2018年7月5日，新加坡政府一道房産政令，一夜徹底引爆本地房産市場，突然之間全島主要樓盤樣板間人山人海：根據房産降溫新條例，除了購買第一套房産的新加坡公民和永久居民，個人買家要給政府繳納的ABSD（額外買方印花稅）都上調五個百分點。此外，個人買家的貸款與估值比率（loan-to-value ratio，簡稱LTV）頂限也收緊五個百分點，但建屋發展局發放的房貸不受影響。這是政府推出的新一輪房地産降溫措施，希望通過調整額外買方印花稅和貸款與估值比率，爲火熱的新加坡樓市降溫，以確保房價漲幅符合新加坡經濟基本面。
政府政令一出，一石激起千層浪：在新一輪降溫措施下，新加坡公民購買第二套住宅的額外買方印花稅，從之前的7％增至12％。外國買家所須繳付的額外買方印花稅，也從15％升至20％。企業購買住宅房地産（包括地皮），額外買方印花稅率則上調10個百分點，從目前的15％上調到25％。政府也首次針對發展商推出新ABSD措施，除了企業一律得支付的25％額外買方印花稅，它們還需支付一筆5％印花稅。這筆5％印花稅必須預付，而且無法退回。政府也宣布收緊貸款（LTV）頂限，將第一套房子的貸款（LTV）頂限從現在的80％降低至75％。如果借貸期限超過30年或借貸到超過65歲，LTV則從60％跌至55％。至于第二套房子和第三套或更多房子的LTV頂限，則相應地從50％和40％，減少到45％和35％。政府還調低非個人買家的LTV頂限，從目前的20％調低至15％。不過，買家購屋須支付的現金首付維持不變，首次買家須支付5％或10％，非首次買家則爲25％。
有的分析師形容政府“重拳出擊”，房産專家評論政府降溫新政實在過早，完全不在預料之內，有的人對政府拍手稱快；有的唱衰，有的點贊。無論投資還是自住，房地産買家何去何從？今天讓吳洲從多個角度、全方位爲您分析一下，新加坡當下及將來的房地産市場形勢。
世界高端房地産行情及政府相應政策
我最喜歡、也經常引用的一句話是陳澹然的那句–“不謀萬世者，不足謀一時；不謀全局者，不足謀一域。” （《寤言二·遷都建藩議》）
欲謀新加坡這一域，必須先謀世界。標普全球評級是標普全球（S&P Global Ratings）的子公司，是全球領先的獨立信用風險研究和指標提供商，它在近期發布的《亞太樓市360°宏觀報告》中表示，澳大利亞、新加坡的樓市可能有所降溫，但亞太其他地區的房價上漲勢頭依舊強勁，自2017年10月以來，亞太地區住宅市場一直保持堅挺。有利的經濟環境、緊俏的勞動力市場及寬松的貨幣政策支撐了亞太區樓價。
根據道格拉斯·艾麗曼地産公司和萊坊國際今年三月份聯合發布的《2018年財富報告》(Wealth Report 2018)，穩健的經濟增長有望拉動全球高端物業的購買需求，但隨著大多數國家采取更爲嚴格的降溫措施，房價增速將受到一定的影響。
今年上半年經濟增長將繼續推升房價，但多國央行的加息舉措可能拖累價格增速，比如美聯儲今年三月宣布將短期利率上調0.25個百分點。
國際豪宅價格指數(Prime International Residential Index 100)追蹤了全球100個高端城市住宅和第二住宅市場的價格表現。我研究該指數時發現，盡管困難重重，但2017年全球指數仍上漲2.1%，其中有三分之二的市場實現價格增長，反映出全球經濟整體向好。
在過去的十年裏，亞洲城市的表現令人矚目，但爲了平衡資本流入和住房可負擔性，近年來亞洲多國和其他地區的政府紛紛推出樓市降溫措施。2010年，由于房價同比漲幅逼近50%，中國大陸和香港以及新加坡開始采取措施抑制投機性投資，否則很有可能在極短的時間內引發房地産泡沫。其他國家也紛紛效仿，包括馬來西亞（提高印花稅）、阿聯酋（設置抵押貸款上限並加倍過戶費）、英國（上調印花稅）和澳大利亞（增加外國買家的置業成本並調整印花稅和土地稅）等。在加拿大，不列顛哥倫比亞省和安大略省政府向在溫哥華和多倫多部分地區置業的外國買家征收15%的印花稅。與此同時，新西蘭政府宣布，從2018年初開始，全面禁止外國公民購買現房（澳洲公民除外）。
