作者：世聯評估 | 首發：價值領地微信公衆號
新房市場
01
新房供應分析
7月爲新建住宅傳統淡季，開發商供貨節奏有所放緩。
深圳新增住宅供應4,930套/45.89萬平方米，套數環比回落27.8%。
新增預售包括中海聞華裏（1,045套）、振業時代花園二期（896套）、合正新悅潤園（811套）、金地明峰府（575套）、深業山水東城花園（559套）等9個住宅項目。
2022年三季度，計劃入市商品住宅174.26萬平方米，共17,518套。
02
新房成交分析
本月新建商品住宅均價爲69,501元/㎡，環比下跌4.3%。
網簽量3,317套/34.8萬平方米，環比上升10.3%，但開盤去化率不斷下降，整體市場依然較爲低迷。
福田區深圳中心·天元以成交88套/30,257平方米、34.9億元（均價115,300元/㎡）的輝煌數據，問鼎成交金額冠軍。
資深網紅南山區華潤城成交214套/25,309平方米、33.7億元（均價133,241元/㎡），屈居成交金額次席，同樣引人注目。
位于寶安區福永的潤峯雲上府成交353套/35,897平方米、17.3億元（均價48,101元/㎡），摘得全市成交套數冠軍。
其他較活躍樓盤包括中海學仕裏（279套）、宏發悅雲花園（142套）、合正方州（123套）等。
7月，從各區域的成交來看，主要成交來自關外，成交面積合計占比爲75%。
其中寶安區成交領先，成交面積在全市的占比達到23％；關內成交面積合計占比25%，其中福田區爲主力成交區域，成交面積在全市的占比爲11%。
7月，縱觀深圳全市商品住宅各面積産品和對應總價來看，80～100平方米産品是成交主力面積段，成交套數占比爲52%。
450～600萬總價段爲市場成交主力，占全市總成交套數的30%；80～100平方米面積段在此總價段中占比65%；此總價段主力成交項目爲寶安區的潤峯雲上府。
在所有面積段和總價段的産品中，80～100平方米且450～600萬的成交套數最多，占全市總成交套數的19%。
寶安區成交809套，穩坐成交第一大區寶座，主力成交項目爲潤峯雲上府（353套）、宏發悅雲花園（142套）、京基智農山海公館（63套）、深鐵璟城（61套）。
龍華區成交677套，龍崗區成交503套，光明區成交461套，分列第二至第四位。
03
新房可售及去化
截至7月底，新建商品住宅可售數量30,407套/308.32萬平方米，可售套數環比攀升5.6%，庫存上破三萬套大關，達到近一年半以來的高位。
新建住宅庫存去化周期指標被直接用作土地管理，指新建住宅月末可售面積（庫存量）除以最近六個月平均銷售面積得出的比值。業內通常以庫存去化周期來衡量住宅市場的供需情況，判斷市場走向，該數字超過18個月即存在較大的市場風險。如果小于12個月，則樓市明顯供不應求，提示住宅價格將上漲。
按照過去6個月的平均成交套數推算，當前深圳新建住宅庫存去化周期升至11.5個月，逐漸逼近調控目標區間（12～18個月），顯示商品住宅仍供不應求。
預計在一年以後，集中供應居住用地樓盤開始投放市場，大量價格低的新房湧現，這種嚴重失衡的供求關系才能徹底扭轉。
存量住宅市場
7月，具指標意義的世聯EVS存量住宅均價本月爲60,927元/㎡，環比下跌0.28%，連續9個月下跌。
本月網簽2,036套/19.9萬平方米，套數環比下降9.1%。新入市樓盤在調價，新房的吸引力增加，此消彼長，二手房成交量繼續低于一手住宅（3,317套），市場流動性嚴重不足。
近期，深圳樓市政策保持平穩，二手房指導價、限購、限售、限價、限離政策維持不變。
期待放松政策落空，使得住宅市場情緒進一步下降，“房價永遠上漲”信仰已經動搖，業主挂牌價連續下調，預計短期內難以改變低迷狀態。
深圳擬對《深圳市住房公積金貸款管理規定》進行修訂，申請人的配偶、父母、子女不論有無繳存住房公積金均可以作爲共同申請人。“一人購房，全家幫忙”，此舉可以降低剛需購房門檻，提高首付和月供能力，較好地發揮公積金作用。
