作爲雞娃家長的你，什麽才是重中之重？肯定是能上車一套優質學校的學區房呀！
文園中學，作爲珠海老牌教育強校，一直是公辦初中裏的領頭羊，優生多、升學率高，實力強勁！
結合近4年中考被珠海一中錄取總人數看到，其一直處于領先地位。
今天，房姐來跟大家盤點一下，文園中學現狀學區內潛在的新增供應住宅項目。
文園中學學區，再迎五大新盤
首先，我們先來看文園中學學區範圍如何劃分。
根據2022年學區劃分，文園中學學區範圍爲：以人民西路與健民路交彙處爲起點，向東經人民西路至沿河西路轉東北，經沿河西路延長線與梅華東路交界處轉西，經梅華東路、梅華西路至健民路轉南，經健民路至起點處所圍成範圍爲文園中學學區。
| 學區範圍圖
從劃分來看，文園中學學區範圍涵蓋了部分新、老香洲，範圍較廣。
而在此範圍內，目前在建或規劃的住宅項目有5個，它們分別爲，紅山村舊改項目、華發香山湖畔苑、珠海傳媒更新項目、香山·日新、巨人大廈，預計供應至少5000套住宅。
| 新盤區位圖
也就是說，接下來文園中學學區範圍內會有5個新盤要來。
1
紅山村舊改項目：入市時間未定
紅山村舊改項目，位于香華路與紅寶路交彙處，與珠海體育中心相鄰，項目建築面積約19.37萬平，建築限高100米，最高建設約33層。
功能爲住宅+12班幼兒園，綜合容積率爲3.0，綠地率爲35%。
值得一提的是，項目建築面積約19.37萬平，建築限高100米。也就是說，項目最高建設約33層。按照平均面積100平/套計算，預計項目總戶數約1930戶。
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紅山村地塊規劃控制指標 |
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用地性質 |
用地面積 （㎡） |
建築面積 （㎡） |
容積率 |
配套設施 |
|
地塊1 二類居住 |
34281.19 |
129820 |
3.79 |
二級鄰裏中心1個 10kv開關站1處 |
|
地塊2 二類居住 |
27448.68 |
63863 |
2.33 |
– |
|
地塊3 幼托 |
3962.12 |
3630 |
0.92 |
12班幼兒園 |
不過，該項目自去年1月公布控制性詳細規劃修改批前公告後就再無進展。從現場來看，該項目依舊爲雜草叢生，未有動工痕迹。
| 現場（攝于2022年7月）
2
華發香山湖畔苑：預計今年亮相
華發香山湖畔苑，位于梅華東路東側，與五洲花城三期緊鄰，項目建設用地面積約1.86萬平，總建築面積18萬平，設計停車位880個。
項目整體集購物休閑、社交娛樂、生態宜居、休閑體驗、住宅于一體。
根據規劃，項目主要建設住宅、下沉廣場、4層商業、地下車庫、社區用房、鄰裏中心、城市道路、公園綠地等。其中，1棟住宅設計49層樓高，另1棟住宅設計26層高。
| 華發香山湖畔苑
不僅如此，項目還配建了珠海市工人文化宮、市方志館。周邊教育、休閑、商業資源豐富，可滿足高品質生活。
珠海市工人文化宮占地面積約2.3萬平，總建築面積約7萬平，設有職工服務中心、職工展覽中心、職工技能培訓中心、職工文化中心、職工康體中心、粵港澳文化中心、紅色工運展覽展示中心七大功能區，是服務全市的又一重要公共服務綜合體與公共文化宣傳傳播服務機構。
| 效果圖
市方志館建築面積約2萬平，建成後涵蓋“四中心”、“一基地”，包括城市綜合展覽展示中心、曆史人文收藏保護研究中心、地情信息咨詢與服務中心、史志文化學術交流中心以及紅色文化和優秀傳統文化宣傳教育基地。
從現場航拍來看，珠海市工人文化宮、市方志館已經完工。
| 現場（攝于2022年7月）
而住宅目前還在地基階段，現場有多台機器同時作業，據悉該項目預計在今年年底亮相。
| 現場（攝于2022年7月）
參照周邊房價，如此地段，想要上車華發香山湖畔苑，門檻至少是4萬+/平。
3
珠海傳媒更新項目：住宅未動工
珠海傳媒更新項目，該項目與華發香山湖畔苑相距不遠，位于香洲區山場路南側、銀桦路北側、迎賓北路東側、文園路西側，總占地面積約6.58萬平。
從最新規劃指標來看，珠海傳媒更新項目有新型産業用地、二類住宅用地、公園綠地、小學+幼托用地。
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珠海傳媒城市更新項目最新規劃表（單位：平） |
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土地性質 |
用地面積 |
建築面積 |
建築高度 |
建設內容 |
|
新型産業 |
13359.64 |
130000 |
150 |
電視台 |
|
二類居住 |
29589.32 |
146000 |
100 |
住宅 |
|
小學+幼托 |
17177.47 |
25300 |
24 |
小學、幼兒園 |
|
公園 |
5778 |
– |
– |
公園 |
其中，住宅用地主要集中在中間區域，總用地面積約29589平，建築面積146000平，容積率4.93，人口規模達4672人，分爲兩期建設。
供應方面，項目建築面積爲146000平，按照平均面積100平/套計算，預計項目總戶數約1460戶。
| 現場（攝于2022年7月）
小學+幼托用地也就是文園小學、文園幼兒園，其中文園小學爲36班設計，按每班45人來計算，可提供1620個學位，極大地緩解周邊學校的學位壓力。
從航拍可見，該項目住宅部分尚未動工。不過，文園小學、文園幼兒園已全面動工建設，據悉文園小學將在2024年9月辦學招生。
| 現場（攝于2022年7月）
4
香山·日新：首期地塊預計新增1000+套住宅
