在文章的開篇我們要問一個問題，中國的房地産是不是永久産權呢？
有些人可能會說，這有什麽要問的，中國的房地産一定不是永久産權，我們國家住宅居住用地的使用權出讓年限是70年，這個是人盡皆知的事情。
事實上，這種長期的産權在很多國家就是被視爲永久産權。
讓我們以波蘭爲例，在波蘭有一種永久産權叫做 perpetual usufruct right，也就是永久使用權。
這種權利並不是永久的，而是最少40年，最多99年的，到期後可以申請續期，跟中國目前的産權制度有點相近。但在波蘭，這個術語在字面上就是用永久使用權表達。
同樣是永久産權這個詞，在全世界各地可能是完全不同的含義。
你，買的是自己理解的房地産嗎？
在過去的文章中，雙極的分析師討論過海外拆遷、以及部分國家近些年的土地變革，通過學習，我們了解到，永久産權絕不是萬能的。
而今天我們會理解，永久産權分爲很多種，投資者不應當被這簡單地四個字沖昏頭腦、
房産？房地産？
還是以波蘭舉例，2019年起，波蘭通過一項法律，購買公寓的購房者，他們的永久産權從房子的永久産權變成了房子和土地的永久産權。之前購買的居民需要支付價格差以獲得地權。
這意味著什麽呢？
公寓購房者購買的是房地産的永久産權，而不是地上附著物的永久産權。即使地上的房産因歲月流逝而消亡，這片土地的所有權依然歸公寓的購房者集體所有。
目前絕大多數東南亞國家，比如說泰國、菲律賓，外國人購買的永久産權公寓都是指地上附著物的永久産權。如果隨著時間推移，建築物老化成爲危房，而業主沒有達成一致意見進行修複，那政府可以收回你的房産。
目前在東南亞，實際操作中外國人能購買到永久産權土地的國家只有馬來西亞。
外國人單獨購買永久産權土地，在馬來西亞也已經很難通過審批。
但由于馬來西亞只有外國人最低購買額，而沒有最高購買比例的限制。外國人可以通過購買分層地契的永久産權別墅，間接地實現持有永久産權土地。
在全球大部分國家來說，公寓的購買者是不擁有土地的。不過公寓土地的所有權在不同國家掌握在不同機構的手中。
比如說在美國，公寓的土地是掌握在公寓委員會（類似于國內的居委會）手中。而在東南亞國家，很多土地是在開發商、政府、皇室手中的。
土地權利
“作爲土地的擁有者，他們的權利上可至天堂，下可至地獄。”這是拉丁法律對土地所有權的古樸解釋。
但在實際操作中，即使你買到的是永久産權的土地，很多的土地權利可能已經在購買協議中被拆分。
比如說，美國三大開發商之一的D.R. Horton就曾經把坦帕灣超過2500戶帶地別墅的礦物開采權出賣給一家叫做DRH的能源公司。
也就是說，雖然住戶購買的是永久産權的土地，但這家DRH的公司可以在地面下自由的勘測，並且發現的黃金、礦藏、地下水也都將歸這家公司所有。
而住戶在購房時面對了大量的文件，通常不會注意到一條開采權的出讓條款。除了權利的出讓，水平鑽井還可能導致住戶遭受噪音、汙染、地面塌陷等影響。
當然，很多國家的法律早在制定時就已經防患于未然。比如說根據泰國國王憲法的第2560條37款。如果你的家裏發現了礦，那麽政府就可以按照市價強制征收你的土地，然後進行礦産開發。
所以說，家裏有礦未必是好事。即使是永久産權土地，買到的權利也是不同的。
又比如說在英國，永久産權Freehold，還延伸出了衆多的形式：永久産權拆分位于高層的Flying Freehold、永久産權拆分位于地下的Creeping Freehold、指數級疊加費用的999年虛擬永久産權Virtual Freehold、共有産權Commonhold。
同樣被叫做永久産權，所蘊含的權利和價值往往天差地別。
房産稅和永久産權
在雙極的分析師看來，但凡是征收房産稅的國家，房子就不是永久産權。
