房産的資本增值和租金回報，如同魚和熊掌，向來很難兼得，投資者往往需要在二者之間作出抉擇。一方面，所有的投資（包括房産投資在內）都在致力于追求強勁的資本增長，因爲這種選擇有著産生長期資本收益的潛能。但是高資本增長率的房産，租金回報率往往較低，以租養貸未必可行，這意味著投資初期零收益或者負收益。
因此，如果想把握住潛在高資本增值、良好租金回報的樓盤，在投資房産時，要選擇擁有潛力潛力和商業／工業發展預期的位置，而非已經成爲大家公認的好位置的樓盤項目（例如新加坡黃金郵區 – 09，10，11郵區）。而判斷一個房地産項目是否具有增長潛力，或者判斷該區域的未來房價趨勢，其中最爲關鍵的兩個因素就是市政規劃（Commercial Hub）和就業機會（Industrial Hub）。
今天我們借此機會和大家深入淺出的談談新加坡的國家發展土地規劃 + 房産潛力投資區域分析
新加坡建屋局（Urban redevelopment authority）三大規劃開發策略：
爲了保持新加坡經濟的可持續競爭力，現有的金融區將會拓展出更多的商業和零售用地。濱海灣步行區將成爲這一區域的領頭羊，將在現有城市中心的650萬平方米的用地上，擴展出100萬平方米的商業用地。
分散化商業中心將會成爲下一階段市政規劃的主旋律，提供更多的就業機會和工作便捷性，例如，北海岸創新走廊（North Coast Innovation Corridor）的發展伴隨著兀蘭區域中心的開始而展開。這些坐落在城市中心（CBD）外的新的商業中心豐富了生活、工作、娛樂的選擇性；同時隨著零售店和工作機會的出現，提高了生活的便利性。當然，現存的區域商業中心的地位將被繼續鞏固。
額外的工業集群也是城市規劃的重要組成部分，並且不同于一般的工業中心，規劃區域強調工業集群，致力于提高行業密集度和競爭力。例如，實裏達航空園區（Seletar Aerospace Park），如名字一樣，致力于航空産業。
2030年商業、工業區域中心規劃藍圖：
基于上述市政規劃分析，下面向投資者介紹一類具有潛在高資本增值和良好租金回報的房産。
兀蘭區域中心 – 商業化分散計劃的核心
兀蘭區域中心作爲政府土地使用計劃裏新加坡四大規劃區域中心之一，隨著北部大開發工程徐徐開展，成爲繼兀蘭將成爲繼淡濱尼，裕廊之後新加坡的又一個區域中心。計劃在未來10年至15年，將由現階段傳統的工業區域發展成集工業、商業、交通運輸業爲一體的綜合區域。作爲投資者，此次兀蘭開發無疑是一個不容錯過的機會。
兀蘭作爲北部的中心，由兀蘭中心區和兀蘭北海岸構成，將由700，000平米的商業區域和100公頃的可開發區域組成。憑借著面向柔佛海峽的地理優勢，以及計劃中的湯申地鐵線（Thomson Line）、南北高速公路和新柔地鐵系統（Rapid Transit (RTS)，一躍成集生活、工作、娛樂爲一體的北部新濱海生活區。相信兀蘭區域中心的成長伴隨著創意、別致的設計和領先的技術傳播，勢必將北海岸打造成産業創新的走廊。
未來發展亮點：1.基礎設施建設規劃龐大密集，充分顯示政府決心；；
2.不斷建設的長堤海岸工業園地帶和處于積極發展中的兀蘭12道的輕工業區以及兀蘭9道的工業區；
3.可容納1800+床位的兀蘭中央醫院爲北部居民提供生活醫療保障；
4.兀蘭地鐵站附近超過30公頃的兀蘭商業中心區，打造綜合零售、娛樂一體設施；
5.共和理工學院至兀蘭海濱70公頃規劃區域，集企業，商業，住宅，休閑爲一體的北部綜合生活區。
值得關注樓盤項目：Northwave EC： 總建築單位爲358套EC公寓，坐落在兀蘭景（Woodlands View），預計最早爲2018年年底竣工。
Bellewoods EC:預計2017年竣工，561個居住單元，兀蘭路（Woodlands Ave）5號、6號,近Vista Point和888 Plaza。
The Wisteria，爲綜合開發項目，樓下商場，樓上住宅，建築單位216套，預計最早于2018年第一季度竣工，坐落在義順四道，近卡迪地鐵站。
裕廊湖區 – 新加坡的第二個中央商業區（CBD）
2008年即出現在新加坡建屋局規劃藍圖中的裕廊湖區是新加坡西部的區域中心，目標是爲西部提供更多優質工作機會、配套設施以及日常的休閑娛樂設施。2015年，該區域再次進入大衆的視野，因爲新馬高鐵（Singapore-Kuala Lumpur）其中一端將在此建立，重新定義了裕廊湖區的重要性。
