本文盡量全面地爲大家梳理改革開放到1998年房改期間我國住房制度的變革。這一階段的改革也爲後來數十年風起雲湧的房地産市場奠定了基調。
改革開放初期，福利分房碰到了不少問題，最大的表現是房子不夠住。
1979年2月，上海市基本建設委員會向市委遞交的一份報告裏提到“截至1978年11月底，上海居住困難戶已經超過64000戶，人均居住面積低于2平方米的擁擠戶16900戶”。
80年代居民共用洗手間
全國整體的情況也不容樂觀。1977年年底統計，全國城市人均居住面積僅爲3.6平方米，比新中國成立初期下降0.9平方米。兩戶同室、三代同室、大兒大女與父母同室的情況非常普遍。
試想一家三代6口人蝸居在20多平的房間裏，確實不難理解會出現當時報紙上說的“因爲住房打架、圍攻領導”的現象。
電影《沒事偷著樂》劇照，一家六口擠在一間房中生活
究其原因，當時通過計劃經濟和行政指令解決住房問題，難免出現建設和配置效率低的現象，還給權力尋租制造了空間，而且房管部門采用的是“以租養房”的模式，但福利分房制度下的租金非常低廉，沒有辦法負擔巨額建設支出。
疊加當時特殊的時代背景，被遣返、下放的職工和知識青年紛紛返城，原住房已被擠占，不少人無家可歸，住房問題是火燒眉毛、亟待解決。
最直接的方式當然是通過行政命令要求新建住房，國家也確實這樣做了，加大了對城鎮住宅的投入，但過去欠債太多，政府財政壓力巨大，不能完全解決住房緊張問題。
于是，鄧小平在1978年首次提出 “解決住房問題能不能路子寬些”的設想。這個“路子”就是住房允許買賣，用市場規律解決住房問題。
在這一精神的感召下，學界開始“解放思想”，掀起了社會主義制度下住宅能不能算作“商品”的大討論；各地開始“摸著石頭過河”，第一輪試點啓動。
1979年，西安、南甯、柳州和梧州四個城市開始向居民銷售國家新建的房子。
1980年，中共中央和國務院在批轉《全國基本建設工作會議彙報提綱》中正式提出實行住房商品化政策，允許出售住宅。
同年，北京市拿出剛建成的團結湖兩棟六層板樓，向歸國華僑、僑眷及公衆出售，售價都是每平方米400元。
但從全國來看，大家買房和政府建房的熱情都不高，原因歸根結底是兩個字，沒錢。
當時普通工人的每月收入只有40元左右，動辄幾百元一平的房價，確實是天文數字，一般人實在買不起房。
80年代工資條
而政府既無法通過賣房回籠資金，已建的公房租金又太低，沒辦法支持擴建新建，財政壓力非常大。
面對供給需求兩方面的問題，各地都在積極探索破局之策。
公房租金太低？那就提高租金。
煙台、蚌埠等地嘗試提高租金，單位給予適當補貼，政府拿著收到的租金再去建房。蚌埠出台政策後一個多月內，就有6000多人登記買房。
大家沒錢買房？那就給補貼、給貸款。
1982年，常州、鄭州、沙市、四平等地試點購房補貼三三制，個人支付1/3，政府和單位補貼2/3。試點地區購買住宅非常踴躍，比如常州市首批出售158套住宅，第一天登記認購的就有450戶，10天內登記認購的超過千戶，許多群衆淩晨就去排隊。
購房補貼政策迅速推廣到全國27個省160個市，共出售住宅1093萬平方米。但推廣後不到一年時間，這項政策的不足也暴露出來，政府和單位的負擔還是很重，政府收到的售房資金仍然無法支撐新一輪的住房建設，很多企業開始抵制，地方政府動力不足。1985年，“補貼售房”終止。
即使職工只要負擔房費的1/3，對大部分人來說仍需上萬元，實在是一筆巨款。深圳經濟特區的建設銀行借鑒香港同行做法，第一個吃螃蟹，爲南郵集團85名員工辦理了共計80萬元的住房貸款。
政府沒錢擴建新建？那就允許居民自己建、引入外援建。
1979年，福州市首先廢除了“禁止私人建房”的限制，1980年4月，鄧小平提出“城鎮居民個人可以購買房屋，也可以自己蓋”的觀點。1983年5月，國務院批准頒布《城鎮個人建造住宅管理辦法》，准許私人建房。事實證明，私人建房投資小，見效快，但也帶來一些安全隱患、土地糾紛、市容問題。
雖然當時陸續放開私人建房，但說到引入第三方私營企業建房賣房，特別是這些企業還要賺取利潤，還是被社會主義制度所不容的。不過，對于經濟特區來說，乘著改革開放的東風，一切皆有可能。
