房地産解碼
雙周爲你解碼房地産交易，掌握買賣過程、機遇和最新消息。
周文龍 報道
前陣子是一年一度的報稅季節，大家或許都忙碌地填寫呈報表格。
一些把房子或房間出租，賺取租金的“包租公”“包租婆”，在填寫個人收入時，也得呈報租金收入。
國內稅務局（IRAS）指出，一些納稅人常犯的錯誤，是對呈報租金收入的程序一頭霧水，誤以爲繳付房地産稅，就不必呈報租金收入。
事實上，房地産稅（Property Tax）和租金收入（rental income）是兩個相關、卻不盡相同的稅項。
過去三年，國內稅務局抽查審計1500名納稅人的租金收入，就從中追回737萬元的稅收和罰金。
這期“房地産解碼”將側重闡述房地産稅和租金收入，以及它們的申報方式。
房地産稅是一種財富稅，主要是根據住屋的年值（annual value）來計算。稅務局每年會根據住屋的潛在全年租金，定期評估每個住屋的年值。
例如說，你在大巴窯擁有一間五房式組屋單位，當局就根據該地區五房式組屋的平均租金，計算出你所擁有單位的年值。
房地産稅是以遞增方式計算。此外，房子的使用也會影響房地産稅，像出租房子須繳的房地産稅率就比自住房子高。
以年值3萬元（月租約2500元）的房子爲例，如果是自住房子，它首8000元無須繳稅，接下來的2萬2000元則須繳4％稅款，總共須繳的房地産稅款爲880元。
但如果是出租房子，首3萬元須繳10％稅款，總共須繳3000元，比自住房子多出了兩倍以上。
屋主出租房子，除了得支付較高的房地産稅，也必須在呈報個人所得稅時，呈報所有租金收入。這包括出租整個單位或部分單位，以及家具和裝飾設備所賺取的租金收入。
屋主在租房時所支付的費用如房貸利息、房地産稅、火險、維修費用和公寓管理費等，都可從租金收入扣除。
此外，屋主在更新租約或尋找新租戶時所支付的費用如房屋經紀傭金、廣告費、律師費和印花稅等，也可從租金收入扣除。
不過，償還房貸額、家具和裝飾折舊費、翻新房子開支，以及首次出租房子所涉及費用等，卻不能從租金收入扣除。
以年租金收入3萬元的房子爲例，假設這房子一年的房貸利息爲5000元、火險200元、公寓管理費爲3000元，屋主的淨租金收入將爲2萬1800元。
值得一提的是，租金收入和租賃費用不能靠估計，必須有相關文件支持，包括租約、抵押利息單、發票和收據。而且這些文件必須保存至少五年，好讓稅務局隨時查證。
爲簡化申報租賃費用的程序，省下你保留這些記錄的麻煩，你可根據相當于年租金收入15％，作爲你的租賃費用。
所以，按這簡化計算方式，上述房子的租賃費用爲4500元，再扣除5000元房貸利息，屋主的淨租金收入將爲2萬零500元。
許多屋主出租房子，是想要賺取一點額外收入。其實這筆租金收入實在不好賺。如果把房地産稅、租金收入應付稅項和租賃費用等各種開支計算在內，很多時候，屋主可能還得倒貼。
一些人以爲不報或少報就可以省錢，這種小貪心態更要不得。因爲稅務局有很多房地産數據資料，通過先進數據分析，就能檢測哪些人可能少報或逃稅，結果遭受懲罰，因小失大，得不償失。