【原標題】透視TOD之變：蘇州高鐵新城是怎樣成爲區域發展樣本的？
核心提示： 這座名爲吾悅廣場的商場，是蘇州高鐵新城TOD的核心組成部分之一。
11月6日，位于蘇州高鐵新城的一座商場開業。227家店鋪人頭攢動，見證了疫情之後實體商業複蘇的旺盛人氣。
這座名爲吾悅廣場的商場，是蘇州高鐵新城TOD的核心組成部分之一。
TOD，“transit-oriented development”的縮寫，即公交交通(地鐵、公交站、火車站、快軌等)導向型開發。TOD被視爲治療交通擁堵等“大城市病”的一個良方。包括東京、大阪、新加坡等國際都市，通過TOD模式的綜合開發不僅優化了城市空間、塑造了城市形態，更提升了城市能級、提供了城市增長的經典範本。
在中國，全球首屈一指的高鐵網絡、疊加大力發展“城市群”的區域發展戰略，讓“高鐵TOD”成爲令人矚目的開發模式，前述蘇州高鐵新城，就是這一模式的最新成果。
2018年，國家發改委發布《關于推進高鐵站周邊區域合理開發建設的指導意見》(以下簡稱《意見》)，意見要求：高鐵車站周邊開發建設要突出産城融合、站城一體，對TOD模式提出了更高的要求。
蘇州高鐵新城高質量地落實了這一要求。在這裏，中央公園、會展中心、超高層城市地標鱗次栉比;業態也極爲豐富，商業零售、商務辦公、酒店餐飲、定制公寓、精裝住宅、綜合娛樂等業態一應俱全。
在建設長三角城市群這一國家戰略之下，“高鐵TOD”的模範生蘇州高鐵新城，正在成爲提升區域價值、帶動區域經濟的一個全新樣本。
輻射之變：從城市TOD到高鐵TOD
從傳統的城市TOD到“高鐵TOD”，背後是國土空間布局的巨大變化。
10月底第十九屆中央委員會第五次全體會議審議通過的《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》明確提出，要“優化國土空間布局，推進區域協調發展和新型城鎮化。堅持實施區域重大戰略、區域協調發展戰略、主體功能區戰略，健全區域協調發展體制機制……要構建國土空間開發保護新格局，推動區域協調發展，推進以人爲核心的新型城鎮化”。
曾在經濟社會領域專家座談會上發言的上海交大教授陸銘，也曾撰文指出：“未來需要加強以核心城市爲中心的城市群或都市圈的規劃和建設;放眼世界，紐約、東京、倫敦等全球一線城市都已形成了以自己爲核心的都市圈，範圍超過了自身行政管轄的邊界，並且用網絡狀的軌道交通線路將自己與周邊其他中小城市無縫連接。相比之下，我國幾個超大城市對于周邊的其他中小城市的輻射作用還應進一步提升。”
如何提升?高鐵TOD是一個答案。它是區域協調發展、城市組團式發展的關鍵節點，相比較傳統的城市TOD，其輻射半徑大爲拓展。
中共浙江省委原常委、浙江大學兼職教授王國平就指出：“基于我國的基本國情和經濟社會發展特征，有必要將TOD理念和實踐擴展到區域發展層面，來帶動人口、居住、就業、土地、産業等要素的合理配置，引導區域及區域內城市的有序合理、可持續開發，進而提升區域和區域內城市發展的速度，促進區域經濟社會的整體高效發展。”
以蘇州高鐵新城爲例，蘇嘉甬高鐵與京滬高鐵、蘇湖城際與蘇錫常城際于蘇州北站交彙，形成“雙十字”樞紐。這個樞紐同時肩負國家級高鐵樞紐和長三角核心區域城際鐵路網樞紐兩重定位，通過與上海虹橋樞紐的戰略合作，可望形成滬蘇一體化複合樞紐。
專門研究蘇州無錫常州等蘇南區域經濟的河海大學區域經濟研究中心主任劉奇洪，對高鐵新城的建設保持著很大的關注。在他看來，蘇州經濟一直沒有一個具有強大吸引力的核心區域，最早的發展方向是向西，之後是向東、向南，現在開始進行北向開發，相城區的後發優勢就凸顯出來;圍繞交通樞紐、商貿、旅遊資源，專業的“玩家”進場，讓這個樞紐站的未來可期。
劉奇洪認爲，作爲樞紐站，蘇州北站不僅能連通南北、沿海區域，成爲蘇州的對外門戶，而且還因城際交彙形成都市圈效應，對投資、人流等起到一個引流作用。
