特稿
程天富博士
房地産投資信托（Real Estate Investment Trust，簡稱 REIT） 爲房地産開發商和擁有固定房地産資産的公司提供了一個平台，將流動性差的房地産資産證券化，並以發行REIT單位的方式，在證券市場上市交易。
這些公司通過公開市場，將它們的房地産資産轉售，並從資産負債表上移出。這些能産生現金流的商業房地産，被注入到一個特別目的機構 （special purpose vehicle）， 一般是以一個信托基金的結構來接管資産組合。這信托基金通過發行單位信托，讓小戶和機構投資者能憑借持有REIT信托單位，參與投資並間接擁有部分商業房地産組合的産權。與直接投資和擁有房地産的模式相比，投資REIT單位信托的交易的成本相對的低，REIT市場的資訊透明度和效率，是投資者無法在直接參與房地産買賣活動裏得到的。
在亞洲的REIT市場，有些贊助設立REIT的房地産公司（或稱作sponsor），會利用持有大部分REIT信托單位的方式，繼續保留房地産資産組合的控管權。一個成熟的REIT市場能帶來新的融資供應來源，讓籌募資金的選擇多樣化，同時，也提供了分散資本市場風險的額外作用。房地産開發商也能借助REIT上市的渠道，在資本市場上進行融資。
美國和澳大利亞是兩個最早成立REIT的國家，它們分別于上世紀60和70年代時建立REIT的市場機制。雖然荷蘭、比利時、希臘和土耳其等歐洲國家也優先采用了類式REIT市場的運作模式，但這些歐洲REIT市場相對的不活躍。
亞洲市場成爲
全球第三大REIT市場
REIT的概念在2001年以後才開始進入亞洲市場，香港、日本、馬來西亞、新加坡、韓國、台灣和泰國都相繼的推出自己的REIT。盡管成立REIT的時間較晚，亞洲國家的REIT市場發展迅速。經過了15年的發展，不管從數量或市值上看，亞洲市場已經成爲了全球第三大的REIT市場。
對那些還沒有決定是否推行REIT的國家，它們考量REIT帶來的經濟收益和成本。這將牽涉到三個主要的問題：（一）REIT會吸引更多的國外的房地産投資資金嗎？（二）REIT會讓直接房地産投資轉移到房地産證券市場嗎？（三）REIT會排擠國內的機構投資者和國內資金嗎？
本人與新加坡國立大學房地産系的謝潔瑩助理教授、王龍博士生，以及美國德保羅大學的詹姆斯·希林（James D. Shilling）講座教授，組成的共同研究團隊，進行了一項實證研究。這個研究利用了146個國家裏的商業房地産交易數據。數據來源是由在紐約，倫敦，新加坡和硅谷都有分公司的房地産研究機構所Real Capital Analytics（RCA）所提供。
在這項研究中，我們采用了三個變量結果：（一）房地産市場總投資、（二）房地産投資的流入和流出，和（三）國內房地産投資。
我們將沒有REIT市場的國家作爲控制組，有REIT市場的國家作爲實驗組，用于測試設立REIT的潛在經濟影響。我們通過一系列的實證分析，測試REIT國家和非REIT國家對吸引國外房地産資金和擠出本地房地産投資方面是否有不一樣的表現。
我們的研究成果集中在三個方面。
首先，有REIT實驗組國家吸引到的房地産投資高達372億5000萬美元（約507億新元），是非REIT控制組國家房地産投資（54億4000萬美元）的6.58倍。
其次，有REIT實驗組國家裏，國內投資者和國外機構投資者在成立REIT後的房地産投資都有顯著上升，不存在國內投資和國外投資的替代效應。
第三，在REIT實驗組國家裏，房地産資金流出並沒有顯著增加，證明了REIT市場並不會擠出本地投資者。
那些仍在爲成立REIT市場進行可行性評估的國家，可從已經成立REIT市場的國家那裏吸取到有益的經驗。
鵬華萬科在2015年推出了第一只在中國股票市場挂牌的REIT。該REIT擁有位于前海的辦公樓。這家“准”上市的REIT將辦公樓物業的資金流以分紅方式分配給投資者。不過，鵬華前海萬科REIT的投資者沒享有資産的所有權，擔保人仍然保留著辦公樓的不動産所有權。
在2016年2月，印度政府解決了關于股利分配的稅收的問題，爲成立印度REIT市場掃除了一大障礙。如果中國和印度的REIT市場成立，將讓亞洲REIT市場，成爲僅次于美國後的全球第二大市場。
REIT爲房地産開發商提供一個新的資金來源。REIT通過將房地産證券化，提高了房地産資産的流動性。REIT也爲本地和外國投資者制造了一個更加公平的競爭環境，並且擴大了市場對房地産資産總需求。總之，REIT的成立吸引了更多的資金流，從而擴大了房地産市場這塊蛋糕。
作者是新加坡國立大學
房地産研究院主任