2018年年底，深圳哪個區域最火？很多人會選擇沙井，因爲這裏有粵港澳大灣區、有大空港、有海洋新城的規劃利好。
不過，淘哥提醒，今年沙井買房，一定要從真實的自住需求出發，不要一上來就想著投資！
淘哥的忠告是：自己都不想住的房子別去買！
什麽是真實的自住需求，要綜合考慮交通、教育、商業、戶型等多個方面。
其實投資也一定要有自住思維，要換位思考，未來接你盤的人，憑什麽買你的房？你不能指望把房子賣給下一個投資者，只有你切實考慮了自住需求，未來才能不乏買家。
淘哥提醒一個極少人注意的點：戶型的供求關系。
如果你是兼顧自住和投資的話，一定要考慮戶型供求關系。沙井萬科星城和華強城兩個大盤的套數就超過6000套，以中小戶型爲主，未來賣房的競爭激勵，相反之下中大戶型可能機會更大一些。
從目前深圳新盤的成交結構看，中大戶型也賣得更好。
最近深圳樓市迎來一波開盤小高潮，淘哥也發現了一個有趣的現象。
先來看下10月份的新房成交量戶型占比情況：三房、四房及以上戶型占比50.79%，占全市新房成交的半壁江山。
數據來源：房BOSS
數據說明：中大戶型的成交量呈逐漸上升趨勢，三房及以上的大戶型日漸受歡迎，和早先成交主力呈現中小戶型的剛需樓盤出現了分水嶺。
可以參照近期綠景紅樹灣壹號的銷售情況，推出345套建面約83-167㎡2-4房。開盤簡報給出的信息是：整體去化約7成，大戶型明顯更受購房者青睐，截至當天中午12：40，大戶型去化已超8成，而83-87㎡小戶型去化不到4成。
其實早先華潤城3期就已經有了這種趨勢，89㎡、150㎡、190㎡三種戶型中，最先售罄的就是190㎡的大戶型。
濤哥看來，未來深圳核心區域的大戶型成交，會出現一波上升趨勢，主要有幾方面原因：
1、這些年深圳新生兒數目持續增長，進入一個“嬰兒潮”。2017年24萬新生兒再度刷新曆史記錄，其中有一半是“老二”，中大戶型成爲二孩家庭最合適的選擇。
2、在深圳限購如此嚴厲的背景下，房票日益稀缺，買房者更願意選擇一步到位的置業方式，避免後期換房的麻煩。
3、住宅除了居住之外兼有保值功能，樓市在日漸增值，面積越大，保值性越高。
4、目前處于調控的嚴控期，商品房將只占供應的40%，而且堅持以中小戶型商品房爲主，大戶型産品未來將更加緊缺，價格上升的動力更大。
日前，淘哥在熱區沙井踩盤時，發現一個很有特色的樓盤：紅本在手的現樓，中大戶型，還有少見的複式戶型，實用率相當高。
淘哥閱盤無數，這次爲什麽會推薦這個戶型呢，一是深圳6米層高的純複式就很少有，複式産品比普通平層有更高溢價，今年除了這個項目，就沒有其它樓盤集中推出這種類型品。而且未來沙井將會出現非常多的中小戶型，小戶型未來競爭非常大，相反大戶型的競爭沒有那麽激烈。
二是項目的交通和配套也很豐富，符合自住需求，這也符合我文章開頭說的，買房一定要從真實的自住需求出發，否則是不適合投資的。
一起來看看吧！
淘哥看的這個盤就是位于寶安沙中路與沙井路交彙處的香莎公館，只有6棟高層住宅，建築面積約12萬平。
淘哥了解到，現在只有30來套單位要售，爲建面約118㎡複式和約132㎡平層大戶。
118平米複式
6米廳高，上下兩層
先來看下建面約118㎡的複式戶型，是片區少有的面積段複式單位，獨門獨戶，南向，園林中心位置安靜舒適。
樣板間（左右滑動查看更多）
總體參觀下來的感受是，動靜區域劃分比較得當，明亮舒適，較佳的戶型設計，而且可看園林一線泳池景觀。
這個戶型最特別的，是在于有約6米的廳高、6米的橫廳，上下雙層實用空間，實用率相當高，使用面積相當于目前市面上153㎡左右的産品。
淘哥點評
淘哥閱盤無數，這些年深圳新推出的樓盤基本都去看過，對這個118戶型也是贊賞有加，因爲這些年，深圳6米層高的純複式就很少有，今年除了香莎公館，就沒有其它樓盤集中推出這種類型品。
其次，從戶型結構而言，6米橫廳、6米層高，戶型方正，無論采光通風，還是各個空間的尺度都很好。6米層高意味著這是真正的複式，上下兩層都有3米，而不像一些商辦産品4.5米多層高，實際上上層的居住體驗是達不到的。