很多美國永久産權的維護者說，房産稅被用到了教育，社區基礎設施建設，公務員以及其他有益于整個社區的服務當中去了。取之于民，用之于民，不交房産稅美國孩子都沒學上了。
這個邏輯不成立呀！難不成美國人民交的個人所得稅、企業的企業稅，都用到軍費、修牆、打貿易戰去了嗎？
我們中國不收房産稅，義務教育、社區建設也一項沒落下。
交房産稅的永久産權，在一定程度上是跟政府做了一個數十年乃至數百年的分期付款購房。
這個事情上，還是用今年産權變革較大的波蘭舉例子。
波蘭的永久使用權和永久産權是不同的。通常是一次性給業主支付土地總市值15%-25%的初始費用（也就是房産稅國家的房價），然後根據用途的不同，支付最低0.3%，最高不超過3%的年費。
如果按照波蘭的計算比率，那些需要支付房産稅國家的永久産權房産，實際的房價可能是現在的5倍。
在紐約和洛杉矶，你每年需要給政府支付5位數美金的稅費才能住在自己的家中，有什麽底氣說自己“買”的“永久産權”得房子？
當然，那些沒有房産稅的國家也都會通過印花稅、增值稅、建設稅、租金稅、資本利得稅、二套房購置稅等前置和長期稅款來實現政府的營收。
永久産權國家名單
同一個世界，不同的永久産權。産權結構是海外購房置業的過程中非常核心的問題，也是文化、法律、理解上沖突最爲突出的部分。
在這裏，雙極羅列了各國在外國人購買永久産權房地産問題上的大致分類，供讀者參考。但本質上，投資者必須要理解各個國家永久産權的本質，而不是被永久産權四個字沖昏了頭腦。
外國人不能夠購買永久産權房地産的國家和地區：
中國、中國香港、阿富汗、阿爾及利亞、安道爾、安哥拉、亞美尼亞、白俄羅斯、不丹、文萊、布基納法索、布隆迪、中非共和國、乍得、科摩羅、剛果、庫克群島、古巴、剛果、吉布提、東帝汶、赤道幾內亞、厄立特裏亞、埃塞俄比亞、岡比亞、幾內亞比紹、印度尼西亞、伊朗、伊拉克、象牙海岸、基裏巴斯、科威特、吉爾吉斯斯坦、老撾、萊索托、利比裏亞、列支敦士登、馬拉維、馬爾代夫、馬紹爾群島、毛裏塔尼亞、密克羅尼西亞、莫桑比克、緬甸、瑙魯、尼泊爾、尼日利亞、朝鮮、帕勞、巴布亞新幾內亞、卡塔爾、薩摩亞、聖馬力諾、聖多美和普林西比、塞拉利昂、所羅門群島、索馬裏、蘇裏南、斯威士蘭、塔吉克斯坦、坦桑尼亞、多哥、湯加、土庫曼斯坦、圖瓦盧、烏幹達、烏茲別克斯坦、越南、贊比亞、津巴布韋。
外國人僅能購買部分條件永久産權房産（大部分只能購買指定層以上公寓、或限價限地區、或指定類型）的國家：
中國澳門、澳大利亞、阿塞拜疆、柬埔寨、多米尼加、埃及、斐濟、海地、洪都拉斯、肯尼亞、利比亞、馬來西亞、馬達加斯加、馬耳他、毛裏求斯、菲律賓、波蘭、羅馬尼亞、盧旺達、斯裏蘭卡、泰國、馬其頓、納米比亞、阿聯酋、也門。
符合條件的外國人有權購買大部分永久産權房地産：
中國台灣、阿爾巴尼亞、阿根廷、奧地利、巴哈馬、巴林、孟加拉國、巴巴多斯、比利時、伯利茲、貝甯、玻利維亞、波斯尼亞、博茲瓦納、巴西、保加利亞、喀麥隆、加拿大、佛得角、智利、哥倫比亞、哥斯達黎加、塞浦路斯、捷克、丹麥、多米尼加、厄瓜多爾、薩爾瓦多、愛沙尼亞、芬蘭、法國、加蓬、格魯吉亞、德國、加納、希臘、格林納達、危地馬拉、幾內亞、圭亞那、匈牙利、冰島、印度、愛爾蘭、以色列、意大利、牙買加、日本、約旦、哈薩克斯坦、科索沃、拉脫維亞、黎巴嫩、立陶宛、盧森堡、馬其頓、馬來西亞、馬裏、墨西哥、摩爾多瓦、摩納哥、蒙古、黑山、摩洛哥、納米比亞、荷蘭、新西蘭、尼加拉瓜、尼日爾、挪威、阿曼、巴基斯坦、巴拿馬、巴拉圭、秘魯、葡萄牙、俄國、塞內加爾、塞爾維亞、塞舌爾、新加坡、斯洛伐克、斯洛文尼亞、南非、南蘇丹、西班牙、聖盧西亞、蘇丹、瑞士、敘利亞、土耳其、突尼斯、韓國、馬其頓、克羅地亞、沙特阿拉伯、烏克蘭、英國、美國、烏拉圭、委內瑞拉。
有的國家租貿産權很實在，有的國家永久産權套路多。願諸位讀者投資順利。