碧灣發展地段占地60公頃，北端靠近東海岸路上段，南端靠近東海岸公園大道，右側爲勿洛軍營，左側以碧灣路爲界。這個地區日後將興建1萬個住宅單位，其中近半數是公共住屋。興建中的湯申—東海岸線（簡稱湯東線）的碧灣站和勿洛南站坐落于該區，加強了這個地段的賣點。
與此同時，東海岸未來重新發展，可能讓這一帶再度掀起集售熱潮。這裏曾有多個項目推出集售，但最終都不成功。
陳姳潓認爲，碧灣、東海岸和四美各有各的特色，三個地區並存，整體上給東部添加更大吸引力。
四美地鐵站附近設施相當完備，既有東福坊購物中心和學校，也靠近樟宜綜合醫院。
屬于勿洛規劃區的碧灣，預料可吸引想住靠近父母的年輕買家，爲這個新市鎮的住房需求提供良好支撐。
東海岸瀕海私宅向來受買家歡迎，盡管這一帶不少項目都超過30年，交易依然活躍。例如，于1986年建成的文華園（Mandarin Gardens），至今屋齡達36年，過去一年有29宗轉售交易，平均尺價爲1222元。
此外，銜接這一區的湯東線和濱海市區線（Downtown Line）使得東部交通網絡更加完善，加強了市中心與樟宜之間的銜接。隨著私人交通費用更高，以及我國邁向“減少用車”（car-lite），更凸顯了市鎮靠近公共交通的重要。
巴耶利峇空軍基地重新發展 提高東部商業中心吸引力
本期《樓市乾坤》到東部探索幾個蛻變中的市鎮，展望它們未來的面貌。
此外，根據2040陸路交通發展總藍圖，湯東線將從雙溪勿洛站（Sungei Bedok）延長到未來的樟宜機場第五搭客大廈，方便民衆從機場往返市中心。
陳姳潓看好建造長島所創造的土地開發機遇。她說：“東海岸的房價和租金過去幾年穩健上揚，長遠而言，這一帶的房地産行情可進一步獲得提振。但希望這個長島上的建築高度不會阻礙到現有住戶可觀賞到的風景，本地和海外買家都非常喜歡這一帶的海景。”
市區重建局在2019年總藍圖，以及今年6月舉辦的長期規劃檢討展覽中，都提及這幾個東部市鎮，它們未來的發展值得關注。
■東海岸（East Coast）
東海岸路上段一帶有不少屋齡較高的老私宅，包括了1997年建成的翠景園（Kew Residencia）和翠濤園（Kew Green），以及2003年建成的城鄉園（Country Park Condominium）。這些屋齡超過或接近20年的私宅屬于中小型項目，如翠景園只有37個單位，翠濤園有111個單位，城鄉園有160個單位。
萊坊咨詢部主管陳姳潓指出，碧灣地段靠近東海岸公園，坐擁無敵海景，是吸引買家的一大賣點。
除了較令人矚目的巴耶利峇空軍基地，東部其實還有不少待發展的地區，例如碧灣、四美和東海岸等。
東部作爲住宅區越來越受買家青睐，如在9月開盤、由星獅地産發展的Sky Eden@Bedok，第一天就賣出75％的單位，平均尺價約2100元。
星獅地産新加坡首席執行官孫素玲說，買家看中項目靠近樟宜和巴耶利峇這些商業樞紐，而政府將重新發展這幾個地區，預料進一步給東部添加活力。
四美靠近新樟宜上段地鐵站（Upper Changi）的地段將興建更多住宅，有望帶動周邊的設施發展。
孫燕清指出，四美靠近正在發展的淡濱尼南，這也將讓該區獲益。根據2019年總藍圖草案，在未來10年到15年，淡濱尼南將興建約8000個住宅單位，以及增添社區設施和公園綠地。
在今年6月推出的市建局長期規劃檢討展覽中，政府再次提出這個概念，但除了發展住宅，也考慮建造一個新蓄水池，保護我國免受海平面上升的影響。
除了巴耶利峇，東部的商業樞紐包括樟宜商業園區、淡濱尼區域中心和巴西立海岸工業園。
受訪分析師和業界人士認爲，東部的商業樞紐形象漸漸成型，未來巴耶利峇空軍基地中心重新發展，可進一步提高東部作爲區域商業中心的吸引力。