因此，本次降溫措施雖然來的過早，但是不足爲奇，也符合新加坡政府一貫謹慎的立場。世界房地産整體形式仍然呈現上升趨勢，新加坡短期內私宅價格漲速可能會放緩，但絕對不會出現斷層式暴跌，因爲降溫並不等于冰封或冷凍，在全球經濟整體向好的帶動下，新加坡私宅市場長期仍會處于穩定期。下圖爲2017年瑞銀全球房地産泡沫指數，新加坡（0.32）仍處于公允水平。
房地産股票行情及本地股市
因爲政府在前一天晚上突然出現了額外的買方印花稅（ABSD）和緊縮抵押貸款，房地産股票和金融股在上周五受到重創，並帶動整體股市業績下滑，橫空而來的新一輪房地産降溫措施，導致股市節節敗退，跌破3200點的關口，創下一年多來的收盤低點。本地最大的（按市值計算）發展商CapitaLand收盤價下跌近6％至2.99新元，這相當于2016年12月收盤時的水平。Oxley Holdings的股票跌至2017年1月最低的一個水平，下跌15.85％，收于34.5分。City Developments也出現了最大跌幅之一，下跌1.75新元，即15.61％，收于9.46新元。與此同時，UOL的股價下跌13.55％或1.05新元，收于6.70新元。其他房地産公司也均呈下跌狀態。
但新加坡海峽時報指數周一反彈，漲1.16％或37點，閉市報3228.82點。而且連續兩天大幅反彈，新加坡海峽時報指數周二上漲1.42％或46.01點，閉市報3274.83點。但隨著中美貿易戰火升溫，加上投資者套利離場，本地股市在連漲兩天後下滑。7月11日新加坡海峽時報指數跌25.75點或0.79％，閉市報3249.08點。
比對上周五的跌破3200點，7月11日的3249.08點仍處于可接受範圍內，新一輪房地産降溫措施對新加坡股市産生了一定的影響，但並沒有引起股市深度凍結，更談不上對股市毀滅性打擊。
發展商情緒及行爲
這次針對發展商推出新的ABSD措施，除了企業一律得支付25％額外買方印花稅，它們還需支付一筆5％印花稅。這筆5％印花稅必須預付，而且無法退回。我認爲這將對將對集體出售市場産生冷卻效應，因爲地産開發商獲得土地的有效成本直接增加5%。此外，如果發展商在收購土地後五年內無法出售所有單位，那麽他們現在面臨更高的成本風險。在塵埃落定之前，發展商可能會對集體出售和政府推出地塊的競標采取謹慎立場。
在降溫新政之後的地産商營銷方面，房地産開發商也靈活面對新政，在開盤日給予購房者額外的直接或間接的折扣。
地産商豪利控股旗下的後港樓盤項目riverfront residences 在新政當晚即宣布提前開盤銷售，爲了靈活應對政府的降溫新政，開發商在政府新政當晚,以單位數利潤銷售，樓盤平均銷售單價僅從$1200多新幣每英尺起開盤，作爲一個超大型樓盤，截止到今天爲止，開盤不到一個月，銷售業績已經超過51%，目前銷售還在持續進行中，預計該樓盤爲2018年度新加坡賣的最快最火的樓盤之一。
同時，在位于美國斯坦福國際學校旁，兀裏地鐵站樓上的新樓盤英雅苑（park colonial ）也在政府新政當晚宣布提前開盤，爲了應對新政，該開發商也讓利開盤，開盤均價僅$1700多新幣每英尺，低于“政府意外降溫新政”之前的市場預估開盤價$1800新幣每英尺，銷售數據截止到今天爲止，開發商在不到一個月的時間內，也賣出了超過50%的單位，因爲良好銷售業績，英雅苑開發商已經暫時封盤停售，觀望市場走勢，吳洲預計英雅苑第二期開盤後100%會漲價，因爲對開發商而言，一般來說，一個樓盤銷售單位超過50%，開發商就有足夠資金回籠施工，從而短期內在資金上無太大財務壓力，後期銷售就會以追求適當利潤爲導向去銷售。
