對投資者來說,金鞋停車場的重新發展讓他們再次領教金鞋停車場業主凱德商務産業信托“價值創造”能力,從投資角度看是正面發展。
企業透視
周文龍 報道
最近引起市區上班族關注的事件之一,就是金鞋停車場(Golden Shoe Car Park)的重新發展。這棟樓高10層的建築,或將發展成280米高辦公樓,令不少市區駕車者擔心停車費會調高。
不過對投資者來說,金鞋停車場的重新發展讓他們再次領教金鞋停車場業主凱德商務産業信托(CapitaLand Commercial Trust,簡稱CCT)“價值創造”能力,從投資角度看是正面發展。
在信托宣布可能重新發展金鞋停車場的消息後,多名分析師都給予這只信托“買入”評級。
例如,星展研究部認爲,投資者對金鞋停車場重新發展的反應將是正面的。如果停車場順利發展成辦公樓,預料項目在中期內會推高CCT的每股淨資産值。報告說,CCT現在將是邁向“黃金”之路。
其實,這並不是CCT首次在停車場上“挖金”。之前,它已把位于市區的馬吉街停車場(Market Street Car Park)重新發展,興建成高40層的辦公樓項目CapitaGreen。
該項目兩年前完工,如今已成爲信托的重要收入來源,特別是信托在8月底收購CapitaGreen的其余六成股權後。
根據信托最新財報,CapitaGreen今年至9月底的淨房地産收入爲2110萬元,占信托淨房地産收入的8%。信托第三季收入能比去年同期增加8.9%或610萬元,主要就是因爲CapitaGreen收入增加700萬元。
相比之下,金鞋停車場的淨房地産收入只有信托的2%,遠遠低于CapitaGreen。
由此可見,金鞋停車場重新發展後能創造的價值是相當可觀的。況且,重新發展後,金鞋停車場將從10層樓建築變成本地最高辦公樓,與大華銀行一號大廈、萊佛士坊一號及共和大廈同爲280米高,樓面面積將從4萬7000平方英尺大增至100萬平方英尺。
一個停車場和一棟280米的辦公樓,哪個項目價值比較高,答案不言而喻。
馬吉街停車場
重新發展計劃延遲15年
不過,要在停車場上“挖金”絕非易事。事實上,馬吉街停車場重新發展計劃20年前就開始,卻因全球金融危機沖擊本地辦公樓市場和信貸市場而延遲長達15年,直到五年前辦公樓租金恢複強勁增長,才得以重新啓動。
當時的凱德集團總裁廖文良在CapitaGreen動土儀式上說:“我們已在1996年爲兩座停車場擬定計劃。我們需要取得當局批准,然後再看時機,及市場對辦公樓的需求。”
但他強調,停車場重新發展爲辦公樓只是“時間問題”。
如今,CCT決定啓動第二個停車場重新發展計劃,也是因爲它看好未來辦公樓前景,認爲時機對了。
CCT管理公司總裁梁靜儀談到金鞋停車場重新發展時說:“我們對新加坡優質辦公空間的長期需求充滿信心,而且在2018年後,萊佛士坊一帶也沒有新的辦公空間供應。”
對信托來說,它投資的其實是本地辦公樓的未來前景,因爲在現階段,本地辦公樓市場正面對多個辦公樓項目完工,市場出現供大于求的局面。甲級辦公樓租金從去年第一季每月每平方英尺11.40元的高峰期,在今年第三季跌至每月每平方英尺9.30元,跌幅近兩成。
不過,接下來市場新辦公樓項目不多,預計本地辦公樓租金會逐步回彈。
馬來亞金英證券(Maybank Kim Eng)指出,金鞋停車場重新發展計劃若能落實,並在2021年完工,CCT將有望抓住辦公市場可能回彈的好時機。
金鞋停車場
發展成本估計21億元
在創造金鞋停車場價值前,CCT首先得投入資金。
從馬吉街停車場的重新發展成本來看,分析師估計金鞋停車場的重新發展成本將介于15億元至21億元。
要籌集這筆發展資金,CTT固然可以貸款,但鑒于它不久前剛以3億9300萬元收購CapitaGreen的60%股權,總舉債比率從29.8%上揚至37.8%,雖然這還是低于舉債頂限45%,它的借貸額無疑會受限。
聯昌國際(CIMB)認爲,CCT下來或許會考慮各種投資和資金結構,包括與他人合資或賣出現有資産以籌集所需資金。
另一方面,馬來亞金英證券提醒,要把金鞋停車場從交通用途轉爲商業用途,可能涉及一筆發展溢價(differential premium),或會影響了計劃的可行性。
比如,馬吉街停車場重新發展時,涉及的發展溢價和其他相關土地成本達6億5100萬元,占重新發展成本一半左右。
明年租金可能下跌5%
根據新加坡交易所投資者教育網站(SGX My Gateway)上月的報告,在本地上市的32個房地産投資信托(REIT)和六個合訂信托(Stapled Trusts)中,有四個信托的投資組合包括本地辦公樓。
除了CCT,其他三個信托是星獅商産信托(Frasers Commercial Trust)、華聯商業信托(OUE Commercial REIT),以及吉寶房地産信托(Keppel REIT)。
這四只信托今年截至9月初的總回報介于14.6%至28.4%,平均近22%,超過38只信托的14.2%平均總回報。
不過,這四只辦公樓信托的預示股息收益率,則介于5.5%至7.7%,平均是6.4%,稍微低于38只信托的6.7%平均收益率。
CCT第三季的股息收益率爲5.7%,今年至今的總回報爲18.15%,表現在各辦公樓信托中算不上最出色。
從業績來看,CCT第三季營收上揚8.9%至7440萬元,淨房地産收入增加8.3%至5700萬元。
從股價來看,信托過去一年股價大致呈上升趨勢,從1.315元升至1.595元。
分析師大致看好CCT接下來的表現。在信托第三季業績公布後,六名分析師中有五名分析師給予“買入”評級,目標價介于1.68元至1.88元之間。
這一方面是因爲信托的辦公樓租用率維持在97.4%的高水平,比市場租用率來得高,另一方面也是信托收購股權的CapitaGreen,收入貢獻預計增加。
不過,分析師也指出,本地下來幾年的辦公樓供應量高,將對CCT的租金收入帶來下行壓力。其中,大華繼顯(UOB Kayhian)指出,CCT明年至後年更新租約時,租金可能會下跌5%,造成明年和後年派息減少。