十次危機，九次地産。
說的是過去，全球十次金融危機，九次來源于地産。
也正是因爲這樣，房地産泡沫，是所有國家都必須警惕的風險。
尤其是疫情的這兩年。
全球經濟增速放緩，主要國家皆采取寬松的貨幣政策與寬松的財政政策來刺激經濟，隨之而來的是全球大水泛濫，各國樓市都在領漲。
比如美國，近兩年房價上漲34.5%；韓國近兩年住宅房價大漲36.27%；向來作爲控房價標兵的德國、新加坡，這兩年房價也大幅攀升。
大水漫灌下，泡沫自然會堆積。
只是，全球地産泡沫到底有多大？我們國家泡沫水平又是如何？
全球地産泡沫再創新高！
最近，易居公布一份房價泡沫率報告。
包括80多個國家，主要參考了房價收入比、房價租金比以及房價貸款比三項數據，加權平均計算離散度，總體還算比較科學。
根據報告來看，2021年全球房價泡沫來到14.4%，創過去10年新高。
對比2020年來看，這個增幅幾乎是翻番。
2021年，無論是發達國家，還是新興國家，房價泡沫率均來到金融危機以來最高水平。
從排名來看，去年房價泡沫比最高的9個城市如下：
阿根廷（98.1%）、韓國（64.1%）、智利（41.5%）、菲律賓（37%）、墨西哥（28.5%）、捷克（26.1%）、中國（24.5%）、葡萄牙（21%）、美國（20.5%）。
排名前九的國家中，發達國家有4個（標藍），新興國家有5個，可見發展水平不是影響房價泡沫最直接的因素。
阿根廷房價泡沫率是最高的。
不過，阿根廷的高泡沫不是因爲房價漲得猛，而是因爲高利率。阿根廷的房貸利率高達30%，正常阿根廷家庭想要償清房貸平均需要78.4年。
真要說，泡沫膨脹的最快的，實際是韓國。
2021年至今，韓國全國多戶住宅基准房價漲幅高達36.27%，注意，這裏是基准房價漲幅，也就是均價上漲幅度，非常猛。
如此迅猛的漲價勢頭，韓國政府不是沒有想過辦法，但問題是：
調控好像失靈了！
2022年5月16日，韓國政府推出最嚴調控政策。
規定在首爾以及部分周邊地區等投資過熱地區，購買市價超過15億韓元，約合人民幣900萬元以上的房産時，禁止進行住房擔保貸款。
看著也是正正經經的去杠杆政策，但是萬萬沒想到，起的是反作用。
政策轉天，首爾江南區等地高價住宅價格就出現暴漲，平均漲幅高達20%—30%。
隨後韓國也跟進不少政策，最嚴當屬7月10日，加大多項稅費力度，比如房地産稅率和高官限購，多套房持有者將最高被課以6%的綜合房産稅，比如購置稅率最高上調至12%等等。
但越是調控，越是加劇市場恐慌，越調控，市場反而越火熱。
這使得，韓國成爲2021年泡沫增幅最猛的城市，房價泡沫率上漲38.7%。
除了阿根廷、韓國，2021年菲律賓、美國、智利等多個國家房價泡沫迎來大幅上調，雖然不同國家的國情各不一樣，但總結來看：
還是因爲疫情以來，以美聯儲爲代表的主流國家放水過多，大水漫灌，資金無處避險，逃躥所致。
大水灌過，泡沫高了。
到了今年，形式更加複雜，泡沫走高，又逢美聯儲開始加息，如何平穩著陸，成爲所有國家的難題。
那麽，我國泡沫是什麽情況呢？
2021年，我國房價泡沫率24.5%，排在全球第七。
確實，這個房價泡沫率不算低。
回顧過去十年，自2016年以來，我國房價泡沫就在持續攀升，不斷創造新高。
爲什麽是2016年呢？
熟悉樓市過去的都知道，過去一輪房地産的大牛市就在2016年，原因是2014年-2015年國家持續的救市。隨後樓市一直控制的比較平穩，樓市一直穩步上行。直到2020年，疫情帶來大放水，樓市迎來了新高潮。
所以，2021年我國房價泡沫率確實不低。
在易居調查的三項指標中，最誇張的就是房租租售比，根據測算我國房産平均租售比爲61.9，也就說是房子平均出租61.9年才能收回成本。
