來源：劉曉博說財經
對于數千萬“有房貸”的中國家庭來說，一個重要時刻即將來臨！
這就是3月1日。
從這一天起到8月31日，他們面臨著“重簽房貸合同”的大事（不包含公積金貸款，只涉及商業房貸）。
爲什麽要重簽房貸合同？因爲房貸利率的“基石”或者“錨”變了！
以前，房貸利率是由“5年期及以上貸款基准利率×折扣（或者上浮幅度）”构成。而贷款利率在2019年全面改革，“貸款基准利率”被LPR（貸款市場報價利率）所取代。
新的貸款利率計算方式爲：5年及以上LPR利率+加點。
其中的加點，類似當年的折扣（或者上浮幅度），並會根據首套房、二套房而發生變化。“加點”可以是正的，也可以是負的。
中國目前個人房貸余額大約有28.5萬億元，其中大約28萬億都屬于“存量房貸”，都需要重簽合同，改變計算方式。
那麽問題來了：房貸利率切換的時候，是怎麽計算的？對購房者是利空還是利好？未來將怎樣影響房價？
第一，此次房貸利率切換規則是：在保持房貸利率不變的情況下，以12月20日5年期LPR利率爲基准倒推，計算出你的“加點”。然後，這個“加點”維持不變到合同期滿，未來發生變化的是LPR利率，和你的“實際房貸利率”。
此前中國的房貸基准利率是4.9%，這個利率是2015年10月降息後形成的，至今沒有變化過。LPR利率自去年全面改革後，12月20日5年期LPR利率的報價是4.8%（見下圖）。
舉2個例子說明一下：
案例一：9折房貸的轉換。
比如你是2017年買的房子，當時利率打9折，你的實際利率是4.9%的9折，也就是4.41%。
3月1日之後，銀行請你去重簽合同。你記住一點，重簽之後的第一年，你的貸款利率是不變的，仍然是4.41%。這次重簽合同的重點，是確定你的“加點”，這個“加點”確定之後，將維持到房貸結束。
參考值是12月20日5年期LPR利率，它是4.8%。所以，你的加點是：4.41%-4.80%=-0.39%
也就是說，“加點”是“-39個基點”，負數意味著你享受折扣，而不是上浮。
案例二：上浮20%房貸的轉換。
張先生的房貸利率是上浮20%，也就是4.9%的1.2倍，年利率是5.88%。他的轉換方式仍然是保持利率不變，根據12月20日的LPR利率倒推出“加點”：5.88%-4.80%=1.08%。
也就是說，加點是“108個基點”。
此外，這次重簽合同還有一個非常重要的事情，你要確定你的房貸利率是否需要“重新定價”，以及重新定價的周期。
說白了，就是將來央行調整利率的時候，你的房貸利率要不要調整。此次國家給出的選擇是：你可以選擇未來幾十年房貸利率不變，也可以選擇隔一段時間調整一次。如果選擇隔一段時間調整一次，最短時間是1年。
我的建議是：不要選擇固定不變，要選擇1年重新定價一次。爲什麽要這樣選？因爲目前處于降息周期，從長遠看，利率走低也是大趨勢。雖然未來央行或許會加息，但加息不是常態。
從央行此前公告看，今年存量房貸重簽合同之後，到明年的“重定價日”才能享受過去一年多的降息。
假設今年3月10日重簽的合同，確定每年3月10日重新定價。還是以上述兩個案例爲例，到了2021年3月10日以後，才能享受截至2021年2月20日那次LPR利率爲基准的降息。
比如到2021年2月20日，5年期LPR利率降低爲4.50%，那麽案例一裏“打9折”的房貸利率將從2021年3月10日以後變成“4.50%-0.39%=4.11%”。
案例二裏“上浮20%”的房貸利率，則變成：4.50%+1.08%=5.58%。
第二，央行通過上述設定，吃掉了我們10個基點的降息幅度，還推遲了一年多享受降息的時間。
很明顯，以前的貸款基准是4.90%，而新的LPR轉換基准爲4.80%。在這次基准利率轉換之中，供樓者其實損失了10個基點的降息。而且2020年房貸利率不變，新的變化要在2021年發生，時間上也推遲了一年。
如果存量房貸是28萬億，0.1%的年利率損失，每年價值280億元。也就是說，銀行一方受益了。
但問題是，過去一年的降息沒有動“存款利率”，只是單邊降低“貸款利率”，所以銀行感覺自己吃虧了，而且吃了大虧。
目前在A股3000多家上市公司裏，銀行股占比不到1%，但利潤占上市公司總利潤是40%。整體而言，中國的制度設定還是有利于銀行業的，保證了他們“躺著掙錢”。但在這一輪降息裏，的確銀行業吃虧了，購房者吃虧了，實體經濟獲得了真金白銀的收益。
我估計2個月內，央行會降低存款基准利率。這樣，對銀行業構成利好，銀行股會漲。而且降低存款利率，有利于引導資金進入股市、樓市、去投資，而不是躺在銀行裏吃利息。此外，降低存款利率，也有利于進一步降低貸款利率。
順便說一句：銀行存貸款基准利率，其中貸款利率被LPR利率取代了，但存款基准利率還會長期存在。雖然現在號稱“利率市場化”了，央行公布的利率商業銀行未必執行，但事實上這個利率仍然是重要參考，仍然有很大價值。
所以，讓我們靜待央行降低存款利率這個大利好吧。降低存款利率，有利于提高資金的“風險偏好”，是樓市、股市、實體經濟的顯著利好！
第三，再次強調一下，利率走低是大趨勢，全球都是這樣，中國也將如此。所以，早買房、早在正確的城市買正確的房子，才是明智的。
上圖是美元利率的長期走勢。我在幾年前就常給大家看這張圖，用它來說明利率的長期走勢。
美元利率裏的幾個高點，都跟石油危機有關。石油危機，說白了就是中東産油國“打劫”全球經濟，或者說反抗歐美霸權。油價漲了，對歐美日將産生輸入型通脹，所以被迫加息。現在，美國控制中東的能力在增強，石油天然氣的地位因爲頁岩油、頁岩氣的革命、新能源技術進步而下降，所以石油危機越來越難以發生。
而發達國家（歐洲日本韓國比較典型）又陷入人口通縮，爲了應對通縮，只能不斷降息。
當全球主要貨幣都降息的時候，中國怎麽辦？只能被迫加入貨幣戰爭，也要降息。何況，中國也在老齡化、少子化。
所以，利率走低是必然的，下面是中國房貸基准利率20年來的走勢：
上圖：中國商業房貸基准利率（轉自廣州房産）。
看懂了這個趨勢，你就知道：早點買房子，早點在有顯著人口增量的大城市買房子，才是明智的，你的按揭負擔會越來越輕。
比如你是30年期房貸，其實真正的壓力只有10年。第二個10年，你就會感覺輕松很多。到了第三個10年，房貸就變成了一個笑話——或許就是你吃一頓飯的錢。
但對于人口流失的三四五線城市來說，如果疊加産業單一、位置不佳，未來的房屋價值就是拆除賣磚頭的價格。甚至拆了賣磚頭，都沒有人接盤。
世界就是這樣殘酷，這是沒有辦法的事情。所謂意大利的1元別墅，不就是這樣誕生的嗎？