在這個“節點”建設高鐵TOD，具備了“內外雙循環”的潛力：外循環——城際鐵路23分鍾直抵虹橋，4小時聯動北京，吸引産業進駐;內循環——無縫對接城市內地鐵、高架、快速路等微循環系統，加強了城市內外的自由連通。內外雙循環，帶動蘇州高鐵新城成爲“人流、物流、資金流”的彙聚地。
對此，新城控股集團商業管理事業部副總裁黃駕宙舉了個例子。他說：“蠡口目前有超過30個家具城，整體陳舊，品牌重複度高，隨著區域商業和人居的興盛，蠡口家具城的消費會有很快的提升，這就倒逼著家具城要升級，要開發品牌，要與時俱進。此外，周邊的電子産業園以及陽澄湖電競中心，都會因爲周邊有完善優質的商業、宜居配套，加之房價不貴，會更快地吸引人才，從而形成周邊開發、産業升級、産業帶動的綜合效應。”
“長三角城市群的無界化未來會愈發顯著，強大的産城互聯綜合體的落成，會形成強力的核心級樞紐地標，會令這種無界化更爲提速。”黃駕宙說。
同濟大學相關研究顯示，當前長三角區域內有5.7萬人選擇跨城通勤(其中蘇州-上海間占到總數的88%)，他們依賴出租車-高鐵-地鐵這一無縫連接系統，在家和辦公之間來回奔波。
疫情帶來了工作模式的巨大變化，如果在家辦公的人口比例上升到10%，上海每天的跨城通勤人數達到100萬，繼續加強城市之間的互聯互通勢在必行。建立“多中心、多層級、多節點”的網絡型城市群結構，在信息技術重塑工作場景的大時代背景下，高鐵TOD項目大有可爲。
運營之變：TOD5.0時代的能力挑戰
新城控股集團商業開發事業部首席設計師余效恩介紹，世界TOD發展經曆了“TOD1.0 車站的出現”“TOD2.0站樓一體化”“TOD3.0站城一體化”“TOD4.0站城商居一體化”四個階段，蘇州高鐵新城可以說是“TOD5.0高(地)鐵+城+産+商+居+人”六維一體的新一代模型與標准。“我們目的是對標東京、紐約、倫敦等世界都會TOD開發理念，打造高效、集約、綠色的一站式産商居TOD5.0地標之城。”
但他同時也坦言：“5.0時代的TOD項目，對企業的品牌影響力和品質營造能力提出了較高的要求。”
高鐵新城的建設不容有失。作爲蘇州市“一核四城”的戰略平台，它是舉全市之力建設的蘇州新門戶。余效恩說，蘇州北站不僅是蘇州北部的引擎，更是長三角新的交通樞紐。在未來，這裏將落戶四大研發社區、十大創新中心等諸多産業，從蘇州風格現代都市城區到樞紐型高端服務業態區，再到低碳生態可持續示範區，蘇州北部正以新的樣貌影響長三角城市群的曆史發展進程。
怎麽做?新城控股集團住宅開發事業部蘇州區域公司總經理郭偉介紹，首先是跟著核心産業導入走。“科技研發、數字金融、文化創意”爲主導的三大高能産業落地高鐵新城，目前已吸引注冊企業接近1000家，未來還將有大量高精尖産業持續導入;相應的，該企業打造的MOC芯城彙規劃了“約234米超高層五星級星俪酒店、約150米甲級商務辦公、總部級商務集群”等來承接這些井噴的商務辦公需求。
其次，跟著人才核心需求走：大量的高知人才引進，如何讓他們留下來生活得更好?MOC芯城彙規劃的23萬方A+級旗艦吾悅廣場已經開業，人潮湧動;此外，24小時芯光裏商業步行街、高端行政公寓、酒店式公寓、國際智慧住區、MOC國際幼兒園、中央湖景公園等功能業態，再加上區域內南師大實驗小學、蘇大實驗學校、蘇州婦幼保健院、北河泾生態公園等完備的高端商業/醫療/配套/文教/生態資源齊聚，這些完備的國際化生活配套，讓人才留得下來。
“發揮聚合效應、帶動築巢引鳳、不忘因地制宜。”郭偉說。
綜合體項目的建立，改變之前城市商業分布不均勻，並且品牌力、人流量相對分散的現狀，帶動人群效應與品牌效應聚集;通過國際企業的進駐、領先的國際視野、大量引進國際著名商業品牌與國際經營理念，築巢引鳳，吸引人才到來。
業內專家指出，要想做到這些，對企業的綜合能力提出了三點要求：
第一，TOD項目在500米步行可達範圍內，商業是核心業態，強大的商業運營能力是做好TOD的關鍵。
