新加坡地産巨頭接盤

協信老板吳旭喊出的那句“龍湖算什麽”言猶在耳，這家昔日渝派房企三強的賣身大戲已經走到了落幕時刻。

4月16日，協信控股披露，旗下協信地産易主新加坡城市發展有限公司（CDL）。由于疫情原因，雙方以視頻的形式完成了本次跨國簽約。

協信方面並未披露交易的具體細節。外媒披露的交易方案顯示，本次接盤方CDL以43.9億的價格收購協信地産運營主體協信遠創51.01%股權，交易預計在2020年完成。此外，交易完成後CDL將獲得看漲期權，即可以在2022年以總對價爲7.7億，收購協信遠創9%股權。根據認購條款，在一定條件下，CDL也可以在行權期開始前認購。屆時CDL持股可增至60.01%，實現獨家掌控協信地産。

協信地産是渝派資本集團“協信系”的最重要部分。協信地産成立于1994年，在很長一段時間裏都是重慶房地産市場的頭部玩家，創始人是知名商人吳旭。官網信息顯示，自創立以來，協信已經累計開發房地産項目70余個，戰略土地儲備逾1400萬方，開發面積逾1700萬方。

協信地産發展早期，有過重慶市建委工作經曆的創始人吳旭如魚得水，通過與當地官員的關系，輕易拿到不同區域的核心地塊。彼時吳旭意氣風發，直接叫板龍湖，表示“他們算什麽，我們的發展接下來會更快。”

除了叫板龍湖，吳旭還試圖將協信地産借殼ST獅頭（曾用名“獅頭股份”，600539.SH）登陸A股。但由于獅頭股份的控股股東股權被司法凍結，上市計劃至今仍未成功。

由于缺乏資本市場輸血和自身債務壓力，協信地産逐步掉隊。在昔日對手龍湖開始沖擊2500億規模、金科也站上1800億陣營時，協信地産2019年銷量僅有220億，已經掉出房企百強名單。

股權信息顯示，協信地産目前由創始人吳旭持股60%，2017年引入的戰投方綠地持股40%。本次交易後，CDL的入主不僅將協信地産從破産邊緣拉回，也將重新分配協信地産的股東權利。

協信隕落

協信地産的危機早有迹象。

在2014年之前，協信地産一直在穩步擴張，2014年銷量突破百億，在當年所有房企中排在第48位，這是協信地産最後的高光時刻。

2014年是協信地産的轉折。由于牽涉華潤宋林案，吳旭被帶走調查。當年雖然依靠劉愛明、魏開忠、王裕強“三人組”守住了重慶房企銷售第一梯隊的地位，但2014年末歸來的吳旭並未重新梳理業務，最終“三人組”以不同理由離職，協信地産逐漸開始走下坡路。2015年，協信地産錄得營收74.7億，淨利7.5億，同比分別下降5.8%和39.47%。

危機之下，協信地産開始“變道”求生。

2015年，協信地産試圖擺脫對住宅市場的依賴，拉上清華控股旗下的啓迪控股，切入了産業地産領域，在重慶等地建立了20多個産業園，並相繼布局了長租公寓、特色小鎮、不良資産重組等業務。

“變道”後的協信地産曾短暫輝煌過一陣。不僅成功進入了中國産業地産十強，旗下的多利農莊也成爲有機食品的頭部玩家。

但很快房地産調控政策開始加大，核心城市限購、限售聲音加強，房地産市場迎來競爭的下半場。根據協信地産川滇區域負責人之前的說法，“地産下半場，中國樓市將發生巨變，從拼規模到拼産品和資源整合能力是行業大趨勢”。

而協信地産，就倒在了這場競爭的下半場。2016年11月，市場開始出現協信地産擬出售部分股權引入戰投緩解資金壓力的傳言。2017年，協信地産40%的股權易主綠地控股。根據協信地産當時的說法，引入綠地是爲了做大規模，盡快上市。

上市是協信地産創始人吳旭的一塊“心病”。協信地産也爲上市做好了准備，不僅按照“標配”將總部搬到了上海，而且定下時間表，最遲要在2020年上市。但協信地産的上市路總是差了臨門一腳。

旗下物業平台天驕股份新三板摘牌後，吳旭一直想通過以物業公司借殼上市再裝入地産板塊的方式登陸資本市場。爲此，吳旭瞄准了獅頭股份，順利成爲第一大股東，希望借殼上市。但由于獅頭股份的控股股東股權被司法凍結，上市計劃至今仍未成功。2018年，獅頭股份因業績不佳披星戴帽。2019年，獅頭股份摘星帶帽ST，但吳旭在獅頭股份的話語權似乎在逐漸減少。最新一屆的董事會選舉中，大股東吳旭落選董事長。

遲遲無法登陸資本市場帶來融資和規模的雙重壓力，去年底，協信地産板塊將整體賣身陽光城的消息漸漸發酵。根據市場傳言，協信系出售的項目包括地産開發、商業、物業、長租公寓等，陽光城或整體收購協信地産股權，除協信系持股外，還包括綠地的持股部分。不過，該收購傳聞最終不了了之。

