凱德集團（中國）華中區區域總經理成元
今年初，一場突如其來的新冠肺炎疫情，使得武漢商業遭受重創。
和其他行業一樣，複蘇是今年二季度以來武漢商業的關鍵詞。
商業巨頭在武漢複蘇情況怎麽樣？如何看待武漢商業的發展？未來在武漢是否會加大投資？
從全球知名商業企業的眼光看武漢，是個有意思的觀察角度。支點財經選取的這家外企，是1994年進入武漢市場的凱德集團。
凱德集團是亞洲知名大型多元化房地産集團，總部在新加坡，且已在當地上市，相關投資組合橫跨多元房地産類別，包括購物中心、商業綜合體、服務公寓、酒店、住宅、寫字樓、産業園區、工業及物流地産等，在上海、北京、廣州、重慶、武漢等中國44個城市擁有及管理200多個項目。
截至目前，凱德集團在中國管理的總資産超過2800億元。其中，在武漢的資産超過100億元，擁有凱德·1818、凱德新民衆樂園2個購物中心，凱德廣場·武勝、凱德·西城2個商業綜合體，以及住宅和酒店公寓等業態。
近日，支點財經對話凱德集團（中國）華中區區域總經理成元，解讀他眼中的武漢及武漢的商業市場。
消費越低迷，商業氛圍越需要被營造
Q
支點財經：複工以來，公司在武漢市場的複蘇情況如何？
成元：4月2日，我們正式複工，旗下商場開始恢複營業。最初商場客流情況並不理想，疫情最恐慌的階段剛剛過去，很多老百姓還不敢出門，線下消費也就受到了影響。
爲了推進武漢複商複市，提振消費信心，武漢市商務局推出了消費券，有力拉動了消費。我們也順勢而爲，疊加推出了自己商場的百萬消費券。
同時，政府倡導發展地攤經濟和夜經濟，我們也在幾個商場相繼推出了夜市。除了引導商場自有商戶出攤外，還引進了一些IP等外部資源，以豐富夜市生態。譬如，引進了“同道大叔&泰迪熊星座奇趣展”，舉辦以啤酒、龍蝦、音樂爲主題的美好生活節等。
這些舉措對商場複蘇起到了較大帶動作用，因爲消費越低迷，商業氛圍越需要被營造。只要有人開始出來消費，就會有越來越多的人被帶動出來，並且效應會越來越強。當然，消費還沒有完全複蘇，還需要時間。
截至目前，根據對客流和商戶銷售情況的初步統計，我們在武漢的商場，整體已恢複到2019年同期的七成左右。我們預計，今年底能夠恢複到九成以上，2021年恢複到2019年的水平。
Q
支點財經：疫情對線下消費影響很大，但同時也促進了線上消費加快發展，公司是否也同步加強了對線上業務的拓展？
成元：疫情期間，大家對線上消費確實很有熱情，我們也注意到了這種現象，也在思考如何讓線上線下更好地融合發展。
事實上，早在幾年前我們對線上業務就有所布局。2015年我們開始推進數字化戰略，上線了數字化平台凱德星，主要圍繞旗下核心業務場景，提供智能解決方案。應該說，疫情加速了線上線下融合的步伐。一方面，我們希望把線下優勢帶到線上，做大線上業務；另一方面，也希望通過提供線上服務，進而帶動線下發展。
譬如，目前凱德星會員超過1100萬，其中武漢會員超百萬。我們對會員消費習慣進行分析發現，60%-70%的會員都是常客，說明他們的忠誠度很高。同時，他們也會在其他電商平台上消費，那麽，這種消費能不能轉到我們的平台上？
事實上，經過5年的探索和積累，特別是今年在疫情催化下，我們的數字化轉型成效凸顯。比如，我們幫助租戶在線上開店，還上線了星直播功能，幫助他們拓展線上銷售渠道等。同時，通過構建一體化凱德星生活圈，推動了線上線下融合發展。
目前來看，成效還不錯。截至今年8月底，全國線上銷售額超過1億元。其中，包括武漢在內的華中市場，線上銷售額超過1300萬元。
凱德美好生活節
開業只是開始，持續專業運營更重要
Q