以前述吾悅廣場開發企業新城控股集團爲例，截至2020年10月25日，在商業運營方面，這家公司已開業及在建商業綜合體項目144個，進駐城市110個，目前已形成一支數千人的專業商業運營管理團隊，從前期商業規劃、招商落位，到後期營運管理和營銷推廣，具備全面的商業資源統籌和管理能力;2020年上半年，實現吾悅廣場租金收入21.32億元，同比增長22.46%。
第二，TOD 項目對于居民的價值是創造集交通、商業、辦公、娛樂、居住、開放空間多功能複合的便捷生活社區，並且步行可達，這就要求TOD項目範圍內需要有多元化的業態組合。
這也是新城控股集團的拿手之處。這家企業自有業態豐富，除傳統的商業外，還培育了康養、産業、教育、影院、文體等多種創新業態，可以爲TOD混合宜居社區的建立提供多種可能。
第三，TOD項目規模大、周期長，涉及的土地儲備、研究、設計、建設、管控和運營環節衆多，資金投入大、回報周期長，帶來較大的資金壓力。堅持穩健財務策略的新城控股集團，資金成本、負債率水平保持行業低位，也保證了在長時間內能夠持續投入。
設計之變：根植古城文脈 重現“姑蘇繁華”
走在這裏的街區中，立體連廊蜿蜒穿梭，將地塊串聯成一個連續的商業活力帶。
這裏有熱鬧的廣場、悠閑的露台、圍合的庭院、曲折的長廊，更有潺潺流水。置身其中，處處能體會到園林的空間意向。 從中央公園看過來，則宛如一幅展開在高鐵中軸線上的現代“姑蘇繁華圖”。曲而不幽，華而不喧，傳統文化的傳承脈絡清晰可見。
根植于深厚的曆史風韻和水鄉肌理，是5.0時代高鐵TOD代表作蘇州高鐵新城的一大亮點。
以蘇州高鐵吾悅廣場這個吾悅A+級旗艦店爲例，項目針對蘇州發展古今交融的城市風貌特征，提取蘇州地域文化“鏡城蘇州”的設計概念，將蘇州園林與吾悅廣場的購物場景相融合;在“玉佩”般的建築造型與古典的空間精神裏，以“探貝姑蘇”爲設計理念，高度提煉曆史風韻與特色水鄉的古城肌理：水、韻、貝符號元素，經過現代化設計手法植入其間，構建個性鮮明、魅力獨特的城市新名片，在國際繁華之上，也植入了蘇州生活的煙火味。
余效恩表示，好的商業綜合體，應該是物質的、視覺的、精神的綜合性享受。超越了傳統線下與網絡商業所帶來的消費體驗、生活品質的升級，更讓場所融入了蘇州的記憶;不僅是商品買賣的融通，更是生活與藝術的交織，當近百萬人的生活、記憶交融在一起，便展開了一段新的曆史。
約500米的芯光裏特色街區，以音樂主題爲藝術演繹，涵蓋四大業態定位，規劃爲島式退台創新商業，“一島一主題，四面全臨街”，擁有“童趣國、青春社、私享彙、全家福”4大主題特色化強體驗的業態組團。
另外，爲了實現500m商業街區無障礙通行，提升顧客休閑遊逛體驗，四個地塊通過天橋步道系統相連，尤其在中央河道處打造水街節點，與北側中央湖景公園聯動，形成活力商業空間節點。而在建築空間語言和形態語言方面，地塊建築群體南高北低，融入環中央公園建築群， 並形成外高內低，向中央公園彙聚的空間層次。
地塊塔樓高低錯落，融入並豐富環中央公園天際線層次也是其亮點。裙房強調水平方向上的延展，立面語言以橫向線條爲主，線條局部有節奏的扭轉，宛如絲綢般飄逸靈動，又像江南平靜水面蕩起的波紋，增加立面細節。玻璃幕牆的細節也經過仔細研究，明隱框交替，豐富立面層次。
塔樓立面語言簡潔有力，采用挺拔的豎向線條，其余爲橫向線條。與裙房呼應，塔樓橫向線條局部也有規律的曲線變化。次地標立面語言爲豎向線條，爲了加強挺拔感，豎向構件做了折線處理，因而形成了獨特的、類似蘇繡編織一樣的紋理效果。
設計上的用心之處，也得到了來自REARD GLOBAL DESIGN AWARD (REARD 全球地産設計大獎)的肯定——蘇州高鐵MOC芯城悅街項目順利入圍了REARD全球地産設計大獎。
黃駕宙認爲，一座優質的購物中心，能帶動區域消費與經濟發展，甚至引領一個新興商圈的形成，乃至成爲整座城市的新名片，對于區域形象、城市形象、城市整體發展影響深遠。
