威猛的虎嘯聲遠去，兔子蹦蹦跳跳而來。俗話說“狡兔有三窟”，讓人不免聯想到兔年的樓市。
張敏璋預料，新私宅的成交額可達209億元，同比上揚28.2％，而轉售私宅的成交額則可達329億元，同比上升4.7％。
“現金充裕的買家，例如購買一般高檔和中檔私宅的高淨值人士，所需貸款較低，因此受到的影響也較小。”
其他中央區代表中檔私宅，而中央區以外則代表大衆化私宅。
風水顧問：南部和北部是今年最吉利方位
他說，該項目也靠近受到買家熱捧的曲水倫庭（Lentor Modern），反映這一帶有足夠的需求。
謝岫君說：“新加坡作爲投資天堂的聲譽和投資者對長期資本增值潛力的信心，將繼續吸引外國和本地買家進場。”
謝岫君說：“外國買家需求的回歸，預料將支持高檔住宅的價格上漲。由于核心中央區的價格漲幅，落後于其他中央區（RCR）和中央區以外（OCR），核心中央區的潛在價格上漲可能會更強。”
高力國際（Colliers）新加坡研究主管何俐慜受訪時說：“最新降溫措施的實施，導致抵押貸款收緊，加上利率上升、生活費提高，以及宏觀經濟走軟，買家可能會更加保守和審慎。”
何俐慜說，去年9月推出的降溫措施是要確保轉售組屋的價格仍然可以讓人負擔得起，這將減少從更高的組屋價格中獲利的組屋提升者的數量。
正道集團風水顧問陳俊元接受《聯合早報》訪問時說，今年兔年正好是“雙春兼潤年”，這通常也被認爲是繁榮昌盛和吉祥如意的一年，有利于樓市。
銷量方面，分析師預料，今年可能售出的新私宅單位數量，介于6000至9000個，高于去年近7200個單位。
負擔能力是否足夠，將成爲買家在兔年主要關注的事情。
不過，分析師認爲，利率上揚、房貸利率走高、去年9月推出的新一輪降溫措施、通脹壓力，加上今年全球宏觀經濟情況不明朗等因素，都會影響房地産市場的表現。
分析師：私宅價格料漲2％至9％
仲量聯行（JLL）私宅市場研究部主管（新加坡）謝岫君受訪時說：“如果說2022年的新私宅銷售是受到供應不足的限制，那麽市場應該會在2023年看到供應帶動需求，購房者將有更多選擇。”
謝岫君指出，去年多個大衆化私宅創下了每平方英尺高于2000元的新基准價格。
戴玉祥産業（Edmund Tie）研究和咨詢部高級總監藍振文也看好核心中央區。
至于萬景軒則靠近濱海市區地鐵線的凱秀（Cashew）站和山景（Hillview）站。該項目靠近天然保護區和公園，附近也有聖升英校（Assumption English School）、新加坡德國歐洲學校和聖嬰女校和平之後（CHIJ Our Lady Queen of Peace）等學府。
南部是本地許多高檔私宅的聚集地。受訪分析師大多看好隨著外國買家重返，代表高檔私宅的核心中央區（CCR）在今年的價格將顯著上揚。
Lentor Hills Residences預料會比那一帶另外兩個項目更早登場，即倫多山路B地段和倫多中路地段的項目。
《聯合早報》綜合分析師的統計和預測，今年可能推出市場的新私宅項目介于40至48個，單位數量介于9000個至1萬2000個。武吉巴督西有兩個新執行共管公寓（EC）推出。
何俐慜說，核心中央區過去幾年缺乏新登場私宅和竣工私宅，但今年將迎來三個主要項目，分別是Marina View Residences、鉑海峰（Newport Residences）和安盛保險大廈（AXA Tower）的私宅部分。
她預料，由于買家對中央區的房屋有積壓需求，這些項目應該會獲得熱烈反應，給核心中央區的新私宅創下更高的基准價格。
