最近幾年，國內地産行業經曆變革陣痛，總體呈現銷售降、投資弱、融資難等特征，上市房企難免承壓，“規模神話”也走向破滅。
而當下，隨著信貸條件放松、購房支持政策等積極因素出現,行業呈現回升的迹象。業界亦逐漸達成新的共識：地産複蘇在途，具備不小的修複預期，優質房企業績彈性更強。
值得重視的一個邏輯是，優質房企往往財務穩健而可以穿越周期，乘風破浪。
這一點上，港資房企顯然是不容忽視的一股力量。港資房企曆來財務穩健，長期低杠杆運營，擅長逆周期操作，理應引起更多重視與關注。
恰逢代表性港資房企新世界發展(0017.HK)發布最新財報，提供出一個可參照的觀察窗口，我們不妨以其爲樣本窺之。
穩經營，市場波動中仍取得不俗業績
財報顯示，截至2022年6月30日止年度（2022財年），新世界發展實現綜合收入682.12億港元，與2021財年持平；歸母淨利潤12.49億港元，同比上升8.5%。
盡管報告期內市場環境仍具挑戰，面臨嚴峻的下行壓力，新世界發展收入平穩並保持了較強的盈利能力，公司經營韌性可見一斑，也顯示出穩健型房企仍能跑贏大勢。
拆分收入構成來看，新世界發展核心板塊即在內地及香港的物業銷售、物業投資的期內表現均超越市場預期。
物業銷售方面，香港應占物業合同銷售金額爲約82.4億港元；中國內地整體物業合同銷售金額爲約171.0億元，南部地區（即大灣區）占比約73%，中國內地物業銷售分部業績同比增長10.9%。
來源：公司財報
新世界發展的住宅項目向來以 “高質量”、”優質品牌”收獲市場信心。6月，新世界發展杭州望江新城項目，推售一天錄得超額10倍認購，70億人民幣認購額，在市場觀望情緒濃厚的時候仍取得此好成績，實屬罕見。
物業投資方面，在K11項目強勁帶動下穩中有進，香港物業投資分部收入同比增長6%，在中國內地物業投資分部收入同比增長11%。
期內，K11項目表現顯著超過市場。舉例來看，位于香港的K11 MUSEA 人文購物藝術館總客流量達 2,000 萬人次，銷售額同比增長 9%；K11 Art Mall購物藝術館銷售額及人流分別同比增長6%及11%，其中2021年12月客流創下曆史新高，銷售額超疫情前水平。中國內地方面，廣州K11總體坪效及客單價均超去年，2022 年中廣州K11美妝區開業，吸引 La Mer、Tom Ford、Estee Lauder、Lancôme 等國際一線美妝品牌進駐，成爲廣州高端彩妝品牌最齊全的聚集地；武漢漢口K11銷售額同比增長106%，客流量達1000萬。
來源：公司資料
同時，在利潤端，中國內地物業銷售分部利潤率從2021財年的40%提高至2022財年的57%，實現大幅躍進；來自大灣區的分部平均毛利率達到70%，在同業中實屬罕見。
綜上，新世界發展香港+內地、住宅+商業的組合戰略，有效削弱單一市場波動的影響，加之強大的品牌價值、管理專長等，使其擁有了更強的與“不確定性”共處的能力，從而取得不俗的業績。
強現金，主動降杠杆、降成本
衆所周知，當前房企困境的本質是流動性危機，穩住現金流是其活下去、活得好的關鍵所在。
反觀新世界發展，其不僅保持現金流充裕狀態，還主動進行杠杆管理，回籠更多資金，以及著力于控制資本開支。
根據財報，截至2022年6月，新世界發展可動用資金合共1050億港元，其中現金及銀行存款約622億港元，可動用的銀行貸款約428億港元，並且2023財政年度到期的貸款再融資已全數被處理。
同時，新世界發展秉持三項原則即一是低IRR的資産、二是銷售股權的項目、三是與集團生態圈沒有協同效益的項目，于2022財年出售非核心資産139億港元，超額全年目標。
公司管理層亦在業績發布會上透露：預計23財年會持續出售100億港元非核心資産，剛剛公布的出售永康街項目股權給新加坡基金已回籠30億港元，進展非常好。
來源：公司資料
基于持續嚴格的成本控制，新世界發展2022財年的經常性行政及其他營運費用減少約4.7%，淨負債比率大約爲43.2%。
