理財錦囊
房地産投資信托通常被視爲股票和債券之外的首選資産。
在市值規模方面，新加坡更是在亞洲僅次于日本的第二大和最具國際性的房地産投資信托市場。
本期理財錦囊就以房地産投資信托爲例，介紹這類投資所應該注意的特點與風險。
政府本月初出手爲房地産市場降溫，房地産股應聲下跌，不少投資者把注意力轉到了房地産投資信托（Real Estate Investment Trust，簡稱REIT）。
REIT和合訂信托（Stapled Trusts）投資專業管理的多元化房地産資産組合，籌集的資金主要用來購買房地産，目的是爲單位持有人賺取收益。
簡單來說，拿一筆錢投資一只REIT，就等于買了一些房地産的一些股權，可以像房東那樣收取租金。
新交所總共有34只REIT和六只合訂信托。
面對如此多樣的選擇，決定投資哪一只或哪幾只REIT可能是個難題。因此投資者不妨先多了解本地REIT主要有哪幾種、各有些什麽特點後再決定。
FSMOne.com股票和挂牌基金研究部股票分析員曾德均建議，投資者應考慮REIT的房地産類型和地理市場。
他說，REIT受到諸多因素影響，如房地産周期階段、國家經濟前景、政治和監管風險，以及稅收考慮等。在經濟衰退期間，資産多元化的REIT可能受影響較小。
REIT投資的房地産大致分爲零售商場、辦公樓、酒店、工業地産、數據中心，以及醫療保健房地産。
在各行業中，醫療保健REIT受經濟下滑影響相對小，一般被視爲防禦型股，股息收益率因此偏低。
投資零售房地産的REIT是最直觀的，投資者可以到商場觀察了解出租率和人流量。
新交所學院講師、投資教育公司Invest Coach董事經理蔡一鳴接受《聯合早報》訪問時提到這些不同房地産的特點。
他說，零售商場和辦公樓的租約相對較短，所以租金的波動可能更大。本地多數工業房地産的地契是30年，這導致工業REIT的股息收益率一般較高。酒店REIT的租金分爲兩部分：固定租金和根據入住率（occupancy rate）決定的部分。
本地REIT行業剛起步時，它們投資的房地産多數在新加坡。近年來地理市場越來越多元化，超過七成的REIT在新加坡以外持有資産，包括亞太、南亞、歐洲和北美。
若REIT的資産位于海外市場，投資者便面對外彙波動的風險，但這也可能抵消部分單一市場的風險。
和任何公司一樣，REIT面對業務風險，甚至可能破産。
還記得金融危機期間麥卡特庫克工業房地産投資信托（MacarthurCook Industrial REIT,簡稱MI-REIT）出現財務問題，最後被低價收購，單位持有人蒙受巨大虧損。
因此在選擇REIT時，考慮其背後的保薦機構非常重要。優秀的保薦機構意味著REIT的公司治理水平一般較高，未來能爲REIT注入資産。
本地不少REIT的保薦機構是資本充足的企業，例如凱德集團（CapitaLand）、豐樹産業（Mapletree Investments）、星橋騰飛集團（Ascendas-Singbridge）、遠東機構（Far East）、星獅地産（Frasers Property）、新加坡報業控股（SPH）等，風險承擔能力低的投資者可考慮。
曾德均指出，投資者應關注REIT資産的質量，如地點和屋齡。
拿零售REIT爲例，可以了解商場的地點是否處于人流量高的地區，四周交通是否方便。
此外，擁有較新資産的REIT，不太會需要投入額外資本來翻新其老化的資産。
投資者應關注資産租戶的情況。曾德均說，與只有少數大租戶（集中度風險）相比，擁有各個租戶享有多元化優勢。只有少數大租戶的REIT，重要的考量是租戶的業務前景和信用質量，以評估違約風險。
以工業REIT爲例，前幾年岸外海事行業陷入低谷，該領域的一些公司無法償還租金，導致持有這些工業地産的REIT收入遭受沖擊，股價應聲下跌。
派息收益率（distribution yield）相當于投資股票的股息收益率，用每年的派息除以股價所得。
曾德均提醒說：“雖然股息在選擇REIT時很重要，但它不應該是投資者的唯一考慮因素。”REIT的股價急劇下跌可能導致高收益率，這可能表明它存在更大的潛在問題。
蔡一鳴說，零售和辦公樓REIT的收益率約爲6％；工業REIT的略高，是8％；酒店REIT的爲7％；醫療保健REIT相對低，是5％至6％。
他指出，和派息率同樣重要的因素是，REIT能否維持派息的水平，所以投資者應該做功課，評估REIT旗下資産的展望。
REIT往往通過債務融資來收購新資産。目前全球利率呈上升的趨勢，利率上揚將推高REIT的利息開支，沖擊收益以及派息。
曾德均說，在利率上升的環境下，負債以固定利率貸款爲主的REIT，所受的影響小。
投資者若難拿定主意，也可考慮REIT交易所挂牌基金（ETF）。本地有兩個這類ETF——利安—輝立新加坡房地産投資信托交易所挂牌基金（Lion-Phillip S-REIT ETF）和輝立新交所亞太股息領先房地産投資信托挂牌基金（Phillip SGX APAC Dividend Leaders REIT ETF），前者投資本地REIT，後者投資在幾個亞太市場的REIT。
從今年7月起，本地REIT派發給REIT ETF的收入無需再繳納17％的預扣稅（withholding tax），使得這些ETF更吸引人。
1. 房地産類型
2.地理市場
3.保薦機構 （sponsor）
4.資産質量和租戶組合
5.派息收益率
6.負債率
投資者須知
新交所學院講師、Invest Coach董事經理蔡一鳴列出四個條件，供投資者選擇REIT時考量。
■ REIT旗下的房地産，未來五年至10
年還能繼續找到租戶嗎？
■ 股息收益率多少？吸引人嗎？
■ 負債率：建議債務對資産比率低于
40％。
■ 利息覆蓋率（interest cover）：
淨房地産收入除以利息應該超過三
倍。