從二手房價而言，複式産品比普通平層有更高溢價，舉幾個例子，西鄉的中熙香缇灣，89平的複式目前放盤價750-780萬，單價8.4-8.7萬。
旁邊的泰華陽光海也有複式，放盤價8.5-8.9萬，而普通平層基本就是7-7.5萬，基本上複式比普通平層要貴15-20%。
複式價格比平層高案例還有很多，一般在同一個小區，複式都是樓王，寶安西鄉的潤恒尚園，二手房複式價格賣到7.6萬，而平層往往只要6.4萬左右，複式比平層貴18%。寶安的流塘陽光花園，複式也賣到了6.75萬的價格，比周年的平層有明顯溢價。
究其原因在于，同等建築面積情況下，複式無論通風、采光還是使用率，往往優于平層，而且有別墅級的空間體驗。
132平米平層大戶
結構方正，南北通透
再來看下建面約132㎡的平層大戶，中規中矩的方正戶型，采用的是動靜分區布局，南北通透，具有良好的采光和視野，同樣可看園林泳池景觀。
客廳大開間約有4.2米，主臥套房大概有24㎡，配有衣帽間和衛浴，居住的話也很舒適。
空間使用率也比較高，完全可以滿足二胎家庭和三代同堂的居住需求。除了一個標准觀景陽台外，廚房也帶一個小生活陽台。
132平的大戶型，各個房間尺度也很不錯，比如各個房間面寬分別是3.6米、4.8米（加洗手間）、2.9米、2.8米。
現在不少80多平的三房或者四房，臥室面寬尺度才2.5米-2.7米左右，房間數雖然達到了，但“連一張大床都擺不下”（某朋友評論），這種居住品質是遠不能和真正的大四房相比的。
事實上，目前深圳市場上，一般的超高層樓盤使用率只有70%左右，140多平、150多平的才能做三房，像這種132平一步到位大戶型已經不常見，多看房你就會認同淘哥說的這些。
大戶型是當下的主推産品，尤其複式，是非常稀缺的，純複式的性價比、靈活性無需多言。現在許多城市都不再批複純複式項目，深圳也是其中之一。
據淘哥所知，接下來沙井有華強城和萬科新城兩個項目要入市，萬科星城大概有3300套、華強城大概有1200套，4000多套房子以中小戶型爲主，意味著未來沙井將會出現非常多的中小戶型，大戶型會比較稀缺，尤其是複式産品。
從投資角度看，雖然目前看起來投資小戶型成本低，但是也意味著未來競爭非常大，因爲有幾千套同質的房子要和你競爭，相反投資大戶型，未來競爭少。
同時隨著大空港片區居住、配套持續改善，人口流入，大量居住在中小戶型裏的人，需要繼續改善生活，住得更大更好，這時候大戶型、複式的競爭優勢就體現出來了。
另外，從自住角度看，房票日益稀缺，買得起的情況下，盡量買大戶型，直接一步到位更好，免去後期換房的麻煩。
現在看來，香莎公館的複式和平層大戶會比較吸睛，而且項目是現樓，毛坯交房，辦理完相關購房手續後，即可獲得房本裝修入住，還省去了一筆等待交房期間的租房成本。
淘哥了解到的是，目前項目複式、平層大戶總價約在560～610萬之間，這樣的總價在深圳買4～5房的新房，還是比較劃算的。
實地踩盤周邊配套
這個盤究竟怎麽樣？
據淘哥所知，香莎公館開盤的時候，現場很火爆，早上6點鍾就開始排隊，等待選房。
那這個樓盤究竟怎麽樣呢？
從項目品質看，采用了圍合式建築布局，永恒經典的赭石Are Deco立面，最大樓間距超60米，容積率也是目前片區內比較低的，居住舒適度是有一定保障的。
小區基本上已經成型，噴水景觀、綠化、地磚都已經建好。小區內整體綠化率還可以，據說達到了40%，風情式園林設計。
還配套了一個露天泳池，以及一個供孩子在小區內玩耍使用的小型兒童遊樂場。
商業方面，樓盤自身、對面的星河榮禦樓下也配套有商業。
不過香莎公館西北側步行約500米，就是沙井目前最大的商場——京基百納廣場，另外，約1.3公裏處有新沙天虹購物中心，約2.5公裏處是形色城購物廣場和天虹商場，基本可以滿足日常生活、購物需求。
項目的東面還有在建的沙井海岸城項目，帶有大體量商業，有望打造成爲沙井最受矚目的商圈。
目前項目所屬的小學是榮根學校（約2公裏）和壆崗小學（約2公裏），中學學區是沙井中學（約2.8公裏）。（教育信息截止2018年，具體學區劃分及入學條件以教育局公布爲准）。在項目北面僅一路之隔，還有一塊九年一貫制教育用地。
