（文末照例有一張圖總結）
大家好，我是新來的分析師
看似高冷實則社恐的波洛
今天我准備來聊聊 共有産權房
最近，有消息傳出青島部分共有産權房暴雷了，刺激了不少買房人脆弱的神經末梢。
難道繼商品房爛尾之後，共有産權房也出現交付問題了嗎？
其實國際上不乏一些在公共住房制度上做得好的國家。
我研究了一下發現，這個共有産權房制度跟新加坡的組屋模式有不少相似之處。
而新加坡正是通過組屋模式實現了真正意義上的「居者有其屋」。
那麽問題來了——
我們爲啥要搞共有産權房？
「居者有其屋」，新加坡是怎麽做到的？
我們能複刻新加坡模式嗎?
今天我們就來聊一聊。
Part 1
我們爲啥要搞共有産權房？
這還得從咱們經濟建設的中心出發——
如果把內需和外需看作經濟發展的兩個引擎，去年咱們的出口引擎已經熄火。
而之前我們也提到過，今年外需大概率還是不行，所以「擴大內需」更加成了未來經濟發力的重點，爲此國家也特意發了《擴大內需戰略規劃綱要（2022－2035年）》。
但是國內大城市住房成本太高，已經成了「擴大內需」戰略的攔路虎——
雖然從2016年開始國家定下了房住不炒的基調，但是如今咱們國家主要一線城市的房價依然居高不下。
市中心房價更是高得嚇死人，具體高到什麽程度呢？
去年北上廣深，包圓了全球市中心房價收入比（平均住房價格/平均家庭年收入）TOP4。
在大城市，一邊是畸高的房價，一邊是大量買不起房、只能靠租房爲生的人民群衆（比如我QAQ）。
所以爲了打倒這只老虎，咱們國家兩頭使勁——
一方面，嘗試對擁有多套房産的高收入群體征收房地産稅，另一方面，加大保障性住房的建設力度，給中低收入群體在大城市租房、買房提供政策支持。
共有産權房就是針對中低收入者買房的政策支持。
按照字面來理解，共有産權就是購房人持有一部分産權（比如深圳要求不低于50%），政府持有剩余産權。
也就是說，購房人只需要購買部分産權份額，就可以享受到完整的使用權，從而降低了購房成本。
總的來說，目前我們的共有産權房制度還處于探索階段，在推廣中也遇到了一些困難。
比如這次的青島事件，就暴露出財政資金不足的問題。
其實咱們現在搞的共有産權房跟新加坡的組屋有很多相似之處，而新加坡又是全球公認公共住房政策的典範。
那我們不妨來看看，他們是怎麽搞的——
Part 2
憑借組屋逆風翻盤的新加坡
新加坡也是一直以高房價聞名，近20年，在全球城市房價排行榜中基本沒掉出過前5。
在這種情況下，新加坡國民的自有住房比例達到了驚人的90%，可以說是非常的amazing了。
不過，其實新加坡的開局裝備特別差——
20世紀上半葉，處于英國殖民下的新加坡，住房矛盾尖銳。
1959年新加坡脫離了英國的殖民掌控，居住環境差也成了亟待解決的曆史遺留問題。
1960年新加坡總理李光耀建立建屋發展局（HDB），1964年，HDB開始推行「居者有其屋」計劃——
計劃大規模新建低標准、小戶型的公共住房，也就是政府組屋；並協助中低收入戶購買政府組屋，組屋價格長期只有市場價的一半左右。
迄今爲止，新加坡組屋超過100萬套，遍及全島，80%以上的常住人口居住在組屋，約90%的人擁有自有房屋，房價收入比只有4.6，真正實現了居者「有」其屋。
雖然是經濟適用房， 但是居住環境其實相當不錯。
新加坡能實現逆風翻盤，他們的住房制度有兩個關鍵點值得肯定——
1.限制炒房
組屋的價格只有商品房的一半，爲了防止炒房客鑽空子，讓組屋直接流向那些有居住需求的市民，新加坡政府設置了一系列交易限制。
目前，中國一些城市的共有産權房也采取了類似措施。
此外，新加坡組屋的所有權歸政府，市民只有99年的居住權。這樣一來，想靠拆遷獲得補償的路也被堵死了。
2.增加供給
組屋典型的開發流程是這樣的——
HDB先宣布建屋計劃，在申請期內申請購買的人數達到計劃的65%~70%，HDB就會動工建房，如果不到則修改計劃。
