由于新加坡房地産投資信托(REIT)的負債率高,未來12到18個月的信貸質量將面對壓力。
信評機構穆迪(Moody’s)昨天發布報告說,新加坡REIT未來將繼續通過收購來增長本地和海外的業務。新加坡REIT必須把應繳稅收入的至少九成當股息派發,因此現金水平往往有限,而由于債務成本比股權成本來得低,預計REIT主要通過舉債進行收購,因此負債率會進一步惡化。
根據穆迪的統計,去年1月來,該機構所評級的17個本地REIT共舉債50多億元,主要用來進行收購和擴張。
新加坡金融管理局規定,本地REIT的債務不可超過總資産額的45%。當資産價值下滑時,負債率高的REIT如果不削減債務,便有可能違反這個規定。根據穆迪的計算,本地REIT可以應付15%至20%的資産價值跌幅。
一旦面對壓力,那些和本地銀行保持長期關系、以及擁有強勁保薦機構的REIT,會繼續獲得銀行的支持。
REIT如果使用短期債務來爲長期資産融資,會面對再融資的風險。不過本地REIT的債務到期情況有所改善,接下來12到15個月到期的債務占總債務的不到15%,穆迪認爲這是可控的水平。
利率走高時 REIT利息覆蓋率將下滑
隨著美國經濟情況逐漸好轉,市場普遍預計美國聯邦儲備局將于本月加息。此外,在特朗普當選總統後,市場預計他會推出衆多財政政策,以及削減稅率,聯儲局也因此可能加快加息的步伐。
穆迪指出,當利率開始走高時,REIT的利息覆蓋率將下滑。不過穆迪給予評級的新加坡REIT未來12到18個月不會受利率上揚沖擊,因爲它們超過一半的債務是和固定利率挂鈎,再融資的需求不大。
由于新加坡的經濟增長放慢,除了保健房地産以外,所有房地産領域的租用率和租金預計都會面對壓力。穆迪認爲,辦公樓和工業房地産面對最大壓力,辦公樓和倉庫的供應增加將抵消需求的增長,拖累租用率。
金理局日前在年度《金融穩定評估》報告中指出,本地REIT保持穩健,利息覆蓋率良好,債務情況有所改善,能承受利率上揚的沖擊。