羅臻毓：“中國值得長期深耕，我們看好這裏的核心市場和優質資産，近兩年，凱德在中國的收購和投資就是最好的例證。”
2010年凱德與廣州開發區合作開發中新廣州知識城，2018年升級爲國家級雙邊合作項目 資料圖片
2017年上海長甯來福士廣場開業 資料圖片
數據來源：中國統計年鑒
相得益彰的風格設計、彰顯個性的潮流單品、創意新奇的地域美食……
如果你去過上海來福士廣場，想必也知道新加坡凱德集團。沒錯，大廈上醒目的“CapitaLand”字樣，正是它的標志。
作爲東南亞市值最高、亞洲最大的房地産集團之一，凱德自1994年就進入了中國。如今，它已在中國43座城市擁有及管理200多個項目，北京、重慶、深圳、成都、甯波的來福士項目、雅詩閣服務公寓都是出自其手筆。
可以說，自中國房地産行業于上世紀90年代初起步到現在的二十多年時間裏，凱德作爲一家外資房企，在助力中國房地産業發展的同時，也見證著中國房地産市場成長的點點滴滴。
負責中國業務的凱德集團總裁羅臻毓在接受《國際金融報》記者采訪時表示，“中國房地産行業雖然在過去二十多年裏有過多次調整，但總體上看，經曆了‘黃金增長’，這對推動中國城鎮化進程以及經濟增長起到了至關重要的作用。而中國改革開放政策的推進和經濟的騰飛，也爲外企在華發展提供了廣闊的市場和發展機遇。”
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外資營商環境明顯改善
在羅臻毓看來，中國房地産行業過去二十多年的轉變可以用兩點來概括：一個是“從粗放開發到深耕細作”，另一個就是“從新增物業到存量資産的博弈”。
多年的“高周轉、高增長”模式讓大量房企在地産的“黃金時代”下享受到了市場快速增長的紅利。但隨著市場成熟度提高，羅臻毓認爲，市場也將逐漸向更強調居住功能本身、更符合消費者需求的方向靠攏，告別粗放開發，走向精細化運營。在“房住不炒”和多元房屋調控的加持下，尋找新增長路徑已經成爲諸多房企的重要課題之一。
中國城鎮化率的快速提升，使一線和部分核心二線城市陸續跨入了“存量時代”，即“新土地供應稀缺”。對此，羅臻毓表示，無論中資還是外資房企都應當審時度勢，升級改造自身的存量資産，並賦之更強的商業價值與活力。“因爲這將成爲未來房企在中國市場上進一步形成和提升自身競爭力的必經之路”。
在羅臻毓看來，隨著過去幾十年改革開放政策的不斷推進，以及中央和各地“招商引資”政策的推出和落地，外資企業在中國的營商環境已經有了非常明顯的改善。
“不僅外企的辦事流程更加透明、行業門檻逐漸降低，政府的辦事效率和服務水平也在明顯提升，可以說，中國政府爲外商提供了穩定的投資和發展環境。而一些鼓勵外資加快發展措施的出台、中國國家領導人多次強調要繼續擴大改革開放，以及今年出台的新《外商投資法》，也讓我們對中國更加有信心。”羅臻毓說。
從需求看，作爲外資房企，凱德也同樣受益于中國政府出台的刺激消費政策。羅臻毓提到，“以2019年全國兩會爲例，報告提出的多措並舉促進城鄉居民增收，落實好新修訂的個人所得稅法，使符合減稅政策的納稅人應享盡享……這些政策對中國居民的消費力增長起到了助推作用。”羅臻毓表示，他也希望看到更多像《外商投資法》這樣的實質性措施出台。
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跟上“中國速度”
在談到外企如何能在中國市場取得長足發展時，羅臻毓表示，“最重要的，就是把國際理念和本土化操作結合起來，從管理決策到落地執行，都必須跟上‘中國速度’，不能做‘懶惰的房東’，這樣才能更好地滿足當地市場和消費者的需求。也就是說，既要有長期部署，也要有迅速調整的能力。”
時間回到1994年，當時中國房地産行業剛剛起步。隨著城鎮住房制度改革的不斷推進，國務院下發了《關于深化城鎮住房制度改革的決定》。
這一年，中新兩國開始合作建立蘇州工業園區，開創了中外經濟互利的合作新模式，而凱德集團也在這一年進入了中國。
1995年，凱德投資建立了騰飛新蘇工業坊，將新加坡在産業園方面的成功經驗帶進蘇州工業園；隨後又在1996年、1997年開發了“上海新家坡”、“新家坡美樹館”兩個在滬住宅項目，將新加坡“花園洋房”的概念首次引入了中國；1998年，凱德旗下雅詩閣在華的首家物業開業，滿足了跨國企業高級管理人員中短期舉家遷移的需要，而這也是“服務公寓”的概念首次在中國出現。
到了“千禧年”伊始，中國市場經濟體制已經漸入正軌，中國經濟也邁入了一個欣欣向榮的發展期。2001年加入世界貿易組織(WTO)後，中國經濟的全球互動性和融入性逐漸加強，借助外資力量來發揮市場經濟的擴散效應成爲當時中國經濟高速發展的有力引擎。
在這樣的背景下，凱德也開始大力發展商業地産。2004年，上海來福士廣場正式開業。可以說，當時的來福士，不僅引領了上海南京路商圈的購物中心風潮，也開辟了國內商業綜合體模式在中國的先河。時至今日，這個建築面積近14萬平方米的綜合體，仍然是上海最具號召力的商場之一，是都市潮人的聚合地和跨國公司辦公的首選地之一。
