廈北樓項目已完成交割，由弘毅投資聯合海外地産基金共同收購，交易價格未披露。但據2020年2月3日合生創展集團有限公司發布公告顯示，其擬19.5億出售北京東方文化藝術中心辦公樓。
北京合生國際大廈位于北京市東二環朝陽門北大街，分爲北樓、南樓和音樂廳。本次收購標的爲合生國際大廈北樓，總建面75930平米，其中地上56160平米，地下19770平米，包括268個地下停車位、30個地上停車位。
該交易曆時23個月，中間經曆談判暫停、主要人員變動、兩次境內股份挂牌、資産剝離，清理曆史遺留問題等變化，可謂一波三折。
買方弘毅投資表示，擬將項目公司改造爲外商獨資企業，並計劃在現有租約到期後進行改造升級，打造二環內稀缺的低奢精致辦公産品。
作爲一家已有17年曆史的國內PE機構，弘毅投資在獲獵目標上，傾向于老資産、布置在核心區域的資産、有壓力狀態下的資産，這幾種資産最容易挖掘升值潛力。
而聯合體中的神秘外資機構爲海外地産基金，全球資産管理規模760億美元，也是最早一批進入中國的房地産基金，在中國已累計投資近百億人民幣。此外，弘毅也僅透露該合作夥伴長期致力于亞太地區增值型價值投資。
大地保險30億收購中華企業上海濱江寫字樓
4月3日消息稱，近日，內資保險機構大地保險從中華企業相關項目公司中完成收購浦東北濱江標杆定制商辦項目，該案交易曆時1年多，總交易金額超過30億元。
中企濱江金融中心位于浦東濱江大道和源深北路交界，直線距離陸家嘴約兩千米，由四棟辦公樓組成，其中1號樓正是出售給大地財産保險標的，面積35960平方米。
中華企業旗下持有一些經營性自持物業，包括位于上海核心區域的中企濱江金融中心、中企國際金融中心、中企環球世紀大廈等。其中，中企濱江金融中心正是位于上述提及的浦東北濱江區域。
但近年來，中華企業陷入了業績下滑和重組的困境，爲加快資金周轉、提高項目去化，公司近年不斷出售資産。爲此，中華企業表示，通過出售項目有利于拓展公司産品銷售渠道，優化公司資源配置，加快資金回籠。
廣電運通6.6億購深圳南山華聯城市中心
2020年1月7日，據深交所消息稱，廣電運通購入華聯城市商務中心項目3棟T3座4至11層單位，購買辦公物業金額5.1萬元/平方米，加上所有購置費用，總投資額達6.6億元。
項目位于深圳南山區南山大道1001號，總建面約60萬平方米，分兩期開發，開發商爲華聯控股集團。此次廣電運通購買該項目寫字樓單位的建築面積共計1.13萬平方米，靠近深圳地鐵的荔林站，爲准現樓。
廣電運通表示，將因地制宜結合深圳的區域及政策優勢，打造廣電運通人工智能深圳創新中心，構建“廣州總部”+“深圳基地”雙核發展戰略。
凱德8.5億出售鄭州二七廣場
2月6日，凱德商用中國信托向新加坡交易所提交的一份公告文件顯示，其正在將Capita Mall Erqi（鄭州凱德廣場二七項目，即原亞細亞五彩購物廣場）全部股份出售給非關聯的第三方公司。目前的出售金額爲8.51億元，收購方將以現金方式支付此次交易，並且交易過程預計于2020年第三季度完成，但買方未予透露。
該商業物業位于民主路3號的，總共七個零售樓層，建築面積達92355.85平方米，其中地上77108.47平方米，地下15247.38平方米。
該項目是凱德在2006年以近3億價格買進的，至今已運營超過14年。2001年10月，原亞細亞五彩購物廣場被建業以2.3億元買下整體産權，隨後經過易手成爲凱德旗下物業，北京華聯在此租賃經營，後于2019年8月閉店。凱德在公告中提到，如繼續持有，不但要面臨招商的壓力，還要保持對舊物業持續性修繕。
而當前這一買家，給出了高于項目估值20.5%的價格，是合理的。作爲CRCT投資組合重組和資本回收戰略的一部分，此次資産剝離所得重新配置，以削減現有貸款或爲新的收購提供資金。
中海地産收購佛山南海怡豐城
3月19日信息稱，新加坡豐樹集團將旗下南海怡豐城售予中海地産。
南海商業城是豐樹在中國打造的第二個商業項目，項目包括住宅、商業、教育物業及辦公樓等，怡豐城爲其中商業部分。項目商業面積約15萬㎡，共分爲七層，擁有約300多個鋪位，其地下2層與頂部5層爲停車場，配置約1000個停車位。
商場于2014年5月8日正式營業，輻射範圍超過3公裏，是區域內集購物、餐飲和娛樂爲一體的社區購物中心。但開業多年，一直招商未滿，三四層較多鋪位長期空置。
