寫這篇文章前，從未聽說過大信這家企業，打開官網才發現這個地産排名100強外的企業已開業22個商業項目，還有13個在建。僅在中山市這個420萬常住人口的城市，大信就布局了20余個購物中心，基本承包了中山人名生活購物的需求。
截圖來源：大信控股官網
2017年1月20日，大信商用信托正式在新加坡交易所主板上市，每單位發售價爲0.8新元（約3.9元人民幣），是中國大陸首個在新加坡交易所主板上市的民營商業地産企業商業信托。2019年按照0.8新元發售價格計算，大信商用信托分配收益率爲8.53%、經營業收入微增4.6%，資産包年底出租率98.8%，成績尚可。
截圖來源：2019年大信商用信托年報
01
租金坪效一般 Margin表現優秀
新都彙的産品線特點很明確-多爲區域型中心、模式上較傳統、檔次上接地氣、品類上大而全，因此新都彙産品線中沒有在市場上特別亮眼的項目。受産品線特點所限，這類項目在進入成熟期後將面臨租金增長滯緩。
信托資産包項目整體營收表現一般，剔除掉非完整財年的鬥門店，總租賃面積24.23萬平方米，總營業收入僅3.51億。石歧店和小榄店屬于資産包中發展最成熟的項目，兩個項目按照純租賃面積計算租金坪效也分別僅4.12和4.69元，對于開業十多年的項目而言屬于較低水平。
租金增長率表現整體也較一般，石歧店和遠洋店出現微跌，小榄店和溢彩荟微漲，四個項目營收基本與去年持平，增長率低于市場平均水平。
注：鬥門店營業收入計算從2019-9-13開始，非完整年收入
項目運營費用管控非常優秀，總體表現突出。2017年和2018年NPI Margin 分別高達80.65%和80.41%，2019年Margin微跌，也高達78.93%，Margin表現遠超出市場平均水平。
02
運營“穩”字當頭
細看資産包中項目的發展潛力，“穩”字當頭。2017年-2019年的年底出租率五家店均維持著接近滿租的狀態，租戶運營非常穩定，汰換率低。2019Q1和2019Q4分別對小榄店和遠洋店的小部分面積進行了AEI，但對整體出租率影響極小。
租金模式方面，采用純抽模式的租戶定位精准，銷售額表現較好，采用兩者取高和純抽合作模式的租戶面積占比22.5%，但租金貢獻占比達46.7%。
采用固定租金和固定租金+遞增模式的租戶面積占比較高，達77.5%，這部分是信托業績的基石，受宏觀環境風險影響較小。
項目WALE相較于其他幾只上市REITs明顯較長，總體WALE by GRI 達4.3年，WALE by NLA則長達7年。2019年凱德商用信托的這兩個值分別僅2.4和3.8。WALE長的主要原因在于主力店占比高。WALE高意味著租期長，抗系統性風險能力較強，但也意味著汰換空間小，租金增長預期有限。
截圖來源：大信商用信托投資者路演
03
注入新鮮血液，提升升值預期
開發商做REITs的一個重要訴求在于爲持有型物業打通一條退出渠道，降低資産負重，優化報表。尤其對于一家民營企業而言，這點尤爲重要。
2019年6月，大信商用信托宣布收購新都彙鬥門店；2019年12月，大信商用信托宣布收購新都彙佛山順德店和新都彙佛山坦北店。三家門店有著鮮明的新都彙産品線特征：接地氣的打法、WALE長、出租率高、大而全。
值得注意的是，和之前的四家老店不同，這三家均是在2018年年底才開業，屬于培育期項目，培育期項目租金增長預期高，能夠很明顯的改善之前老項目租金增長滯緩的問題，同時根據收購價看，後期也爲資産增長預留了空間。
截圖來源：Proposed Acquisition of Doumen Metro Mall