房地産解碼
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私宅市場回暖，近來推出的許多新項目反響熱烈，一些組屋住戶也想在私宅房價上揚之前進場。本期房地産解碼就爲你介紹從組屋提升到私宅的一些注意事項。
爲防止組屋淪爲投機工具，政府規定組屋住戶要達到最低居住年限（MOP）後，才能購買私宅。多數組屋的最低居住年限都是五年。但也有一些例外，譬如沒有政府津貼的一房式轉售組屋，不設最低居住年限。
最低居住年限通常是從領取鑰匙當天算起，但必須扣除屋主不住在單位的時間，譬如當屋主出租整個單位的時段。如果組屋所有權經過轉讓，最低居住年限也要重新計算。若不清楚所住組屋單位是否達到最低居住年限，可向建屋發展局查詢。
至于買公寓後能否保留組屋？有關規定是新加坡永久居民必須在購買私宅的六個月後脫售組屋單位，我國公民則可同時擁有組屋。
不過，本地公民和永久居民在購買第二套及更多房産時，都必須支付額外買方印花稅（ABSD）。
本地公民購買第二套房産時，需要繳納7％的ABSD，購買第三套及更多房産時要繳納10％。如果本地公民和已婚配偶在聯名購買私宅六個月後脫售組屋，則可申請退稅。對于永久居民，購買第二套及更多房産時都要繳納10％ABSD。
新加坡金融管理局在2013年6月推出總償債比率（TDSR），規定借貸人每月總償債額，包括房屋貸款、汽車貸款，以及信用卡債等，不得超過月收入的六成。因此，在購買私宅前時，最好先把組屋貸款還清，以確保能獲更高額度的私宅房貸。如果在購買組屋時申請的是建屋局貸款，在升級爲私宅時也要記得轉換成銀行貸款。
如果預算有限，則可以考慮購買執行共管公寓（Executive Condominium，簡稱EC）。根據房地産咨詢公司PropNex資料，新推出的EC定價通常比私人公寓低20％至25％。購買新EC的家庭月入頂限爲1萬4000元。
不過，組屋提升者必須在EC項目完成的六個月內賣掉組屋單位，如果購買的是2015年之後推出的EC項目，也必須支付轉售抽潤。相應地，EC屋主不必繳交ABSD。銀行在計算購屋者的可貸款數額時，組屋提升者每個月原本要攤還的組屋房貸款項，不會被納入TDSR計算中。
與私宅相比，EC的限制是必須達到五年最低居住年限後才可轉售，住滿五年後只能賣給新加坡公民和永久居民，10年後才能賣給外國人。因此，EC的買價和賣價間的差距會隨著時間推移而縮小。分析師認爲，只有當新EC的價格比相同地點和素質的全新私人公寓來得便宜時，購買EC才符合經濟效益。