巴耶利峇中心由聯實發展。聯實全球商業信托管理機構主席兼董事經理（新加坡）黃雪鈴受訪時說，打造充滿活力的社區將讓未來的環境更宜居和可持續。把生活、工作和娛樂選項集中在一處，可爲空間開辟更多用途，支持市建局讓人們就近工作的目標。
勿洛是我國最舊的成熟區之一，從1973年起開發，大部分單位屋齡已四五十年，因此鄭兆能認爲，是時候開發新地塊，爲這一帶注入活力。
在今年的國慶群衆大會上，李顯龍總理勾勒巴耶利峇空軍基地搬遷後的全新市鎮計劃，再次讓東部的發展成爲焦點。
30多年前提出的“長島”計劃，未來可能重啓，通過岸外填海造島來發展住宅，進一步推高東海岸一帶的房地産價值。
■四美（Simei）
四美是淡濱尼規劃區的一部分，居住環境較甯靜。這一帶已好久沒有推出新私宅項目，上一回亮相的是2014年建成的萬豪登（My Manhattan）。該項目有301個單位，過去一年有15個單位轉售，平均尺價爲1317元。
以文華園爲例，這個項目曾在2019年展開集售計劃，雖然兩度上調保留價，從27億8800萬元增加5％至29億2700萬元，可是許多屋主依然不買賬，計劃最終告吹。
世邦魏理仕資本市場主管鄭兆能接受《聯合早報》訪問時指出，根據政府2015年的一般家庭調查，我國約10％的居民人口住在勿洛。作爲勿洛一部分的碧灣，在未來五年到10年成型時，可吸引從小住在勿洛的年輕人，他們成家搬出去的當兒，希望在熟悉的環境生活並住在父母家附近。
鄭兆能指出，早在政府提出上述計劃之前，東部發展規劃已是我國轉向去中心化（decentralisation）策略的一部分。例如，過去10年，巴耶利峇一帶發展蓬勃，包括設立結合辦公樓、零售和住宅項目的巴耶利峇中心（Paya Lebar Quarter）。
“政府將清除勿洛樹林一帶，進一步發展這個地段。這爲那一帶老舊的私宅帶來釋放價值的機遇，住在有地住宅或公寓的屋主可考慮推出集體出售。”
橙易産業研究與咨詢部總監孫燕清認爲，這些老舊的市鎮重新發展，有助于提升整體居住環境，吸引年輕人居住，在長遠帶動私宅轉售價。其中，那些靠近未來地鐵站的私宅項目享有集售潛能。
■碧灣（Bayshore）
高緯環球研究部主管黃顯洋也認爲，隨著碧灣站和勿洛南站分別預計在2024年和2025年啓用，這一帶的交通將大大改善，推動該區的租賃需求和房價走勢。
巴耶利峇空軍基地中心擬定重新發展，將進一步擴大這個區域的規模，吸引發展商和民衆。
除了文華園，位于這一區的礁湖園（Laguna Park）、湖閣（Lagoon View）、海皇閣（Neptune Court）和芬木大廈（Fernwood Towers），也都曾推出集售，但基于種種原因，它們最終都未能獲得八成屋主支持或吸引到發展商出手。
東部住宅區越來越受青睐
與此同時，集團旗下有好幾個商場在東部，包括世紀廣場、Tampines 1、白沙坊和樟城坊，它在這些商場打造寬敞的公共空間如綠地、遊樂場和圖書館等，借此加強社區活力。
位于另一端、靠近碧灣路的地段則有霸級項目，如建于1999年的翠灣園（The Bayshore）有1038個單位，以及建于1986年的碧灣園（Bayshore Park）有1093個單位。
此外，整條馬林百列路未來將建有三個地鐵站，分別是馬林百列站、馬林台站和實乞納站，大大改善東海岸一帶的交通銜接。
沿著東海岸、在濱海東至樟宜的岸外填海造島的“長島”（Long Island）計劃，是在1991年概念總藍圖（Concept Plan，長期規劃的前身）中首次提出，當時的計劃是將它發展爲靠海的住宅區。