區域劃分：兩大功能區和一個輔助型的區域，共三大區域，Jurong Gateway –裕廊東地鐵站附近商業區；Lakeside -提供休閑設施的湖畔區和第三個即將設立的區域，也是有前瞻性、可持續性的坐落在新加坡 – 吉隆坡（Singapore-Kuala Lumpur）高鐵站的多功能區 – Lakeside Gateway。極速轉型中的裕廊湖區，是裕廊東和裕廊湖結合後的一個令人激動的機會，將使得這一區域發展成爲最大的湖畔商業、休閑地區，也正因爲如此，這一區域又被稱作裕廊湖區。這整個地段將發展成綜合商業區，其中，擬建中的新隆高鐵終站預計占地12公頃。商業區中將建設濱水住宅、辦公、零售、餐飲和酒店等配套設施，區內總建築樓面將達400萬至500萬平方尺。倡導綠色環保的湖畔商業區內，則會在地下設立區域供冷系統、氣動垃圾收集系統等以提高整個區域的生産力。
潛力分析1.集商業活動、技術研發、學習教育爲一體，包容性、互補性極強的綜合生態體系；
2.全天候活躍的社區 – 7天24小時提供不間斷休閑娛樂的選擇；
3.環保的交通模式、便捷的交通設施，最小化私人車輛的使用量；
4.大自然的饋贈 – 廣闊的水域、綠意環繞的河岸；
5.創造性的市政設施致力于提高區域的生産效率，人工效益和發展可持續性；
值得關注樓盤項目Lake Grande：預計2020年竣工，有710個居住單元。步行數分鍾可達Lakeside地鐵站，駕車數分鍾可達附近JCube和JEM。
The Trilinq：2017年4月竣工，近Clementi地鐵站；教育資源豐富，毗鄰Top 10小學 – 南華小學（Nan Hua Primary School）。
中央商務區
新加坡中央商務區是新加坡曆史與城市中心，位于11個規劃區的新加坡中央核心地帶，也是新加坡的財經中心，許多跨國公司在此設立總部與辦公室，新加坡交易所、政府機構大多是也位于此處，因此一個富有活力地區帶給人一種別致的體驗。中央商務區的中心則是濱海灣（Marina Bay），是新加坡中心區，也是最大的城市改造工程，而且現有的中央商務區CBD並不僅僅局限于濱海灣（Marina Bay）而已。海灘路（Beach Road）/ Ophir-Rochor Corridor地域都會有額外的機會發展成爲大規模的商業和多功能區塊進一步加速新加坡在全球競爭力。
值得關注樓盤項目Eon Shenton: 現房拎包可住，共132個居住單元及23個零售店，坐落在70 Shenton Way，近Tanjong Pagar地鐵站；
Spottiswoode Suites：現房拎包可住，36層高樓共175居住單元，近Outram Park地鐵站，地理位置優越、交通便利。
Oxley Tower：中央商務區商業樓盤，預計竣工時間2018年，坐落在Robinson Road和McCallum Street路口，32層聳立高樓提供237個單元包括：餐廳、零售和辦公室。
巴耶利峇中心
未來的巴耶利峇中心有望成爲一個繁榮、綜合性的商業中心，擁有豐富的辦公區域、零售店鋪和吸引眼球的公共區域。今天的巴耶利峇因其獨特的馬來西亞特色而聞名，例如位于Geylang Road上一年一度慶祝Ramadan period的馬來活動的Geylang Serai Market和Hari Raya Bazaars。
因其獨特的地理位置，巴耶利峇中心有巨大的潛力成爲一個理想的商業中心，一個距離中央商務區CBD僅僅10分鍾車程的區域，緊鄰主要高速公路PIE和ECP和主要城市道路Sims Avenue，Paya Lebar Road和Changi Road。便捷的地鐵中轉站巴耶利峇（Paya Lebar）地鐵站（Circle and East-West lines）也坐落在該區域的地理中心。另外，合理規劃，獨特設計的公共區域則增加生活工作的舒適性，也給日常的集體活動提供理想的地點。除了新的商業中心，獨特的馬來西亞文化特質也會因Wisma Geylang Serai和建設中pedestrian mall和plaza space而得到進一步增強。
潛力分析:
充滿活力的商業中心：