今年是癸卯水兔年，是閏年，有“閏二月”，一年也會出現兩個立春節氣，從風水上來說是個有利于樓市的好年頭。
第一太平戴維斯（Savills）研究與咨詢部高級主管張敏璋受訪時說，只有在市場認爲利率將無止境增長時，利率的上升才會産生影響。
買家可能也會對轉售私宅更有興趣，“新項目推出價格普遍高于轉售私宅的價格，那些負擔不起新登場私宅價格的買家，可以在轉售市場尋找機會。”
盡管市場存在一些可能抑制房地産市場表現的因素，但幾個關鍵的基本因素將繼續支撐市場。
謝岫君指出，國人對擁有私宅的強烈偏好、家庭具備充足資金，以及就業市場相對緊縮，都是強大的潛在需求催化劑。
至于私宅租賃市場方面，分析師預料租金將上揚介于5％至10％。
他說：“近年來，核心中央區市場的價格增長更爲溫和，給購房者和投資者帶來更大的價值，各國邊境的持續放寬可能有助于支持外國買家對這個市場的需求。”
由于大衆化私宅項目最爲依賴來自組屋提升者的需求，因此這個市場可能受到最大的沖擊。
市場普遍認爲，利率會在今年上半年見頂，而聯儲局也可能會從2024年起開始減息。
她認爲，盡管地價、發展費和融資成本更高，會繼續推動發展商定下更高售價，但今年宏觀經濟的不利因素會影響買家情緒和負擔能力，尤其是對價格相對敏感的大衆化私宅買家，這類買家可能會因貸款利率更高而卻步，推遲買房決定。
本期“樓市乾坤”特邀房地産分析師和風水顧問提供意見供參考，從各個角度展望本地樓市。
隨著各國邊境管控恢複正常，外國買家包括來自中國的買家，預料重返本地樓市。她認爲，這些對本地私宅樓市都是“好預兆”，盡管中國的疫情還在不斷演變。
她認爲，具體來說，由于房貸利率和無風險的定期存款利率都上揚，使得投資私宅的吸引力下降，那些打算買私宅作爲投資的人可能會保持觀望。
“不過，如果市場預期利率會下降，他們可能會重新購買，我們認爲對利率的預期是決定買家情緒的重要因素。”
綜合各分析師的看法，今年整體私宅的價格預料上漲介于2％至9％。
今年預計會有近50個新私宅項目登場，買家的選擇會更多。今年哪一區的樓市最旺？房價還會創下新標准嗎？租金的走勢如何？
分析師認爲去年9月推出的降溫措施，可能會影響到組屋提升者的負擔能力，進而沖擊到大衆化私宅市場的表現。
相比之下，去年推出的新私宅單位只有約4500個。
至于轉售私宅市場，分析師預料會有介于1萬至1萬5000個單位易主。去年有近1萬5000個單位轉售。
有分析師認爲，盡管來自組屋提升者的需求減少，一些已因房價高漲、變得買不起中檔私宅的買家，可能會流入大衆化私宅市場。
正道集團風水顧問陳俊元受訪時說，南部和北部是今年最吉利的方位，房地産交易活動預料更活躍。
ERA産業研究咨詢部主管麥俊榮受訪時說，Lentor Hills Residences靠近湯申—東海岸地鐵線的倫多站，附近有許多名校，包括聖尼各拉女校、安德遜小學和長老會中學，預料將讓買家期待。
兔年有更多新私宅項目登場，分析師預料今年售出的新私宅單位也會增加，轉售私宅成交量則預料減少。
今年私宅供應大增，無疑是樓市一大亮點，其中至少七個是超過500個單位的大型項目。
謝岫君認爲，需求會轉移到價格更讓人負擔得起的私宅市場，例如從中高檔私宅轉移到大衆化私宅市場。
另一方面，分析師也看好北部的Lentor Hills Residences和西北的萬景軒（The Botany at Dairy Farm）這兩個今年將開盤的新項目。