醫療的話，約1.5公裏處有深圳市寶安區沙井人民醫院，約2.5公裏處是深圳萬豐醫院。
文體配套上，沙井市民廣場距離項目約2.5公裏，還在升級改造中，總建面約11.3萬平，將興建休閑花園、文化藝術長廊、文化運動公園等，打造深圳西部立體多功能廣場。
至于大家最關心的交通，項目距離11號線馬鞍山站約1.3公裏。11號線被譽爲“黃金線”，串聯著深圳主要的核心區域，包括福田CBD、後海總部基地、前海核心區等，從馬鞍山站乘車，可以9站到南山，13站到福田。
自駕的話，去福永碼頭、機場也很方便，外環高速未來將與沿江高速實現無縫接駁，南山與沙井之間還將新建一條縱向快速路海濱大道。
可以看出，項目周邊的生活配套豐富，是沙井片區最繁華的生活圈之一，不少配套步行即可到達。
存在的問題，就是周邊老房子、廠房較多，有待改善，這是沙井普遍的問題。但是，沙井有大量的舊改，萬科，京基、卓越這些大開發商都已經殺入，未來周邊面貌將發生巨變。
目前沙井是深圳樓市較熱的片區，在售新盤較少，可選擇不多，香莎公館作爲在售現樓，自然受追捧。
買沙井的一大理由是規劃
一定要跟著政府規劃走
除了上述因素外，還有一點很重要，今年買沙井的理由就是規劃，有句話叫買房一定要跟著政府規劃走，政府規劃到哪裏，買房就應該買在哪裏，因爲那裏就是未來的風口。
1、香莎公館所在的沙井片區有一張大王牌，就是屬于灣區新城核心區域，看右下角的“兩區”和“兩城”，有心人應該看出一些機遇吧。
而且在城市新一輪總規中，沙井與福海一起定位爲深圳西部城市級中心，在戰略定位上是高起點的。
2、將沙井定位爲深圳西部中心，海陸空交通自然也要四通八達。目前地鐵11號線已開通，地鐵20、12、18、26、30號線、機場T4航站樓、機場東高鐵站也在規劃中。另外，依托107國道、及廣深高速、寶安國際機場、福永碼頭、媽灣大橋等構築便捷生活圈。
12號線是近期建設規劃中唯一一條南北穿越寶安老城區和南山區的線路，串聯了深圳整個西部發展軸的重要片區，是特別值得期待的地鐵線路。
3、沙井作爲深圳城市更新主戰場，目前已經公示的城市更新規劃項目高達23個，是提升沙井整體環境及價值的有力保證。
華僑城、海岸城、萬科、京基等知名開發商已經在此集結，成爲了深圳西部最爲密集的品牌開發商集中區域。待區域建築成型後，居住環境得以整體提升及改善，將形成一個較強的宜居圈。
4、商業方面，西荟城購物廣場、沙井京基百納廣場、新沙天虹商場等大型MALL，只是商圈的一個縮影，今後還有沙井海岸城、萬科星城等大體量商業集中迸發，片區的配套層級更加成熟豐富。
很多朋友都感覺到了，近幾年沙井房價上漲比較厲害，2012-2017年，沙井新房均價上漲了約200%。
客觀的說，沙井占據優越的地理位置，大空港直接令以沙井爲首的整個深圳西部樓市迅速升溫，現在一系列建設才剛剛開始，可以預見的是，未來5年是真正的爆發期。
同時隨著多個舊改項目陸續建成、銷售，沙井會以嶄新的面貌承接起西部的發展。
給粉絲朋友一個福利，現在去沙井看盤，有肥美生蚝免費吃，價值200元的加油卡免費送，如下圖：
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文傑淘樓小密圈
由陶文傑創辦，15年深圳房地産從業經驗，曆任南方都市報黃金樓市記者、新浪樂居深莞惠總編輯、深圳公司副總經理。現任深圳壹地産總編輯、創辦《文傑淘樓》。
曾參與LEJU美國紐交所上市敲鍾，世界頂級商學院，賓夕法尼亞大學沃頓商學院兩次進修，並多次奔赴美國日本新加坡等國考察房地産，曾獲“中國十大地産媒體人微博”稱號。
淘哥深耕深圳房地産，以片區分析、樓盤選擇見長。腳踏實地，見多識廣，過去十幾年深圳稍有名氣的新盤全部踩過盤。關鍵時刻，爲你樓市決策保駕護航。小密圈內已有790多位資深投資者。
話題遠不止于房産，還包括教育、留學、金融、資本、企業運營等等
每天交流信息，每天都在進步，更有各種主題線下聚會，搭建線上線下一體的交流平台。
不踩雷、不進坑，也不錯過好機會，不留遺憾。