所以組屋購買者除了等待建設，幾乎沒有排隊輪候期，真正做到了應需而建、供給充分。
HDP的底氣來自于新加坡政府給了組屋建設充足的地和錢。
1966年，新加坡政府頒布了《土地征用法令》(Land Acquisition Act)，規定政府可以征收私人土地修建組屋，但只需要給出一份遠低于市場價的補償。
這樣一來，新加坡牢牢掌握了土地資源，國有土地占比從1966年的44%提升到如今接近90%的水平，確保了大規模建設組屋所需土地。
政府按照白菜價收地，再平價轉給HDB，額外還提供低息貸款和各種補貼，給了HDB充分的資金保障。
Part 3
我們能複制新加坡模式嗎？
不難發現，限制炒房不難，真正難的是增加供給。
我國哪些城市的供給潛力更大，我們可以從意願和能力兩個方面進行推斷——
先說說意願。
各大城市搞共有産權房，大概有這麽兩方面動機——
1.爭奪人才
最近幾年，我國人口出生率連續下台階，終于在2022年迎來了負增長。
人口減少的趨勢之下，城市之間的搶人大戰也在逐漸升級。
畢竟不管是經濟發展還是城市競爭力，都少不了人才的支撐。
解決住房問題，自然能讓城市吸引力大大提升。
2.拉動消費
政策支持可以激活更多的住房需求。
而買房需求增加，也可以帶動家具、家電這些地産後周期消費的增長。
另外，居民的住房成本降低，也有更多的錢能用于其他消費，從而拉動更多産業發展。
但是阻力也是十分明顯的——
如今我國不少地區的地方財政高度依賴賣地收入，如果買共有産權房的人多了，不可避免會對商品房的需求産生影響。
商品房不好賣了，開發商也就沒有動力買地了。
這些依賴土地財政的城市估計是不願意看到這種局面的。
爲了擺脫地方財政對賣地收入的依賴，中國也在積極推動稅收改革——比如試點征收房地産稅，希望借此找到新的稅收增長點。
接著我們來看看政府發展共有産權房的能力——
即使有了充足的動力發展共有産權房，如果地方政府沒有足夠的錢和地作爲保障，共有産權房也很難發展起來。
最近幾年受疫情拖累，地方財政壓力還挺大的，比如這次青島共有産權房暴雷，就是因爲地方政府兜裏沒錢了。
2022年GDP前10的城市中，成都、杭州、上海、蘇州、深圳壓力相對更小一點。
土地供給方面，城市的土地開發首先是受到自然環境的約束，一般認爲30%是開發強度（建成面積/市域總面積）的警戒線，如果超過這個強度，人的生存環境可能會受到影響。
目前我國超、特大城市只有東莞和深圳超過了警戒線，也就是說客觀上，絕大多數城市是有供地條件的。
不過也需要注意主觀政策對城市供地的約束，比如十三五期間，滬深等超大城市就被限制了建設用地。
照例一張圖總結一下——
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本文分析師/ 波洛
圖片與編輯/ 波洛，狐狸，小楊
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主創/ 肖璟，@狐狸君raphael，曾供職于麥肯錫金融機構組，也在 Google 和 VC 打過雜。華爾街見聞、36氪、新浪財經、南方周末、Linkedin等媒體專欄作者，著有暢銷書《風口上的豬》《無現金時代》。
參考資料/
《2023房地産長效機制新解——基于對保障性住房的研究》《超特大城市規模圖譜：誰在快速擴張？誰的開發強度更高？》《中國樓市開啓轉向：告別香港模式，但新加坡模式真能學的來嗎？》《青島某共有産權房「爆雷」？城投公司回應…》《記者實地考察「居者有其屋計劃」：「組屋」圓新加坡人房産夢_環球_新民網》《澤平宏觀：全球一線城市房價比較》《新加坡組屋制度與深圳市保障性住房制度的比較分析-樂居資訊《【奧特快談】工作5年就能買房，新加坡組屋了解一下？》《新加坡模式研究(10)：如何做到居者有其屋》