我國的房價泡沫水平向來不算低，但爲什麽過去還是格外鍾愛買房呢？
因爲泡沫是很難測量的概念，哪怕房價高，只要有人接盤，這個遊戲就還會進行下去，只要樓市賺錢效應還有，哪怕出租不賺錢，大家還是願意買房。
換句話說：
泡沫是泡沫，只要泡沫不碎，規則就不會改變。
泡沫危險不危險的關鍵，不在泡沫高低，而在于泡沫會不會破碎？
而就目前情況來看，我國的泡沫遠沒到破碎的地步。
至于原因，我認爲至少有三點：
1、我國泡沫還可控，調控手段很豐富。
上帝欲使其滅亡，必先使其瘋狂。
泡沫不可怕，可怕的是失控的泡沫。房價上漲還尚且有救，真正可怕的是市場無限狂熱，不停瘋漲，哪怕調控也刹不住車。
比如，韓國，2021年房價泡沫率增長38.7%，市場是越調控越漲，而我國目前明顯不是如此，2021年市場迎來最嚴格的調控政策，到了年底市場就徹底冷靜下來。
所以，我國樓市泡沫是有的，但可控也是真的。
2、作爲依賴房地産的發展中國家，無奈，但必須接受這是發展的階段。
今天，我們國家已經成爲全世界第二大經濟體，發展得確實不錯，所以我們今天來說中國發展對標的往往是世界一流的國家。
但我們往往忽視了，我們國家畢竟還只發展了十幾年，比不上西方國家數百年的積澱，更不像西方國家早起能夠依靠掠奪和侵略實現財富積累。
沒有原始積累，而又要發展，錢從哪裏來呢？
在過去，這筆錢就從土地財政中來。
這也是我們過去能夠高速發展的重要原因之一，因爲土地財政，我們能夠籌措資金，去辦大事，去修路，去建學校，建醫院，布局新興産業，做大做強。
但我們也知道，任何東西都是具有雙面性的。
土地財政，成就了國家高速的發展，也帶來房價的走高。
這樣的副作用，很痛，但短期想要擺脫，很難。
眼下，我們顯然處于房地産調整的陣痛期，恰恰是今年這樣的狀況，告訴我們轉型真的不可操之過急。
就像滿月的孩子不可能隔天就斷奶，發展需要時間，更需要過渡。
房地産現在依舊是我們的支柱性産業，在我國金融市場還不夠完善的時刻，水總是會往房地産流動；在暫時還沒有別的行業能夠吸納如此多就業的時刻，房地産不景氣，經濟也難回暖。
這使得我們必須接受，我國房價就是極易走高。
泡沫是有的，但會不會破碎，這就極其考驗我國的調控手段。
3、解決泡沫的最好方法，不是戳破，而是平穩著陸。
談到房價泡沫，大家都會想到日本。
確實，曾經的日本樓市極度瘋狂，巅峰時期房價一天一個價，全民處于炒房炒地皮的熱情之中，傳聞曾經日本的房産足夠買下6分美國。
但很快，隨著廣場協定到來，日本當局采取加息、加稅等做法限制房地産市場的發展，硬性刺破泡沫，房價很快迎來下跌。
但隨之而來的是，日本經濟也陷入低潮。
人民無力承擔高額的負債，産生大量爛賬，抵押金融機構破産，最終傳到到各行各業進入崩潰狀態。
日本爲此失去了整整三十年。
日本的經驗，很多人總結爲房價泡沫可怕，但實際上也告訴了我們，硬性刺破泡沫也是無比可怕的。
正是因爲有日本的前車之鑒，全球任何國家都不想布其後塵。
我國更是，在我國，房地産不僅捆綁著75%的國民財富，還捆綁著國家的信用，一旦破碎，帶來的可能是整個社會的失序，這是任何人都承擔不起的。
比起戳破泡沫，大家公認是讓泡沫逐步著陸。
這也是我國一直在貫徹的做法，泡沫是不可避免的，關鍵在于能不能通過調控去控制住風險。
所以才會有去年樓市政策的收緊，以及今年樓市政策的寬松。
以上三點，決定了我國樓市確實有泡沫，但我們很難說房地産會崩潰。
現在，樓市的情況不太好，去年調控帶來的陣痛還在蔓延，有恰巧遇到疫情。
苦悶的情緒還在擴散。
此刻，任何信息都能撩撥的大家敏感又脆弱的情緒。
我也只能勸慰大家一句，往前走，路總在腳下！
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