“雖然（中國的發展商）能抄襲住宅、辦公樓，甚至是購物商場，但他們可能抄不了一個綜合發展項目（integrated development)。”
最近，凱德集團總裁林明彥在接受媒體訪問，談到集團未來在中國的策略時，一語道出了這類結合商用、住宅，甚至是酒店、服務公寓爲一體的大規模綜合發展項目的複雜性，也進一步突顯了集團本身在這個綜合發展項目領域的價值和優勢。
商住綜合項目有增加趨勢
據統計，商住綜合項目近年來有增加的趨勢，過去10年有大約18個大型項目落成或部分完工，單在過去三年裏就有13個。
商住綜合項目其實並非近幾年才盛行，比如像位于蘇菲雅路（Sophia Road）的建安大廈（Peace Centre）、美芝路的黃金坊(Golden Mile Complex）等的商住綜合項目都是上世紀的産物。
不過由于這類項目的屋齡一般都比較大，而且成交比較淡靜，投資者對于這類項目的熱衷程度倒是過去這幾年來才特別旺熱。近幾年登場的就包括波東巴西地鐵站旁的博雅居（The Poiz Residences）和博雅中心（The Poiz Centre）、義順地鐵站旁的北園公寓（North Park Residences），霸型綜合項目“巴耶利峇中心”（Paya Lebar Quarter，簡稱PLQ）以及最近武吉巴督綜合發展項目心樂軒（Le Quest）。
政府出辣招降溫 投資者目光轉向商用房地産
自從政府2013年對住宅市場狠下辣招降溫之後，投資者也一窩蜂地將目光轉向商住兩用項目中的商用房地産，尤其是一些總價比較低廉、分層地契（strata-titled）綜合項目中的迷你小單位，更是賣得滿堂紅。
根據市區重建局的統計數據顯示，新登場的商鋪和辦公樓的成交量在2012年達到巅峰，全年共有1576個單位成交，去年成交的新單位只有193個，而今年至今總共只有43個單位成交。一些優越的店面在2013年及2014年，甚至以每平方英尺五位數的價位成交，而且隔天就有人以轉賣“樓花”投機，熱衷程度不亞于2007年瘋狂的私宅市場，類似炒風甚至形同于1996年的房市巅峰。
綜合發展項目弊端浮現 地面層商場不見租戶進駐
然而隨著這些綜合發展項目這兩年來陸續竣工，一些弊端也開始浮現：起初設想好的地面層商場，卻不見租戶進駐，處處可見空置店面挂著招租的招牌，令整個綜合發展項目蒙上陰影。這令人生疑，究竟綜合發展項目對住宅單位是利是弊？商住綜合項目一定值得投資嗎？
事實上，世界上不少大城市經常有這類綜合發展項目，有些甚至成爲當地著名地標建築，比如澳洲墨爾本的Melbourne Quarter，以及日本東京Marunouchi的商用混合項目都是給人印象較深的綜合發展項目。得益于中央商業區的高就業率，加上交通四通八達以及擁有完備的餐飲娛樂及休閑設施，這些綜合發展項目往往像一塊巨大的吸鐵石，吸引各地人才聚集前來居住、工作和旅遊。
綜合發展項目要增值 需靠內外環境因素
不過也並非所有的商住綜合項目，都能擁有這般魅力。必須在某些外在和內部環境因素的帶動下，綜合發展項目才能不斷增值，而這也取決于項目的地點、商用租戶的組合，以及該商場是否得到有效的管理等因素。
另外一點，值不值得投資綜合發展項目，也要先做功課。
建立完整“生態系統” 促使商住相輔相成
首先，商住綜合項目的賣點是不容易拿捏的一點，就是如何建立一個完整的“生態系統”，促使商用和住宅的部分能互相輔助，相輔相成發揮所長，從而達到吸引人潮、帶旺整體項目的目的。
