有這樣兩組數據：
1949年，中國城鎮人口人均住房的建築面積只有9平方米；到2018年，這個數字增至39平方米。
而這是在城鎮常住人口從1.8億（1978年）增長到8.3億（2018年）的基礎上實現的。
“這樣的成長速度是世界罕有的！”現年75歲的顧雲昌，曆任原建設部城鎮住宅研究所所長、政策研究中心副主任以及全國房地産商會聯盟主席等職，亦是1998年國家房改方案起草小組核心成員，在向《每日經濟新聞》記者談起新中國房地産發展曆程時依然無比感慨。
圖片來源：受訪者提供
試點和探索新的建房思路
NBD：您改革開放初期就開始研究居住産業，請介紹一下當時中國的人居情況？
顧雲昌：我是上世紀60年代上大學的，讀的是規劃專業，參加工作多年後，1979年調入國家建委（住建部前身），開始從事住房研究工作。
我剛才說過，1949年中國城鎮居民人均住房的建築面只有9平方米。可是到1978年的時候，由于人口大幅增長，人均才7平方米——人均居住面積不增反降。當時的這種情況，被稱爲“房荒”。
導致“房荒”的原因很多。除了人口增長，另一個主要原因是國家底子薄，政府拿不出錢去蓋更多的房子。此外，當時我們的指導思想是“先生産後生活”，先要吃飽肚子，解決溫飽問題，然後再蓋房子，因爲當時中國的首要問題是吃飯。
住房問題在農村還好一些，但在城鎮越來越緊張，尤其是大中城市，三世同堂、四世同堂的情況很普遍。住房困難已經不僅僅是經濟問題，還是嚴重的社會問題。由于住房分配存在不均，還引發大量的社會矛盾。
面對這樣一個嚴峻局面，鄧小平同志當時專門對住房問題發表過一次講話，說“解決住房問題能不能路子寬些，譬如，允許私人建房或私建公助，分期付款”。
但這個觀點當時還是太超前了，因爲當時住房供應都是靠政府和單位，沒有私人買房和建房。我們現在說中國的房改是從1998年開始的，實際上，最早提出住房商品化和家庭擁有産權的是小平同志。
住房制度改革不是閉門造車
NBD：中國的住房改革除了因地制宜的探索，有沒有借鑒其他國家和地區的經驗？
顧雲昌：我們國家的改革是與開放緊密連接的，所以住房制度改革一開始就不是閉門造車，而是廣泛研究和學習發達國家和地區的經驗。
爲了讓更多領域的專業人士參與住房改革研究，我們1983年12月9日成立了中國住宅問題研究會，我是首任秘書長。這是一個由國家政府機構主導的學術研究機構，也就是現在的中國房地産研究會，當時許多著名經濟學家都曾爲住宅問題研究會獻計獻策。
改革開放以來，中國從事住房研究和建設的專家學者、政府官員都曾出國考查住房制度。我們曾專門研究過新加坡的住房公積金制度，也學習了英國的住房制度，還去我國香港地區考察過廉租房制度，去美國考察過住房貸款制度。我們後來的房改制度，或多或少都借鑒了上述這些國家和地區的經驗。
當國人重新睜眼看世界的時候，很快就意識到，我們過去的住房制度在方向上和居者有其屋的目標有了偏差。而改革開放實際上是逐步從計劃經濟向市場經濟轉型，相應的住房制度改革也將順應這個改革的大方向。以市場替代計劃，提高家庭自有住房比例，這個共識到上世紀90年代以後逐漸形成。
“要讓人買得起房”
NBD：能談談1998年房改的背景和思路嗎？
顧雲昌：1997年，中國經濟增速低迷，時任國務院副總理朱镕基提出要加快住宅建設，把房地産作爲國家新的經濟增長點。
經過半年多籌備，1998年6月，國務院召開全國住房制度改革與住宅建設工作會議。7月初，《國務院關于進一步深化住房制度改革，加快住房建設的通知》發布，正式提出將停止住房實物分配，逐步推行住房貨幣化分配，發展住房交易市場。以此爲標志，實行近40年的福利分房制度開始退出曆史，市場開始主導中國的住宅供給。
1998年是分水嶺，之前市場的作用微乎其微，之後市場成爲住房供應的絕對主力。尤其是從2000年開始，所有單位不再進行實物分房，人們想要房子，只能購買。于是，房地産企業如雨後春筍，住房供應量節節攀升。
當然，只把人們推向市場還不夠，還要讓人買得起房。所以，在房改制度推出不久，與之配套的購房貸款制度也隨之推出。
然而，受傳統觀念束縛，普通百姓並沒有踴躍貸款買房。爲了改變人們的消費觀念，房改初期，我經常在演講中或文章裏，推銷貸款買房的新式消費觀念。應該說，人們消費觀念的改變和相應貸款制度的推出，也對房改起到了推波助瀾的作用。
這一時期，各地政府也不遺余力地推銷新建住房，甚至出台買房落戶的新政策。例如，一向戶籍管制嚴格的上海和天津，都頒布了藍印戶口制度。規定外埠戶籍人士在本市購房，可以獲得藍印戶口。
房改成果完全超出預期
NBD：您認爲1998年的房改達到預期目標了嗎？
顧雲昌：回顧房改後10年的成果，可以說完全超出預期。
我記得1998年，經濟學家李稻葵曾約我做個課題，預測房改政策對未來一段時期住房供給、信貸、宏觀經濟的影響。我們很快就完成了課題，寫了論文。但後來看，我們當初所有的預期都太保守了。沒有人想到房地産會發展成如此龐大的産業，會對國民經濟産生如此重大的影響。
從數量上看，我們人均住房建築面積已經從1978年的7平方米增長到了2018年的39平方米。從質量上講，我們國家平均每戶擁有1.08套住房，接近發達國家水平。
需要說明的是，成套住房也是改革開放以來才出現的，是住房質量提升的標志。另外，1985年我國城鎮住房的私有率只有17%，而現在已經超過80%。也就是說，大多數城鎮家庭都有了屬于自己的住房。這也是我們之前始料不及的。
全力實現住有所居
NBD：取得這些成就，是否意味著我們已經實現了住有所居的目標？
顧雲昌：向這個目標的努力只有逗號，沒有句號。
房改取得了很大的成就，當然也出現了一些問題。
房價增長過快就是一個比較突出的問題，這也是始料不及的。
盡管房改取得了很大成功，現在回過頭看，仍有一些意想不到，比如我們原來認爲比較容易的保障房分配，現在看來問題還不少。當時制度設計沒有考慮得那麽細，也沒想到會遇到執行中的許許多多問題。現在看來，盡管我們的保障房蓋了不少，但是精准度不夠，而且當中還出現了尋租行爲、違規行爲。
當初我們的想法是，城市住房可以像新加坡那樣來解決，就是以經濟適用住房作爲我們供應的主體，也就是相當于新加坡的組屋，中低收入家庭都能買得起經濟適用住房，向低收入家庭提供公租房。經濟適用住房的供應，是面向中低收入家庭的，但實際執行中出現了開著寶馬去買經濟適用住房的現象。一直到現在，我們還沒有真正形成所謂的中低收入家庭概念。這個任務比較重，需要我們在今後的深化改革當中，認真地加以改進。
我們要繼續深化住房制度改革的各個方面，實現十九大提出的全體人民住有所居的曆史使命。
記者|薛晖
編輯|陳夢妤