還值得注意的是，其一，新世界發展在融資方面同樣具有優勢，其整體融資成本顯著低于內地房企並仍呈下降趨勢，2022財年僅2.5%；其二，新世界發展按照利潤和現金流漸進式、可持續的派息，2022財年全年股息每股2.06港元，與2021財年持平，也是行業中的高股息率企業。
這些，綜合反映出新世界發展具備穩住現金流、持續優化資産負債結構的能力，爲未來可持續發展築厚財務安全邊際。得益于高股息率，投資者亦有望從中得到積極回饋。
優資産，“抄底”與深耕兩手抓
此外，新世界發展的資産質量得到進一步提升，推動良性循環，具體可從兩個方面來理解。
一方面，新世界發展憑借寬裕的現金流，以及加強與國企、央企等合作，不斷對優質土儲出手、探索“速贏”策略，從而實現逆勢擴張。
2022財年，在香港市場，新世界發展透過其合營公司以總代價79.48億港元成功收購啓德4B區4號住宅項目地皮，進一步擴充了這一黃金地段的土地儲備，而成交價遠低于2018年高銀金融89億港元的投標價格；聯同一間央企合組財團投得港鐵將軍澳百勝角通風樓項目，這一項目位置優越及區內配套完善，地皮可建樓面面積約29萬平方呎。
值得一提的是，發展北部都會區作爲香港重點政策解決房屋問題，7月宣布成立土地及房屋供應統籌組，將會進一步加快農地轉換效率。新世界發展是香港擁有最多農地的三大發展商之一，有1,500萬尺占地面積農地位于北部都會區，當中1,200萬尺樓面面積已經正跟相關部門積極磋商。相信新世界發展于香港的未來土地儲備將會集中在農地轉換，土地平均成本將進一步降低。
在中國內地市場，基于早前內房企整體資金緊張、急需出售項目套現，新世界發展在大灣區成功收購3個項目，全部位于深圳及廣州核心地段，實現快速取地、動工及入賬，加快回籠資金及提高運營效率。
此外，新世界發展與央企、國企建立戰略合作夥伴關系，強強連手共同發展項目。8月，新世界發展聯同招商合作共同競得上海普陀區2宗地塊，總貨值達人民幣140億元，預計2024財年預售。。
另一方面，新世界發展致力打造能夠長期穩定變現的優質資産，在已有優質項目上持續深耕，例如K11項目。
上文已提到，K11項目提供強勁動能，多地市場均取得優異的成績。
在此基礎上，新世界發展計劃在內地核心城市持續擴增落地K11項目，預計到2026財年K11項目將增至38個，共計占地面積將超過280萬平方米。
並且，可以看到K11項目不是“簡單複制”，而是基于專業化、精細化特色孵化，業態也在不斷升級。例如，新世界發展與招商蛇口在深圳太子灣開啓K11內地首個旗艦項目，于近期正式定名爲“K11 ECOAST”。這一項目涵蓋K11購物藝術中心、K11 HACC多用途藝術展覽空間、K11 ATELIER辦公樓以及Promenade海濱長廊等，擬于2024年底開業，屆時將成爲大灣區海濱文化零售新地標。
另值得一提的是，新世界中國還在通過多元布局、品質業態爲城市賦能。
9月16日，廣彙新世界金融中心|廣彙尊府“CO-CITY都會融合體”生活示範區全面開放。依托于新世界多元生態圈優勢，包括房地産、醫療、教育等業務的有機共融，以及品牌、資金等方面的強勁實力，成功打造廣州東部樞紐中央商務區的城市名片，帶動資源向之聚集。
展望未來，這些優質資産也將賦能新世界發展的長期發展，成爲其業績增長的重要動力源。
尾聲
從筆者觀點來看，新世界發展這類穩健經營、業務多元的房企，在此次地産市場波動中脫穎而出，成爲業績穩中向好的“少數派”。在這背後，其擁有穩經營、強現金、優資産的三重支撐邏輯，這些也奠定了其未來走向。
即基于穩健的經營、寬裕的現金流的同時，成功拿下核心地段、項目，打造更多優質、能夠長期穩定變現的資産，從而拉開與部分同業的競爭力，實現長期價值。
同時考慮到，香港方面，已放寬了入境檢疫的要求變成0+3，逐漸恢複正常地步,將持續利好本土租金和商場銷售收入等；中國內地方面，有望開啓地産複蘇新周期，兩地布局、積極拓展的新世界發展或將深入受益。
在多重積極預期下，新世界發展的潛力不言而喻，其後續表現也將值得關注。