寫在前面：不知道從幾時，中國的房子已經不能滿足國人的“需求”。從而將目光跟隨各大地産商“布局”全球。也不知道是小編孤陋寡聞的原因，還是烏魯木齊離的確實遠，反正上周小編才聽過碧桂園森林城市（賣了很多年了）的銷講，講真規劃之大，概念之全平身僅見，同行基本都熱血沸騰。那麽到底買不買，我們來分析分析。
先說位置，項目位于馬來西亞新山。馬來西亞不是移民國家，有7成穆斯林（穆斯林的傳統和文化是什麽樣子大家應該都清楚），2.5成華人，馬來西亞政治是排擠華人的，新加坡1965年獨立出去就是因爲華人占新加坡一多半，馬來西亞怕影響他們政權。國立學校也不教授中文。有三個經濟比較好的城市，新山第二，但是華人新山確不多（華人多在第三的槟城）。馬來西亞近年經濟不是很好，以前我們用的SONY隨身聽、收音機、音響都是馬來産的，但是現在都轉移到了中國和越南等地。馬航事件後，馬來西亞旅遊業下降超過一半。馬來最大問題不是經濟不好了，是治安，被搶是正常。
再說說馬來的房地産和中國區別，沒有建築面積，只有套內實際面積和重慶一樣。可以按揭，交房時可以自由選擇退（對購房者很友哈），馬來的容積率基本都很高，高到離譜（碧桂園森領城市3.5的容積率在馬來算很低很低）。馬來西亞的房子大多沒有天然氣，要不電，要不氣罐子（碧桂園森林城市也沒有通燃氣管道）。
馬來買房大約5％的稅。賣房外國人不滿五年房子增值的30％，滿五年房子增值的5％。
聽銷講著重說了下馬來西亞的第二家園計劃,銷售說的沒有錯，但是有很多重點的卻沒有說。比方說在馬來存50萬就可以辦理，買房不買房不重要。也就是說你想要第二家園身份的好處和買不買房沒有一毛錢關系。
新山市整體比較落後，但是畢竟靠近新加坡。斯幹達特區10年了，我只能說還是那樣。千萬不要一聽特區就拿深圳帶入，深圳可以說當時是舉全國之力，馬來是聯邦制，只是新山在自己發展特區，你就想想成經開區就差不多了。而且碧桂園森林城市隔海2公裏以外的新加坡，那片區域是工業區和大型煉油廠，新山可以說是爲了去新加坡務工而發展出來的城市。
說完背景說說項目：
碧桂園森林城市的幾個亮點：
1、從這個項目確實能看到楊國強主席的夢想與情懷，這是事實。
2、從原來規劃14平方公裏又擴到20平方公裏，看得出碧桂園對這個項目是看好的。
3、立體交通，車走地下、地面沒車這個理念確實不錯，值得贊一下。
4、立體綠化確實也不錯，但也不是啥新鮮事兒，新加坡很多建築都有了。
5、也在想辦法做更多的概念和配套，如免稅區、産業區、學校、醫療等等。
碧桂園森林城市的幾個問題也是要明白的：
1、碧桂園森林城市只是挨著新加坡而已，而去新加坡還是要辦理簽證過關口的。
2、目前碧桂園森林城市所在的新山區域，供應量太大太大，光一個森林城市供應量就有30萬套，30年的開發周期，目前90%以上都是賣給了華人。
3、一個30年以上開發周期的樓盤，大多數房子都是賣給了華人，而大多數的華人都是抱著投資的理念（其實是抱著第二家園、度假、養老思想去買的，但事實上他們大多也不會去住），這樣的小區以後入住率有多少？你的二手房能升值多少？入住率上不去，你本來期待的學校配套和醫療配套如何很好的滿足？
4、在馬來西亞不控制容積率的情況這下，森林城市的容積率也不小，預估也在3.5左右（前期項目總規劃公布數據爲占地1386萬平，總建築面積4600萬平，計算容積率爲3.32），這對于度假和填海項目來說，也許並不太合適。
5、森林城市也是沒有天燃氣的，都是用電，或用罐子，這估計很多中國人都不習慣吧。
6、目前所說的未來通往新加坡的獨立關口，也許並不是這麽容易實現，新加坡也要控制進入新加坡的外來人口數量的。
7、填海項目一年就開始蓋房子，這個事兒真的靠譜嗎？
8、立體綠化、立體交通再好，其實並不能成爲你購房的理由，你購房的理由是你的需求！規劃雖好，但落地情況到底如何？這是一個大大的問號。
最後，我們來聊需求，購買碧桂園森林城市的目的是什麽？
1
爲了投資，一定會升值
新加坡2015年的新房供應量才審批了2000套！這30萬套要賣給誰？目前全是中國大陸人在購買（占到95%以上），大陸的人又能買多少？買多久？這麽大的供應量租給誰？沒有人租如果賣又賣給誰？還有新房在大量出售時，你的二手房如何賣得上價？
目前已經是20000元/平起了，好位置要23000元/平，已經是新山最高價格，比其它樓盤均價高出30%左右，還要怎麽樣？