支點財經：數據顯示，武漢的大型商場已超過50家，今年下半年以及明後兩年還將有武漢恒隆廣場、華潤萬象城、武商夢時代廣場等多個購物中心或商業綜合體開業，如何看待這種現象？
成元：我們進入武漢市場已有26年，凱德新民衆樂園可以追溯到1994年，凱德廣場·武勝于2012年開業，凱德·1818于2015年開業，凱德·西城于2017年開業，可以說我們見證了新世紀武漢商業的發展。
我們剛進入武漢市場時，武漢的商場屈指可數。當然，這與當時的消費力有關。現在，武漢的商場越來越多，這是個很好的信號。特別是在疫情對武漢商業帶來如此大的沖擊下，仍然有這麽多的商業項目要進入武漢，說明大家對武漢商業市場非常看好，我們也是如此。
武漢商業韌性較強，眼前的困難只是暫時的。我們認爲，武漢的商業還有很大發展空間，相信未來一段時間內還會不斷有新商業項目出現。我們願意與大家一起，將武漢的商業發展得越來越好。
Q
支點財經：這麽多商業項目要進入武漢，競爭壓力也會更大。有數據顯示，今年上半年武漢優質零售物業空置率爲13%。
成元：總體而言，武漢商業市場容量非常大。2019年，武漢GDP超過1.6萬億元，從全球經驗來看，一座城市的GDP達到這個體量意味著這座城有較強的消費能力。而且一個健康發展的市場，其實也需要良性競爭，這樣才能給消費者提供更好的購物體驗。每個成熟商圈，也都是大家一起建立，並相互促進發展而來的。比如，凱德·1818所在的中北路商圈還有楚河漢街、萬達廣場等。
但是，在一些商圈裏，確實也不是所有的商場都運營得比較好，這考驗的是商場的持續經營能力。從長期經營的角度來看，關鍵是怎樣把商場運營好，即便不斷有新進入者，也不用擔心會被替代。
Q
支點財經：那麽，怎樣才能把商場運營好？持續經營的關鍵點是什麽？
成元：我們認爲，每個商場首先要找准適合自己的定位，這是持續經營的基礎。也就是說，在開業之前要對周邊的客群、消費力進行調查，引進與之匹配的業態和品牌。
拿我們來說，凱德廣場·武勝因爲周邊年輕人較多，以潮流品牌爲主；凱德·1818因爲地段好，周邊又有很多白領，更適合精致、高端品牌；凱德·西城因爲周邊有很多住戶，主要圍繞家庭一站式購物引進相關品牌；凱德新民衆樂園周邊環境正在改造，所以定位還在探索之中。
在各自定位下，可積極引進相關品類的首店品牌。比如凱德廣場·武勝引進了武漢首家海底撈，凱德·西城引進了武漢首家騎典國際少兒馬術俱樂部等。一般而言，首店對客流吸引力較大，坪效往往是其他實體店的2倍。
不過，需要強調的是，開業只是開始，持續專業的運營更重要。也就是說，要有敏感的市場判斷力，並保持持續創新的經營能力。這是因爲，一方面，消費者對購物的品類、環境、體驗等需求，在不斷變化且要求越來越高；另一方面，商場有業績驅動壓力，如果保持原有狀態，業績很可能會遇到瓶頸，持續創新就有可能獲得增量。
比如，凱德·西城剛開業時只有幾家教育培訓機構，我們發現附近居民喜歡就近帶孩子來這裏培訓後，就引進了更多的教育培訓機構。如今，凱德·西城是硚口區集聚最多培訓機構的地方，生意都還不錯。
又如，經曆疫情後，消費者呈現出更加注重健康、注重生活質量的消費趨勢，凱德·西城根據這些新特性著力引進了相關項目。
總結來說，我們每年都會拿出收入的一定比例，對商場進行空間改造和業態調整，租戶的調整率約爲10%-15%。
這也是我們的資産能夠始終保持競爭力，並且實現增值的重要原因。截至目前，凱德集團在中國管理的總資産超過2800億元。其中，在武漢的資産超過100億元。
Q
支點財經：相比其他競爭者，公司有哪些獨特競爭優勢？
成元：用資管的邏輯創新，並運營商業項目，是我們的競爭優勢之一。我們擁有諸多聚焦中國業務的房地産金融産品，包括1只房地産投資信托——凱德商用中國信托（CRCT），以及13只私募基金。