要打造一個“生態系統”，那就得從設計開始，從人性化的角度去考慮商用房地産應該發揮出的效應。比如如何善用公共空間，提供便利的設施、包括公園、布道、戶外遊樂場、成人健身設備等都是一些能夠帶動人氣的元素，必須在商業利益面前做出權衡，甚至通過一些創新的嘗試，達到兩全其美。
注意商場定位和租戶組合
此外，商場定位和租戶組合也是一大學問。比如說，整個商場的店鋪能不能千篇一律，都是差不多一樣的面積？要不要有主要租戶如超市、食閣或托兒中心？餐飲應該占多少比重？有沒有一些新的零售概念，讓購物者耳目一新？商場有沒有一個有效的管理？
這也就是爲什麽一些分層地契的綜合項目面對挑戰。商場竣工了，但由于每個單位的業主都不同，出租理念各不相同，如果大多業主都抱著“管它租戶是誰，只要快點有租金進賬就好”的心態，那麽問題就來了。商場沒有很好的租戶組合，吸引不到人潮，反而影響了綜合發展項目的整體形象。租戶待不久，空置率偏高，甚至還會影響到將來住宅單位的轉售價。
地點優越 成功率較高
再有，一般上如果商住綜合項目位于交通樞紐，地點優越加上出入方便，那麽成功的幾率相對較高。比如毗鄰地鐵站的大型綜合項目一般都要比沒有地鐵站的項目來得受歡迎，因爲地鐵站的人流量高，商用店鋪基本上人氣都比較旺，有助于建立整個綜合項目所需的生態系統。
最後，發展商的口碑也是考量之一，比方說那些經常在海內外興建這類綜合項目的發展商已經有相應的背景，基本上會比第一次嘗試興建綜合項目的發展商要有相關經驗。
最近，裕廊集團推出雙信封招標，先看設計理念，才看投標價格，推出位于緯壹科技城（one-north）的媒體工業園（Mediapolis）一幅商業園區地段，又將綜合發展項目帶到了更高的層次。裕廊集團希望將這幅商業園區打造成一個集研發、資訊通信、辦公、居住、休閑和教育于一體的創新熱點，甚至要把一個數據中心興建在項目的地下層。裕廊集團希望發展商利用可供靈活發展的白色地段，積極營造科技創業公司的社區精神，利用許多公共空間來舉辦交流活動，積極促成一個朝氣蓬勃的生態系統。該項目預計在2021年才登場。
共享工作空間概念推動轉型
科技日新月異，人們的生活方式也有很大的變化，尤其是在分享經濟的影響下，各個服務領域受到了不小的沖擊，房地産這類不動産更是如此。于是近年來共享工作空間的概念開始盛行，其實也正在悄悄地爲綜合發展項目的轉型埋下伏筆。凱德集團就有意在不久的將來，把共享辦公空間和共享住宿空間，與商場結合起來，打造未來的綜合項目。
這種讓公共空間變得更大更有個性的做法，應該是未來一股無法抵擋的趨勢。這個趨勢背後其實就是消費者，尤其是千禧世代的喜好正在發生微妙的變化：他們早已超越有形的物資，轉向憑仗團體喜好與興味的體驗式消費。
千禧世代渴望社交和體驗 將出現更多綜合用途建築物
而正是這種渴望社交和體驗的需求，促成了未來綜合項目的發展模式 – 越來越多的建築都將有更加全面化的綜合用途，尤其是在人口密集的大城市裏，之前那種將住宅與商用、學校、廠房劃得很分明的建築物將逐漸被多用途的建築所取代。
未來的家庭、社交與工作將變得越來越融合，它們之間的界限將越來越模糊。建築環境其實也是時候做出相應的調整，以提供更大的靈活性，並提高建築的效率，同時爲住戶和用戶帶來更豐富多彩、健康快樂的生活。
期待這股共享經濟趨勢，給房地産領域帶來更多令人振奮的可能。