12公頃可開放商業用地，滿足多元化的商業需求，Tanjong Katong Road和Sims Avenue的交接錨定了區域發展潛力。緊鄰地鐵站的商圈給這一地區帶來人流量，獨特設計辦公零售綜合體，成爲巴耶利峇中心的新地標。
令人愉快的河邊棧道：
隨著Marina Barrage在2008年的竣工，Geylang River的重新改造延伸將沿著Tanjong Katong陪伴著新的商業區。如詩如畫的河景、精致的濱河商鋪，構成了河邊棧道的浪漫邂逅。
足迹中的便捷，生活中的舒適：
巴耶利峇中心爲行人的便利充分考慮設計，讓這種感覺從踏出Paya Lebar地鐵站的時候就環繞身邊。有遮蓋的步道、地下通行道和人行天橋讓步道暢通無阻。而Geylang Road本身，設計中全新的人行步道，隨處可見的室外零售店、增加了步行的樂趣。
值得關注樓盤項目Park Place Residences：預計2019年竣工，由三棟大樓組成，共429個單位，戶型包括一臥房至三臥房單位，地點在巴耶利峇路和沈氏道交界處，近巴耶利峇地鐵站。
Sims Urban Oasis: 預計竣工時間2018年，共1024個居住單元，近Aljunied地鐵站，提供一居室戶型至五居室戶型的多樣性選擇。
Tre Residences：預計完工時間2019年，共250個居住單元，近Kallang體育中心、Aljunied地鐵站，房型選擇上提供四居室雙鑰匙戶型。
榜鵝創新中心、教育走廊
創新中心和教育走廊的建設將榜鵝定位成北海岸的創新走廊的一段，作爲一個重要的成長區域，預料越來越多就業機會將出現在新加坡北及東北區域。同時這一區域將會坐落在榜鵝中心，由現存的鎮中心（Town Centre）向濱水區延伸。榜鵝在2007年成爲第一批加入“再創我們的家園”（Remaking Our Heartland）計劃的市鎮。截至2016年3月，榜鵝的居民人口已達11萬8100人，作爲衡量經濟指標之一的人口數量，人口的增大將帶來更多的消費、居住和就業需求。
其中的創新中心，爲創新型産業留出發展空間，與毗鄰的教育走廊不僅地理上相連；而且在創新上互相促進。計劃中直達海濱的綠色小道，和爲大型聚會設計的公共區域爲這一區域的工作、學習和娛樂提供絕佳的區域。橫穿Punggol中心的舊榜鵝路會被作爲曆史見證的遺迹保存下來。濱海的商業區（Market Village）規劃了集零售、飲食和休閑娛樂滿足了未來工薪和學生的多元化需求。
值得關注樓盤項目Forest Woods：預計2021年竣工，4分鍾步行到達Serangoon地鐵站，共519個居住單元，距離Nex 購物中心和Upper Serangoon購物中心較近，教育資源豐富。
Hilbre 28：預計竣工時間2018年，999年地契，緊鄰KPE、CTE和PIE，限量僅僅28個居住單元，10分鍾步行距離可達Kovan地鐵站和Serangoon地鐵站。
Kingsford Waterbay：預計2018年竣工，共1165居住單元，提供從一居室至五居室，及雙鑰匙三居室多樣化選擇。
以上對新加坡市政規劃策略的全面分析，包括對充滿潛力的兀蘭、裕廊、CBD、巴耶利峇及榜鵝區域的解析，致力于對有興趣投資新加坡未來的購房者提供有價值的建議。
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關于吳洲， 金牌房産經紀人（新加坡IEA房地産經紀協會2013/2014 年度金獎得主），在獲得金獎之後于同年融資$200萬新幣創業，跨界出任某互聯網企業的首席運營官（COO），帶領一個30人的團隊在互聯網行業打拼，高峰時期公司估值曾一度突破$1000萬新幣，後因項目創業失敗，重新回歸自己所熱衷的房産經紀人行業，目前任職于新加坡本土最大産業集團擔任高級營銷董事。
他從業7年，秉持專業誠信，事無巨細的從業理念，迄今爲止，成交完的産業總市值以數億新幣計算，服務過數百位中高端客戶投資産業並獲得好評，服務過的客戶群體有新移民，企業家，藝人，教授學者和房地産開發商等，專業提供【新加坡任何公寓樓盤和商業地産的買賣投資服務，買私宅無任何經紀費用】，如果您有任何産業需求，歡迎買家/賣家聯系我們，一通電話，數十個樓盤數千款房産任您挑，我辦事，您絕對放心。
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