作爲主城區最大的舊改項目之一，香山·日新（香洲北工業區更新改造）項目進展頻頻。
根據規劃，這裏將打造集總部經濟、科創孵化、工業上樓、優質商務辦公、企業展示、共享交流、優質住宅並融合高效交通接駁、優質教育環境、完善綜合配套于一體的産城融合示範區。
| 效果圖
據最新消息顯示，香山·日新項目已簽約336戶，已簽約建築面積15.14萬平，整體簽約率30%。
其中，首期地塊已簽約285戶，簽約率82%。已拆除物業3.28萬平，包括第三行政中心大樓、工商分局大樓、世界電子、能源大廈、香洲糧庫。（數據來源珠海香山日新，截止至2022年7月19日）
| 工作進度圖示（來源香山·日新）
據悉，該項目的首期地塊住宅將率先入市，預計可帶來1000+套住宅。而項目首期地塊也就是現在的鴻鑫花園與周邊其他小區。
| 現場（攝于2022年7月）
5
巨人大廈舊改：規劃4棟住宅
除了以上項目外，文園中學學區範圍內還將迎來巨人大廈舊改項目。
該項目自1997年爛尾，于去年5月被正方以4.02億元挂牌價格拍下珠海巨人大廈在建工程及土地使用權，標志著從1997年擱置至今的巨人大廈將被盤活煥新，迎來重生。
：定了，正方接手！珠海巨人大廈即將盤活！
| 現場圖（攝于2022年7月）
據了解，巨大大廈大概率將由辦公性質調整爲綜合體項目，包括1棟超高層+4棟住宅。這意味著，新香洲將再迎來一座新的綜合體。
按照30層每層4戶計算，該項目至少有500套住宅。（以上數據爲預測估算，僅供參考）
日前，房姐實探該項目，巨人大廈四周已被圍蔽起來，場內駕校也已經撤走。與去年對比，今年變化明顯。
| 現場圖（攝于2022年7月）
根據去年6月珠海特區報報道，今年巨人大廈將結合周邊規劃需求和公共利益，調整規劃設計方案後拆除重建，讓承載珠海重要曆史的這片空間重獲生機。
最後，希望這座矗立在珠海城市中心的爛尾樓早日動工，抹去這一道道難看的“傷疤”！
7000套+住宅，文園中學學位更加激烈
由此可見，紅山村更新項目、華發香山湖畔苑、珠海傳媒城市更新項目、香山·日新首期地塊，以及巨人大廈這五大項目的到來，對于家長而言，無疑又有了新的期待！
但值得注意的是，新盤的到來，也意味著文園中學的學位將越發緊張。
根據統計，這五大新盤的亮相，至少會帶來5000套住宅。再加上去年已經售罄的五洲花城三期、優特綠城·桂語香山，共計約7400套。（五大新盤供應套數爲預測，僅供參考）
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項目 |
預計供應套數（套） |
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紅山村舊改 |
1930 |
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華發香山湖畔苑 |
2棟住宅 |
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珠海傳媒更新 |
1460 |
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香山·日新首期住宅 |
1023 |
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巨人大廈 |
500 |
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五洲花城三期 |
1962 |
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優特綠城·桂語香山 |
522 |
而文園中學，每年招生人數只有約1200人。顯然，未來文園中學學位將無法滿足學位需求。可以預見，在接下來的幾年裏，文園中學的學位競爭將更加激烈。
新初中要來，規模50班設計
那麽，文園中學學區範圍內還有新學校嗎？
據了解，香山·日新（香洲北工業區更新改造）項目將新增1所18班中學、1所18班小學和24班幼兒園。
其中，新初中爲18班設計，按50人/班計算，可提供900個公辦學位。
新初中的到來，可以有效緩解文園中學的學位壓力。節點方面，根據香洲區教育局，新學校有望今年動工建設。
五洲花城二期最貴，爲5.2萬/平
目前，文園中學學區房有五洲花城系列、格林春天、銀桦新村、銀山花園、寶地康泰、和平廣場等。
主要住宅區：格林春天、興業園、888商業街、銀桦新村、山場社區、五洲花城、新街花園、富和新城、聚賢園、一城花園、紫東閣、香華花園、和平廣場、新洲花園、翠華苑、萬豐花園、銀山花園、南村豪苑、三好名苑、寶地康泰村、紅山村、金桦花園、新加坡花園、新城花園、名街花園、新華花園、怡景花園、嘉豐花園、南桦花園、銀山花園、安景苑、鴻鑫花園、龍騰閣、潤城大廈、瀚高花園、都市雅築、歐柏美地、新城市中心廣場、寶地花園、康泰新苑、光輝大廈、康城苑、萬豐茗苑、嘉信華庭、梅華小區等。
其中，五洲花城包含了澳洲園、山場、二期、二期C區、三期等組團，體量十分之廣。
同時，因受文園中學的影響，五洲花城系列的房價也水漲船高，尤其是五洲花城二期、三期，房價都在4萬/平以上。
據安居客顯示，五洲花城二期均價爲5.2萬/平，五洲花城二期C區均價4.6萬/平。五洲花城三期已于去年售罄，目前還在限售期內。
而房價最低的是新加坡花園一期、一城花園、康城苑、金桦苑、新城花園、萬豐名苑等小區，房價在2.4萬-3萬/平之間。
房姐有話說：
能擁有一套優質的學區房，自然很好，但也要提前做好准備，以防出現被分流的現象。
就拿文園中學來說，隨著這五大新盤的相繼入市，該校的學位也將會越來越緊張。學位緊張，也就意味著有被分流的風險。
所以，要隨時關注市場變化啦～