森林城市開發周期30年以上，30年！森林城市一直都是在蓋房、賣房，你的二手房能賣過新房嗎？如果賣的不好，別說漲價，降價一樣是很有可能的！
別說森林城市30萬套，單單富力在新山的項目3萬套就夠馬來西亞和新加坡去消化了，或者說已經可以完全抵消新加坡和新山的新房需求！就這都消化不了，其它的供應量怎麽辦？
新加坡目前市場上一共有150萬套房子的樣子，其中120萬套是政府經適房，30多萬套是商品房，是的，你沒看錯，目前爲止，新加坡市場上新房二手房的商品房一共才有30多萬套！你這一下子就在新山供應出來40萬套的樣子，還打著新加坡的概念，讓誰來消化？
好吧，我們有15億強大的中國大陸消費者，讓30萬中國家庭跑到馬來西亞購房，本地人都不買，全是中國家庭買走，然後，這30萬中國家庭在一個異國它鄉期待著升值、宜居、浪漫，這事，想想都挺怪的。
供求關系，供求關系，這是底線，這是永恒不變的道理，雖然有時候市場會走樣，但終歸會回到供求關系的基本面上。
我們姑且先不去考慮馬來西亞貨幣彙率、中馬關系等風險問題。
2
爲了度假
一個治安並不好的馬來西亞。
一個容積率3左右的填海小區。
一個大多數人都是中國人的海外小區。
一個多數業主都是投資客的海外小區。
一個入住率很低的小區。
一個周邊放眼一看30年內還一直在填海、建設的小區。
你感覺，能滿足你度假的感覺嗎？
你想度假，直接去巴厘島、蘇梅島、夏威夷、塞舌爾、馬爾代夫等海島不行嗎？而且度假體驗還各不相同，爲何要去買一個租不出去也賣不出去，未來還充滿不確定的一個房子來度假？兩者花錢哪個更劃算？
3爲了養老
你仔細想想，遠離中國，跑到一個排斥華人的海外國家，居住在一個治安不好的小島上，也沒有什麽人，親人、子女也不在身邊，怎麽養老？老人需要的是什麽？是有人說話，是方便的生活，而跑到森林城市用電做飯、也難以買到自己習慣的食材，你感覺你會在這兒養老嗎？
4爲了子女教育
森林城市說是引入美國的整套教育系統 ，幼兒園、小學、中學，然後參與英聯邦的大教育體系。
我只是說，這兒也只是一個私立學校而已，真是爲了子女教育，咱中國的私立國際學校真的比這兒差嗎？如果你所在城市不幸是鄭州或太原的話，空氣不好，咱去深圳租房上學行不行？咱去上海租房上學行不行？反正私立學校都是花錢而已。況且，咱直接申請新加坡、美國、加拿大等地的私立學校行不行？在新加坡私立幼兒園一個月也不過人民幣6000左右，小學的話一年也不過人民幣15萬左右，而且教育質量更有保障、更多選擇。
5爲了新加坡
爲了新加坡，直接申請去新加坡不就得了，反正你來了森林城市想去新加坡也是要辦理簽證的，也不能長呆，一樣是旅遊簽或者工作簽，何必呢？
而且新加坡對于移民卡的很嚴格，每年只放3萬張綠卡，新家坡國土資源有限，森林城市以後的業主是30多萬戶，怎麽可能和新加坡扯上太多關系？新加坡可能放這些業主都到新加坡嗎？離新加坡只有2公裏又有個毛用？還是一個馬來西亞人而已。
6爲了第二家園身份
爲了第二家園身份，直接去辦理第二家園身份不就完了，人家辦理第二家園又不需要買房子，存個50萬人民幣就可以辦理了，爲啥要和森林城市扯上？
如果非要考慮這50萬人民幣第二年就可以拿出一半來投資25萬的話，果斷考慮吉隆坡啊，那兒的租售比才是安全靠譜的！不要去買一個沒法自住、租不出去、也賣不掉的房子，這樣的房子是無用的房子、是沒有價值的房子！
7我在投資馬來西亞的中國版深圳特區（以斯幹達特區），不要攔我
其實，以斯幹達特區已經發展了10年了，10年了！現在不過還是這個樣子！而深圳從開放起的10年呢？已經是大變樣，爲什麽？
首先深圳和香港本來就是同一種族、同一血脈、同一國家，新山和新加坡呢？馬來西亞和新加坡呢？馬來西亞人在新加坡只占10%多一點的人口，新加坡還是典型的華人社會，利益共同點本身就不一致的，而且新加坡對于森林城市這個項目本身就是有抵觸的（新聞上說是考慮到對自然資源、海洋生態的破壞問題），從森林城市看到的新加坡都是工業區！工業區！新加坡把軍營、工業區、煉油廠都設置在靠近馬來西亞的一側，這個細節已經充分說明了新加坡對馬來西亞的態度！
而且，中國發展深圳，是舉全國之力發展深圳，集中全國資源發展深圳，中國是典型的強勢政府引導，但馬來西亞不是，從MH370的處理就可以知道，這是一個什麽樣的弱勢、慢節奏政府，發展以斯幹達特區不會成爲成爲大家想像中的發展深圳，如今已經過去了10年的發展結果就是證明，沒有什麽産業！除了蓋了一些容積率超高的住宅之外，蓋了一個樂高遊樂場，建了學校，其它方面還真的是沒有什麽建樹！