深圳存量住宅房價收入比高達27.0，長期穩居全國前三位。即使橫向與發達國際頂級城市作比較，深圳房價收入比高到沒有城市可作參照。根據Demographia《國際住房負擔能力調查2022》房價收入比數據，香港23.2、悉尼15.3、溫哥華13.3、洛杉矶10.7、倫敦8.0、紐約7.1、新加坡5.8。
住房租賃市場
新冠疫情再度來襲，管控措施加強令訪客人數減少，住宅租賃活動受到抑制。根據世聯EVS統計數據，7月份深圳優質商品住宅加權平均月租金爲90.0元/㎡ ，環比下跌1.0% ，同比下跌8.8%。
深圳存量住宅空置率約5.5%，指標在全國主要城市中最低，處于健康合理水平（5%～10%）。
大力發展保障性租賃住房是2022年中國樓市主旋律。深圳發布《關于既有非居住房屋改造保障性租賃住房的通知（征求意見稿）》，將閑置和低效利用的商業、辦公、旅館（酒店）等非居住存量房屋改造爲保障性租賃住房。改造後的保障性租賃住房面向本市的新市民、青年人等群體出租，年度租金漲幅不超過5%。在穩字當頭、租購並舉的背景下，國家已經在大力構建公共住房保障體系，房租大漲的概率也不是很大。
盡管受到疫情的嚴重幹擾，上半年深圳地區生産總值高達15,017億元，同比增長3.0%，規模以上工業增加值同比增長5.9%，固定資産投資同比增長14.7%。全市經濟延續穩定恢複的態勢，經濟新動能日漸強勁，市場活力也持續釋放，彰顯經濟韌性。
深圳是全國吸引人口最多的城市之一，實際管理人口在1,800～2,200萬之間。《廣東省第七次全國人口普查公報》顯示，深圳常住人口十年暴增了713.6萬人，是對珠三角核心區以及全省常住人口增量貢獻率最高的地級以上市。優質的創業環境、量身定制的優惠政策爲樓市帶來了大量剛需住房需求，短期3～5年趨勢難以改變。
中長期而言，良好的宏觀經濟基本面與龐大的人口基數，將繼續支撐住宅租賃需求平穩增長。
本月存量住宅租售比爲677倍，靜態租賃回報率僅爲1.7%。
房價更多是信貸泡沫的濫觞，房租背後有著居民實際收入的約束，在深圳投資一套商品住宅，僅靠目前的租金收益（扣除空置損失），需要約58.1年才能收回成本。
與租金收入相比，住宅投資者更看重未來房價會不會漲。有鑒于此，是否存在非理性繁榮，需要用資産思維來突破數據局限。
土地市場
7月，深圳推出21宗地，土地面積44.60萬平方米，規劃建築面積223.65 萬平方米，其中居住用地爲主。
本月共有3宗地順利拍出，土地面積7.10萬平方米，規劃建築面積32.23萬平方米。均以底價成交，成交總額13.61億元。
深圳挂出2022年度第二批集中供地，于8月4日公開出讓。
本次土拍共推出16宗居住用地，其中寶安4宗，龍崗4宗，龍華3宗，光明2宗，坪山2宗，南山1宗。總土地面積33.29公頃，總建築面積179.85萬平方米，總起始價349.83億元。
本輪供地中，體量最大的龍華民治街道A806-0401宗地備受關注。本宗地位于龍華北站商務區，爲商業用地+二類居住用地，土地使用年限商業、辦公40年，居住70年。土地分南北兩個部分，面積57,044平方米，建築面積458,380平方米，挂牌起始價79.69億，普通商品住房平均售價不高于72,450元/㎡（不含裝修）。
龍華民治街道A806-0401宗地（分兩部分）
圖片來源：深圳土地礦業權交易平台
與以往集中供地限價相比，此輪宗地部分住宅限價有所上漲。
其中，南山前海街道T102-0410宗地毛坯住宅限價10.71萬元/㎡，相比去年的前海土拍限價地，價格上調了1.5萬元/㎡。
光明公明A642-0506宗地限價4.72萬元/㎡，與去年光明A631-0115（金地明峰府，限價4.22萬元/㎡ ）對比，上漲了5,000元/㎡。
本文作者：世聯評估，全國領先土地房地産、資産評估機構，擁有強大的評估師團隊，持有RICS、MAI、HKIS等國際學會資質，致力專業持續領先，以前瞻視角深度解讀房地産市場，內容首發價值領地公衆號，原創精彩不斷！如需轉載本文，請點擊【轉載須知】查閱轉載規則。