鄧小平爲深圳經濟特區題詞
1979年底，深圳市房管局副局長駱錦星接見了港商劉天就，雙方簽訂協議書，深圳市政府出讓土地的使用權，港商拿出蓋樓所需的建設資金，雙方合作共建住宅，所得利潤按深圳政府85%、港商15%的比例分配，並創辦了深圳特區房地産公司。
駱錦星接見港商劉天就
當時，憲法規定土地禁止出讓，駱錦星百般爭取後得到了“走政策邊緣”的批准，以“補償貿易”爲名開展了這次曆史性合作。
簽了合同後，港商劉天就找香港銀行借了貸款，駱錦星去跑審批，中國第一個商品房小區——東湖麗苑就這樣敲定了。
房子還在圖紙上，劉天就名下的香港妙麗房産購房中心就被擠破了門，每平米2730人民幣的價格，一次性付款還有九五折的優惠，五千多位香港民衆連夜排隊購房，最後只能抽簽定盤，三百多套商品房一次性售罄。
東湖麗苑小區
1981年，東湖麗苑小區竣工，也以相對低的價格向內地居民售賣。東湖麗苑還借鑒香港經驗，引入了物業管理和銀行按揭，實在令當時的大陸人民大開眼界。
東湖麗苑一共賺取了500多萬的利潤，政府也分到了不少錢。上面看到出讓土地、引入外商不僅高效解決建房住房問題、還能帶來收入，非常高興。因此在特區土地條例中，土地“出租”問題有了重大進展，“土地使用費”獲批通過，允許外商獨資進入房地産開發領域。
這也是城市土地制度變革的起點。此後，1987年，還是在深圳，新中國成立後第一次公開拍賣土地，又是駱錦星中標。同年，上海政府率先出台《土地使用權有償轉讓辦法》，明確由政府確定地塊的用途、年限。
第一次土地拍賣
住房商品化，讓政府看到了土地的價值，爲形成我國經濟引擎之一的“土地財政”埋下了伏筆。 關于土地財政與房地産的糾葛，我會單開一篇詳細論述。
1988年，國務院印發《關于在全國城鎮分期分批推行住房制度改革的實施方案》，將住房制度改革正式列入改革計劃。在總結前期試點經驗的基礎上，具體政策包括調整公房租金、發放住房補貼、建立住房基金、配套改革金融體制、實行稅收優惠等等。
大方向定了，但有些問題還需要繼續摸索、繼續解決。比如，存量的公房怎麽出售？政府負擔不起購房補貼怎麽辦？土地出讓過程中倒買倒賣亂象頻發怎麽辦？
對于存量公房的出售，由于涉及到“變賣國有資産”等敏感問題，政府非常謹慎，引入了 “房價收入比”的概念。經反複論證，時任建設部部長俞正聲拍板，以4倍的房價收入比作爲補貼門檻，如果購房款高于這個值，由各單位補貼給職工。
老人老辦法、新人新辦法。對沒分到房的人來說，怎麽能讓他們買得起房呢？都由政府補貼不現實，那就建立住房公積金吧。1991年，上海市借鑒新加坡的中央公積金制度，在全國率先試行住房公積金，國家、企業、個人共同承擔，並很快在全國推開。商業貸款加上公積金貸款，充分釋放居民的購買能力。
對于“炒地皮”等亂象， 1990年的《城鎮國有土地使用權出讓轉讓暫行條例》規定采取協議、招標、拍賣三種方式出讓城鎮國有土地使用權。後來的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》正式建立招拍挂制度，經營性用地原則上必須以招標、拍賣方式提供。
在改革路徑逐漸清晰後，1998年7月3日，國務院頒布《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，全面取消福利分房，開啓了中國住房市場化的進程。
曾任住建部住房政策專家委員會副主任、全國房地産商會聯盟主席的顧雲昌評論道，1998年在全國範圍內全面啓動的住房制度改革，是中國諸多改革中最成功的改革之一。房地産現在所走的商品化市場的路子，是在1998年房改方案當中形成的。
房地産體量龐大、上下遊産業極多，交織劇烈變化的時代背景，很快成爲國民經濟的支柱性産業，疊加土地財政和金融工具，吸引多方入場角力，上演了一幕幕大戲。
關于土地財政、房地産金融、宏觀調控以及房地産的故事，我將之後爲大家逐一呈現。
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