華僑投資研究的李彩蓮將S-REIT分爲六個類別，包括辦公樓、工業、零售、酒店、數據中心及其他。
第二，REIT也面臨稀釋風險（dilution risk），因爲它們須籌集資金進行收購。單位持有人的股權可能被稀釋，導致每單位派息（DPU）大幅下挫。
邁入2023年之際，由于盈利和市場派息預測有進一步下修的空間，李彩蓮對S-REIT領域明年上半年的展望保持謹慎態度。
截至12月7日，反映新加坡房地産投資信托（S-REIT）股價走勢的富時海指房地産投資信托指數（FSTREI）顯示，S-REIT今年以來下挫約14.1％。相對而言，新加坡海峽時報指數的漲幅爲4.1％。
“利率在短期至中期內料居高不下，這將繼續拖累REIT的短期表現。”
臨近年底，即將收到花紅的你或許在尋找一些投資機會。本期《理財新手》介紹本地股市最熱門的選項之一——房地産投資信托（REIT）。投資專家講解投資REIT可能面臨的風險、選購REIT時應考慮的因素、高利率對REIT的影響，以及明年可關注哪些REIT領域。
因此在選擇信托時的另一個考慮因素，是信托有多少債務屬于固定利率的，比率更高有助在利率升高的環境下緩解利率上漲對利息支出的影響。
高利率不利REIT
楊慧詩則指出，可用市賬率（price to book ratio）來判斷信托的交易價高于或低于賬面價值。不過，她警惕，以折價交易的信托仍可能繼續以折價交易，反之亦然。況且，在經濟衰退期間，市賬率或許不是准確的估值指標，因爲房地産重估虧損或許還沒被記入賬簿內。
酒店信托的表現較爲突出，主要是因爲多數主要經濟體已重新開放，旅遊業也預計取得複蘇。
投資REIT三種風險
首先是再融資風險，由于REIT負債表的杠杆高（highly geared），它面臨無法獲得再融資的風險，造成它有可能被迫出售一些房地産。
盧瑞斌認爲，除了增加融資成本，更高的利率也會對REIT的估值産生負面影響。若投資者可通過較低風險的定期存款，或收益率約爲4％的六個月國庫券（T-bill），得到相同或稍微較低的收益，他們或許會重新思考是否要投資REIT。
馬來亞銀行集團財富管理首席投資官盧瑞斌建議投資者關注REIT的負債率，更高的負債率意味著杠杆率更高，有較少的債務空間（debt headroom）擴展業務；新加坡金融管理局規定S-REIT的負債率不可超過50％，確保信托不會過度杠杆。
在評估信托管理人是否有審慎管理資本方面，李彩蓮關注的因素包括信托的綜合杠杆比率（aggregate leverage ratio）、利息覆蓋率（interest coverage ratio）、借貸對沖比例和2023／24財年有多少債務到期。
她指出，每單位派息可爲信托投資者提供信托收益率的預示，但更高的收益率並不意味著信托是更好的，投資者也要關注信托所經營的領域、投資組合規模，以及能影響未來派息的其他驅動因素和風險。
FSMOne.com研究及投資組合管理部高級研究分析員楊慧詩建議投資者，應關注信托的加權平均租賃期限（WALE），更長的WALE意味著信托的收入鎖定期更長，能爲投資者提供收入保障，尤其是在經濟衰退期間。
另一個是出租率，更高的出租率意味著信托的租金收入更高。
第三是利率風險。利率升高可以影響房地産價值，導致房地産重估虧損（revaluation losses）、賬面價值（book value）下滑，進而使股價走軟。利率升高也會導致償債成本增加，可派發給單位持有者的收入減少。
考慮到市場普遍預計美國會在明年陷入經濟衰退，李彩蓮偏好保薦機構（sponsor）實力雄厚、資本管理謹慎的高質量S-REIT。
因此，投資者在選購REIT時須考慮的數個因素，同項目的出租情況有很大的關聯。
明年可關注哪些REIT？
輝立證券研究部投資分析師陳潤雄說，在高利率的環境下，信托的利息支出或許會增加，進而影響它們可派發給投資者的每單位派息數額。高利率環境也讓增值收購成爲挑戰，因爲信托須支付更高的借貸利息，但它們通過租戶得來的租金收入或許不足。
她指出，投資REIT與其他股票一樣具波動性，主要風險包括全球經濟疲軟、地緣政治風險、高利率和通脹、租用率波動或主要租戶不續約、員工和公用事業成本等營運費用升高、負債率（gearing）等。
受訪分析師認爲，高利率對REIT産生負面影響。李彩蓮說，從富時海指房地産投資信托指數的價格反應可以看出，近幾個月的利率上調對S-REIT造成嚴重打擊，指數分別在今年9月和10月大幅下滑。
FSMOne.com的楊慧詩分享了REIT面臨的三種風險。
REIT投資于房地産項目，這些資産帶來的收入（主要是租金收入）會定期派發給REIT持有者。
華僑投資研究公司總經理李彩蓮接受《聯合早報》訪問時說，從10月21日至12月6日，富時海指房地産投資信托指數已從低谷上漲11.1％，取得顯著的複蘇。
馬來亞銀行的盧瑞斌認爲，在經濟風險加劇的情況下，應考慮醫療保健、零售等防禦性更強的領域，或是有多元化租戶組合和強勁資産負債表的更大市值REIT。
按照這樣的歸類，數據中心信托今年以來的跌幅最爲顯著，平均下挫42％。酒店信托的表現卻優于大市，今年以來僅下挫7.8％。
輝立證券的陳潤雄則看好酒店領域的REIT，因爲旅遊需求的反彈預計能支撐客房平均收入（RevPAR）的複蘇，而客房平均收入的增加有利于酒店信托的營收。邁入2023年之際，中國全面重新開放、持續的積壓旅遊需求（pent-up demand）和日本近期的重新開放，有助于提振客房平均收入，這也是酒店信托強勁複蘇的下一個階段。
例如，租戶的組合是其中一個因素，也就是說信托是否有多元化的租戶，或僅依賴一個主要租戶。若是後者，投資者可能面臨更高的投資風險。