房地産解碼
雙周爲你解碼房地産交易，掌握買賣過程、機遇和最新消息。
陳婧 報道
過去三期《房地産解碼》介紹了集體出售的流程、一些常見問題和特殊情況。本期解碼將介紹當住家成功賣出後，有哪些要注意的事項。
當一個集體出售私宅項目找到買家、簽訂買賣協議，並獲得分層地契局批准後，交易就進入到最後的交接程序。如果一切順利，通常能在找到買家的半年內完成交接，售屋所得發放給屋主。以去年11月售出的武吉知馬美華園（Mayfair Gardens）爲例，屋主預計在今年6月領取支票。
最後發到屋主手中的錢，還要扣除賣屋過程中的各項開銷。這包括支付給房地産銷售代理和法律顧問的傭金、獨立估價師的估價費，以及可能得向分層地契局申請批准集體出售的5000元費用。這些費用將由所有屋主一起分擔。
領取支票後，屋主可以選擇馬上搬離住處，或是在規定期限內搬離。如果屋主選擇後者，買方或賣方的法律顧問會扣下該屋主一小部分賣房收益（大約5％）。待屋主清空房子後，才發放這筆余款。
發展商通常會給屋主三至六個月時間尋找新住處。在此期間，屋主如果要留在現有單位，可能得交租金給發展商，並得繼續支付公寓管理費等。
對于那些把單位租出去的屋主，他們必須在規定期限內終止租約，並根據租約給予租戶相應賠償。如果租約裏沒有關于集體出售的條款，屋主則不用賠償。
如果屋主剛搬入公寓不久而且住不滿三年，就得在賣屋後支付賣方印花稅（SSD），稅率介于4％至16％。屋主在買替代房子時則得付買方印花稅（BSD），如果已有超過一間房産或屋主不是本地公民，還得付額外買方印花稅（ABSD）。
值得注意的是，賣方印花稅得在簽署買賣協議後的兩個星期內繳付，但發展商的錢一般得等上好幾個月才交到屋主手中。屋主要在短時間內拿出幾十萬元現金繳付印花稅，很可能造成現金周轉問題。如果無法如期繳付賣方印花稅，屋主還得支付按5％年利率計算的罰款利息。在嚴重情況下，當局甚至可要求違例者支付高達三倍的賣方印花稅。
剛搬入公寓不久的新屋主，也需要留意房屋貸款是否已經過了鎖定期（lock-in period）。
根據不同銀行的不同配套，鎖定期通常爲一年至五年不等。如果要在這期間解約房貸，就得支付提前解約的各項罰款（prepayment penalty）。這筆罰款爲須繳清房貸數額的0.75％至2％。如果屋主還有100萬元的房貸須繳清，罰款額可能高達2萬元。