在此後的幾年裏，中國城鎮化進程開始飛速發展，而房地産參與城市化發展的路徑也在發生轉變。羅臻毓表示，“此時的房地産之于新型城鎮化，已不僅限于爲城鎮新增人口提供居住保障這一基本功能，還要通盤考慮區域和城市擴張規模、人口增長、産業結構升級等指標，綜合解決城鎮化過程中的多方面需求。”
2009年，凱德通過引入新加坡的思路和經驗，與廣州市政府合作開發了廣州大坦沙島的更新改造項目。2010年又與廣州開發區合作開發中新廣州知識城項目，打造了廣東省經濟轉型樣板，而該項目也在2018年被升級爲國家級的雙邊合作項目。
但此後，隨著中國經濟發展進入增速“換擋期”，房地産行業也開始不斷尋找新的“出口”和增長動力。羅臻毓指出，此時的房地産市場，已經從依靠土地增值的制造業，逐漸轉向引導消費需求的服務業模式，而打造“集約、高效、可持續”的産業模式，也將成爲必然趨勢。“可以說，新零售時代的到來，給房地産行業提供了轉型的新一輪契機”。
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看好中國REITs前景
有人說，資本之于凱德就是“底色”，從“CapitaLand”這個名字就可以看出。但時至今日，凱德的資本運作對外界來說也依舊神秘。
2006年，凱德成立了首個針對中國購物中心的房地産投資信托基金(REITs)——凱德商用中國信托(CRTC)，並在新加坡交易所主板登陸，這也是凱德集團“地産開發 資本運作”經營模式的核心環節之一。
簡單地說，REITs就是通過發行收益憑證彙集部分投資者的資金，經投資機構經營管理後，再將投資收益按比例分配給投資者的一種信托基金。REITs的魅力在于，讓中小投資者可以擁有投資房地産的機會，專業化管理人員也可以將資金通過房地産投資組合良好地分散風險。一般來說，商業項目産品的生命周期通常分爲培育期、穩定期、成熟期，而在進入成熟期後，商業項目就很難在租金規模上保持大幅度增長。
但凱德作爲資産配置中心和基金平台，在項目成熟期後，又通過私募基金收購並培育物業，等到物業成熟能産生穩定的現金流後，再打包或注入REITs退出。也就是說，它可以將一個成熟商業項目注入REITs(可由CRCT來操作)實現快速退出，提前一次性獲得未來多年的現金流。
CRTC公布的2018年度報告顯示，凱德成熟期物業股息收益率可達7.5%，已經超過了海峽時報指數收益率(4.4%)。
作爲房地産證券化的重要手段，多年來，權益型REITs的回報率在美國市場一直跑贏大盤。但由于我國目前尚未推出嚴格意義上關于REITs的相關法律法規，在市場上發行的産品均是部分符合國外成熟市場REITs的標准，因此也被稱爲“類REITs”産品。而除了法律框架、稅收政策、監管環境等條件的支持外，由于REITs對回報率的要求也較高，所以對開發商的運營水平和能力，也會提出更高的要求。
羅臻毓認爲，中國現有的類REITs、CMBS等金融工具，已經爲房地産企業融資和多元化發展提供了必要的通道，以及對細分領域的持續性探索機會。“每個國家都有其特殊性，中國市場在交易結構、稅務機制、分配機制、投資者人群等多方面，都與國際市場存在較大差異，所以，我們不能一味讓中國完全照搬國際REITs的市場模式，未來的改善需要系統和完備的立法。鑒于REITs是市場發展的必然趨勢和要求，我們也非常看好未來中國REITs的前景，並期待國內的REITs項目能夠早日落地。”羅臻毓說。
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中國市場值得長期深耕
雖然目前中國經濟已經步入新常態，但在羅臻毓看來，中國仍是集團的兩大核心市場之一，而凱德也始終看好中國市場的廣度和深度。
“中國值得我們長期深耕，我們看好這裏的核心市場和優質資産，近兩年，凱德在中國的收購和投資就是最好的例證。”羅臻毓說。
羅臻毓表示，中國改革開放40年來取得的經濟成就，在全球都是獨一無二的，令人引以爲傲。雖然經濟轉型的壓力、全球貿易摩擦和地緣政治因素增加了市場中的不確定性，但從整體上看，目前中國經濟仍然是穩定向好的。
當下，隨著京津冀、粵港澳、長三角區域一體化等國家級戰略的提出，以及“核心大中城市驅動輻射周邊”的發展模式顯現，房地産競爭格局開始向“城市群”演變。羅臻毓表示，中國開始進入一個“新時代”，城市發展逐漸從“增量模式”轉爲“存量模式”，“城市更新”、“産城融合”將會成爲未來中國城市化進程的關鍵增長點。“凱德也將緊跟時代腳步，轉向‘城市更新’，聚焦中國五大核心城市群，以‘數字化創新’爲核心戰略，推動産品的持續升級和創新”。
“我相信，以凱德在産業園區運營和産城融合方面的豐富經驗，疊加在住宅和商業領域的領先能力，定能爲城市更新提供完整的解決方案。接下來，我們將更多地發揮自身優勢，與當地政府和合作夥伴一起，助力中國下一階段的城市發展和産業升級。”羅臻毓說。
未來，羅臻毓認爲，中國的發展不僅要靠繼續擴大開放、推動經濟和産業的轉型升級，還要解決國內經濟的深層次矛盾，抓住新一輪技術革命的機遇，實現快速崛起。“正如新加坡總理李顯龍所說，‘中國崛起不可阻擋’，我們也非常認同這一觀點”。