發展商在房産新政下的靈活讓利開盤行爲，大部分開發商利潤從雙位數變成單位數，在一定程度上緩解了買家們在後ABSD時代的壓力。同樣，理智的發展商在標地上也不會如以前般“揮金如土”，從某種意義上看，水漲船高，反之，發展商標地價格不虛高，買家也會相應的得到一些實惠。
買家情緒及購房策略
政府出台房地産降溫措施後，一些示範單位依然人潮不斷，買家似乎並沒有因爲ABSD上調或房貸比率收緊而卻步。
位于波東巴西的新樓盤The Tre Ver ，樣板間在開放給公衆參觀的前三天，就吸引已經超過3000人次參觀。
另一方面，如果夫妻二人非聯名購屋，夫妻兩人可擁有兩套房産，即一人名下一套，這樣也可以省下額外買家印花稅。
最關鍵的一點，如果買家將存款存入銀行吃定期利息，那麽這筆存款的利息將遠不及新加坡通貨膨脹的消耗。因此，無論行情好壞，基于國際整體的房地産經濟增長形勢（中美貿易戰對新加坡房地産市場影響有限）以及新加坡今年穩定的經濟增長，在華人爲主的新加坡，買房投資仍然是最穩定、也是最必然的選擇。
事實上，本次降溫措施，買家貸款與估值比率頂限和總償債率（TDSR）在保護買家不過度負債方面發揮著重要的作用。而且在抑制房地産投資炒作方面，也有效地控制房地産供需平衡。
在後“額外買房印花稅”時代，房地産市場應該會短暫的相對安靜幾個月，在新加坡經濟發展穩定的大前提下，新加坡中長期來說房價還是會整體上漲，只是增長速度放慢，在此我總結性的和大家分享下，我對新加坡房産市場走勢，何以作出以上判斷？
從國家層面
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1:新加坡經濟政治穩定，新幣堅挺。
2:在調控房地産市場，新加坡政府向來謹小慎微，如履薄冰般管控房産市場，數次降溫新政的本質，都是爲了有效抑制房價過快上升，讓房價中長期穩定健康增長，讓房價增長符合新加坡經濟增長基本面。
3:新加坡缺乏有效的投資渠道，通貨膨脹率爲銀行存款利息的近3倍，在華人爲主的新加坡社會，買房依然是優先選擇。
從開發商成本&市場層面
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1:政府售地成本增加
2:集體出售土地價格增加
3:開發商拿地印花稅增加。
4:建築成本增加
5:開發商融資成本增加
6:突增數千拆遷暴發戶，剛性需求存在，有近$200億新幣拆遷款會重新回流市場置業。
綜上所訴，吳洲認爲，在缺乏投資選擇的新加坡投資市場，新加坡房價還是會繼續增長，但是增長速度放慢，作爲世界上最富有國家之一和人口密度居世界第三的新加坡，現金持有者從中長期來說，還是會選擇入場新加坡房市，降溫≠冰封，增長緩慢≠不長，只要投資者擁有耐心，理性投資和利用好銀行杠杆，在當前的低融資利息投資市場，一定還是能找到合適的房産投資！
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關于吳洲：任職于新交所上市企業，新加坡最大的國際性産業集團ERA擔任高級營銷董事，金牌房産經紀人（新加坡IEA房地産經紀協會2013/2014 年度金獎得主），他從業8年，秉承專業誠信，事無巨細的工匠精神從業理念，迄今爲止，成交完的産業總市值以數億新幣計算，服務過數百位中高端客戶投資新加坡産業，獲得客戶滿意好評，爲精英人士的首選經紀人，常年專業提供【新加坡任何公寓樓盤和商業地産以及地皮的買賣投資服務，買私宅無任何經紀費用】，如果您有任何新加坡産業需求，歡迎買家/賣家聯系我們，常年買賣各類産業，我辦事，您絕對放心。
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（圖文由吳洲提供）