行業天花板見頂疊加疫情影響，從今年開始，協信地産的資金鏈危機愈發嚴重。

今年3月，膠州協信天驕雲麓的項目被曝由于開發商需要用該項目回籠資金，已經半年未開工。

此外，協信地産旗下物業平台天驕愛生活也在被曝已經被萬科物業入股，後者持股51%成爲天驕愛生活的控股股東。但是這筆交易目前並未完成工商變更，萬科和協信地産也並未透露具體細節。

幾乎同一時期，協信地産旗下4只公司債停牌1天。據巨潮資訊網披露，被停牌的分別是“16協信03”、“16協信05”、“16協信06”和“16協信08”，債券余額共計26億，其中，規模6.52億的“16協信03”要在3月17日付息。正是這只債券的兌付資金未及時到賬，造成了協信地産旗下4只債券被停牌。

很顯然，在拉來CDL前，協信地産的危象已經無法掩蓋。誰能來收拾協信地産的爛攤子？又成爲了新的謎題。

接盤者何人？

本次交易的接盤方CDL隸屬于豐隆集團，後者爲新加坡最大的房地産和酒店業投資發展商，其股票已經在美國、英國和新加坡等多國上市。

CDL作爲豐隆沖擊中國市場的排頭兵，一直對中國地産市場保持濃厚的興趣。除了收購協信地産外，CDL還曾投資易居中國、中富旅居等地産相關企業。

截至2019年底，CDL在中國的投資總額在150億左右，占其總資産的13%。本次布局協信後，CDL在國內的投資將達到其全球資産的17%。

值得一提的是，相比去年的股權轉讓，協信地産今年的收購價明顯清倉大甩賣。CDL方面甚至忍不住沾沾自喜“由于標的情況及疫情影響，我們今年的收購要劃算得多”。

以交易對價推算，2019年CDL擬入主時協信地産的估值約爲115億，但在最新的交易中估值僅有86億，縮水了25%。值得一提的是，交易方案披露協信地産的淨資産爲164.8億。估值和資産之間的巨大差額將給CDL帶來43億左右的商譽減值。

造成協信地産的估值和資産間巨大差額的主要原因是其近年危如累卵的債務情況。

債券信息顯示，截至2019年6月末，協信地産面臨的短期負債爲46.2億，一年內到期的非流動負債76.4億，而其手頭持有的現金及等價物僅有41.4億。同時交易方案透露，協信地産2019年的融資成本高達17億。

協信地産賣身輸血換來的43.9億，一部分將用于償還CDL給其的貸款27.5億。CDL去年5月提供這筆貸款時，原本是作爲55億收購協信地産24%股權交易的第一部分，但基于各種原因，該交易最終流産，意圖謀取協信遠創的CDL順勢將第一部分資金延長爲有息貸款。也就是說，本次交易中，CDL拿下51.01%股權實際支付的現金僅有16.4億。

雖然協信地産飽受債務壓力，但在2019年仍維持盈利，刨除融資成本和投資組合的公允價值變動，協信遠創稅後歸屬股東淨利潤爲2.02億——雖然已經被老對手甩下，但這仍是一家盈利的企業。

協信地産多年的地産深耕讓其有著優勢的土儲布局。數據顯示，截至2019年底，協信地産擁有920萬方開發用地，在中國18個城市有64個開發項目，其中超過96%的土儲位于中國的一二線城市。

此外，協信還持有大量的投資性物業，包括9個總建面56.5萬方的商場，有404套公寓的酒店式服務公寓和4家客房超過1000間的酒店。這些都是急于打開中國市場的CDL迫切需要的資源。

吳旭歸宿

協信地産易主雖然落錘，但是創始人吳旭還將出現在協信地産管理層中。

根據協議，在于CDL交易前，協信地産將進行重組，重組完成後，吳旭獨資的香港協信持股80.1%，綠地持股19.99%。在CDL入主後，CDL將持有51.01%股權，吳旭持有29%，綠地持有19.99%。重組完成後，有關協信地産財産的關鍵決定將由CDL和吳旭共同決定。

CDL入股後，協信地産將由成熟的協信管理團隊操盤。根據簽約現場的說法，吳旭將“繼續爲協信地産的管理和發展共同出力”。

不過，隨著CDL在協信的話語權逐漸增加，吳旭顯然正在邊緣化。工商資料顯示，2019年末，吳旭卸任多家企業法人代表，其中部分旗下公司股東變更爲豐隆旗下公司。

而且，吳旭似乎也有了新的打算。3月底，吳旭擔任大股東的ST獅頭擬入主新三板企業昆汀科技（871115.OC），昆汀科技是一家一站式品牌電商服務運營商，主要爲品牌客戶提供電子商務代運營服務和産品經銷服務。也就是說，現在主營淨水龍頭及配件的ST獅頭將殺入電商運營市場。