通過把購物中心、商業綜合體等成熟優質資産注入基金和信托，能爲各類商業項目提供強大的資金後盾。特別是商業綜合體，由于體量大、周期長，對資金的要求非常高。我們的房地産金融産品，可以讓商業項目迅速落地，並不斷創新生長。武漢的部分商業項目，也是通過CRCT在運營。
在沒有資金後顧之憂的背景下，我們可以更加專注，並持續創新運營能力，讓相關資産不斷增值。未來，我們將大力拓展中國資本市場，聯合更多優質夥伴擴充相關金融工具，並由此進一步加碼在中國的投資。
武漢凱德·1818
融合發展，資産運營效益會更高
Q
支點財經：近年來，公司在資産運作上做過減法，賣掉了佛山、宜賓、濰坊等地的購物中心，武漢資産是否會做減法？
成元：我們去過中國很多城市，在當地的發展也還不錯。但是，從提高資産運營效率的角度來看，需要把相關資源進行聚焦。我們的相關資源，在一線和新一線城市更能發揮優勢和價值。
我們始終奉行積極的資産管理策略，並持續優化資産組合，即出售成熟資産和收購成長性資産並舉。這一策略有利于優化公司資産配置和集中資源，並通過釋放成熟資産價值，將所獲資金用于在中國繼續投資優質物業，強化公司在中國五大核心城市群的業務布局和規模優勢。
在中國，我們依托五大核心城市群展開布局，即北京-天津、上海-杭州-蘇州-甯波、廣州-深圳、成都-重慶-西安、武漢及周邊城市。因此，武漢市場對我們的重要性不言而喻。
Q
支點財經：這是否意味著，未來公司在武漢會加大投資？
成元：武漢是新一線城市裏較有代表性的城市，我們對以武漢爲中心的華中市場，非常有興趣。
我們選定在某一個城市進行投資，主要看它的經濟實力和基本人口情況。武漢的經濟實力在全國排名靠前，今年雖然因爲疫情短期受到一些影響，但長期來看，武漢的發展會越來越好。同時，商場需要有人來消費，也需要人才來運營，武漢常住人口過千萬，還有大量高校培育的人才資源。所以，武漢一直是我們重點發展的城市。
爲此，我們中國區總部還把企業共享服務中心、財務共享中心，以及華中區域總部設在了武漢。目前武漢有近800名員工，我們會與武漢共同發展。
在華中市場，我們在長沙還有2個購物中心，目前也在鄭州尋找投資機會。總之，我們在華中地區會以武漢爲中心，繼續加強業務布局，並形成規模和影響力。
Q
支點財經：後期還會在武漢落地商場項目嗎？
成元：我們一直在武漢尋找合適的投資機會，加強對武漢的投資布局。在具體項目上，會優先考慮商業綜合體和産城融合項目。我們也希望能將旗下綜合體旗艦品牌——融合商場、寫字樓、酒店、服務公寓等多種業態，定位“樂享其城”的來福士引入武漢。武漢市場這麽大，相信一定有機會。
目前，我們在全球共有10座來福士。其中，9座位于中國，分別在上海（3座）、北京、深圳、杭州、甯波、成都和重慶。
Q
支點財經：除商業綜合體外，公司在中國的投資組合還涉及住宅、産業園區、工業及物流地産等，這些板塊在武漢是否也有落地可能？
成元：我們此前已有一些探索，比如2012年在武漢蔡甸開發了凱德·悅湖住宅項目。同時，我們在武漢還有3座服務公寓。未來我們希望在商業綜合體和産城融合方面，能有更多探索和融合。從項目運營角度來看，這也是有益的。因爲各個業態之間可以相互協作、促進發展，並形成穩定的商、辦、住生態圈。
此外，現在拿地成本越來越高，在某些地方如果我們單純做商場，有可能出現租金跟不上地價增長的情況。從資産運營角度來看，這是不劃算的。如果能夠融合發展，資産運營效益會得到提升，也有利于發揮公司在房地産全産業鏈上的運營管理優勢，這也是未來發展的趨勢之一。
記者丨林楠
編輯丨何輝 胡馨月