2005年進入中國市場的新加坡豐樹集團，目前在中國已經布局20多座城市，但多爲工業、住宅、物流等物業，帶有商業零售的綜合性物業並不多。此前，也于2016年3月、2018年12月分別將西安怡豐城出售給了印力、上海怡豐城售予黑石。
而中海地産作爲本次交易的收購方，繼打造華南首座購物中心佛山環宇城之後，繼續擴展在大灣區的商業版圖，此次收購是集團城市運營戰略的落地，將提升項目未來潛力。
豐盛控股7億收購沈陽新地中心
1月15日，豐盛控股有限公司公告稱，豐盛控股全資子公司南京豐盛大族科技股份有限公司，向新世界（青島）置地有限公司、頂佳投資有限公司收購世貿廣場（沈陽）置業有限公司100%股權，代價7億元。
世貿廣場（沈陽）置業有限公司主要資産爲沈陽新地中心項目，該項目由新地集團開發建設，位于沈陽沈河區，總建築面積爲約34.4萬平方米，包括三期辦公樓、一幢裙樓及地下停車場。截至目前，該項目有約26萬平方米未售出。值得注意的是，該項目于2019年11月30日的未經審核資産淨值約爲9.74億元。
資源向頭部集中
中國成爲資本的避風港
一季度雖受疫情影響，交易活動放緩，但長期來看總體向好的趨勢不變。
戴德梁行發起的投資者意向調查報告顯示，大多數人認爲疫情基本並不影響投資活動，超60%的受訪者認爲投資活動將在疫情結束6個月內得到反彈，並有99%受訪者表示將繼續投資中國大陸。
圖片來源：戴德梁行2020中國商業地産投資意向調查報告
實際上，對外資而言，投資中國大陸是全球資産布局，是一項長期的計劃，對于疫情短期的影響並不擔心，一旦市場恢複，投資活動將繼續進行。
隨著我國疫情防控步入穩定階段，社會逐步複工複産，中國經濟首先進入恢複期，不僅有助于在全球産業鏈中重新分配比例，而且其時間優勢也將有助于吸引外資優先流入。
基于上述案例不難看出，外資更看好一線城市堅實的基礎，有布局一線的，也有清倉二線的。而內資企業更熟悉市場，對于二線城市的投資意願也明顯高于外資。同時，在今年各方面影響下，資源將進一步向頭部企業集中，收並購活動可能會更加活躍。
此外，成熟優質物業展現出更高的抗壓性。雖然寫字樓和商務園區仍是投資者的首選，但大規模“居家隔離”也加速了線上購物、線上娛樂、5G大數據、保險健康等行業的逆勢前行，其背靠的物流地産、冷鏈倉庫、數據中心等産業地産的市場熱度隨即上升。
圖片來源：戴德梁行2020中國商業地産投資意向調查報告
政策角度來說，年內，央行通過全面降准、定向降准、增加逆回購和MLF 操作等方式向市場釋放了充足的流動性。
從貨幣供應量來看，2月M2同比增速8.8%，較上月提高0.4個百分點，爲近兩年最高；從貨幣需求角度看，一季度受疫情沖擊影響，企業信貸需求減弱，2月社會融資整體規模和新增人民幣貸款大幅下滑，同比分別下降11.5%和5.7%。
金融機構人民幣貸款加權利率也處于下行通道，截至2019年四季度，已連續三個季度下行，今年一季度該趨勢預計將延續。
社會融資規模和新增人民幣貸款月度同比增速變化（%）
資料來源：Wind
從金融市場表現看，在經曆了國內國際疫情雙重沖擊以及全球股市大幅下跌等因素重重沖擊，一季度我國金融市場整體表現相對穩定，股市並未失控。一季度上證指數累計下跌9.8%，深證指數累計下跌4.5%，幅度遠低于美國三大股指和歐洲主要股指，在全球表現相對良好。
資料來源：東方財富，Wind
在全球普遍出現美元流動性緊張情況下，人民幣彙率也保持了相對穩定，一季度在6.85-7.12區間波動，目前在7.1上下，年內貶值幅度僅爲1.8%，較其他新興經濟體動辄20%以上的貶值幅度來說，表現也相對穩定。
因此，無論是從市場流動性充裕情況、融資可得性、融資成本、金融市場表現等角度看，中國的優質不動産投資標的整體優勢還是非常明顯的。另外，此前摩根士丹利將中國、新加坡和澳大利亞列爲資産避難國，中國位居首位再次證明了其資本市場的安全性。
參考資料
戴德梁行：2020中國商業地産投資意向調查報告
王有鑫：7000字長文全景式解讀：全球央行救命式大輸血 中國貨幣政策去向何方
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