樓市乾坤
李蕙心
許多領域遭受冠病疫情嚴重沖擊，但多數科技公司卻完好無損，甚至還因爲社交距離措施的實施，
促進了遠程科技和互聯網技術迅速壯大而得益。在其他領域暫停擴充或縮小規模的當兒，
科技公司成了推動辦公空間需求的主要動力，本期《樓市乾坤》探討科技公司在本地辦公空間市場的角色。
不少科技公司近年來在新加坡擴充辦事處的規模，另有一些公司將于明年在本地開設第一個辦事處，市場分析師預測，科技公司會在明年繼續引領辦公空間市場需求。
美國社交媒體推特（Twitter）、網絡視訊軟件公司Zoom、中國科技巨頭騰訊、日本樂天移動（Rakuten Mobile）、美國雲計算公司Rackspace Technology，以及本地直播應用軟件公司Bigo，預計是接下來推動辦公空間需求增長的主要動力。
高力國際（Colliers International）新加坡研究部主管宋明蔚接受《聯合早報》訪問時說，科技公司或相關企業明年在中央商業區的甲級辦公空間可能達到30萬平方英尺，可讓2000人至3000人使用。
她說：“我們不認爲這個預測過高，因爲政府的目標是在2021年，在各領域創造10萬份工作。”
高緯環球（Cushman & Wakefield）東南亞區研究部主管李敏雯也持類似看法。她受訪時說，今年來，科技公司簽訂的租約的占比上升到35％，約35萬平方英尺。占比上升是因爲其他領域今年對辦公空間的需求不如科技公司。
她預計，科技公司明年簽訂的新租約，會介于40萬至50萬平方英尺。
■更多海外科技公司壯大本地業務規模
越來越多海外科技公司壯大本地業務規模，這對遭受冠病疫情影響而下滑的辦公空間市場來說是個好消息。
宋明蔚說，本地中央商業區的甲級辦公空間供應充足。根據她的研究，2021年至2024年，中央商業區甲級辦公空間每年平均供應量爲87萬平方英尺。
“隨著本地一些新的辦公樓陸續竣工，新加坡的辦公空間供應足以應付多數科技公司的需求，但它們若要在優選地點租用能持續擴張的大面積空間，就必須爲接下來兩三年做好規劃。”
她指出，中央商業區甲級辦公空間的空置率已上升到目前的4.9％，公司要找到適合的地點比以往更容易。至于數據中心，則面對供不應求的情況，可供選擇的地點不多。
許多員工因爲冠病疫情而居家辦公，加上許多企業的生意大受影響，導致這些企業縮小辦公室規模，即使能勉強維持以往收入，公司擴充計劃也緊急喊停。業績良好的科技公司，卻趁著辦公樓租金下滑，簽訂新租約。
高緯環球的數據顯示，中央商業區甲級辦公空間的月租在今年第三季環比下滑5.1％至每平方英尺9.84元。
今年冠病疫情導致我國實行兩個月的阻斷措施，致使多數員工居家辦公，卻無阻科技公司開設新辦公地點。這包括美國科技産品公司斑馬技術（Zebra Technologies）、美國網購巨頭亞馬遜（Amazon），以及擁有送餐服務公司Foodpanda的Delivery Hero。
其實，大型海內外科技公司這幾年來不斷擴充本地業務。在去年簽訂的中央商業區甲級辦公空間租約當中，17％是科技公司簽訂的，共約50萬平英尺。這些租約包括新合約、續約和遷移到新地點的合約。
■政治與社會穩定吸引科企來紮根
這些公司包括在風華南岸大廈（South Beach Tower）續租10萬平方英尺空間的面簿（Facebook）、搬遷辦事處到萊佛士碼頭一號大廈南座（One Raffles Quay South Tower）的字節跳動（ByteDance），以及爲了擴充業務而租下濱海盛景（Marina One）辦公空間的Grab。
新加坡吸引科技公司在此紮根繁衍，主要的原因是政治和社會穩定。萊坊（Knight Frank）的最新報告指出，世界各地的地緣政治不確定性，也提高了新加坡對海外科技公司的吸引力。
仲量聯行（JLL）新加坡研究與咨詢部主管鄭惠勻則認爲，有多家國際科技公司齊聚新加坡，建立了一個完善的生態系統和科研氛圍。此外，本地有不少優秀的科技人員，容易招聘到員工。
科技公司與一般專業服務業不同，大多以年輕員工爲主，內部裝潢往往強調創新和活力，辦公室也充滿休閑氣氛。不過，這些公司在選址上卻與其他領域相差不遠。
它們主要選擇租用中央商業區的甲級辦公空間，因爲區內有很多優質辦公樓，而且交通非常方便。根據仲量聯行的研究，這些公司的月租介于每平方英尺7.50元至13.50元。
除了中央商業區，近年來我國的西南地區也成爲科技公司喜歡的辦公地點。谷歌（Google）和蝦皮（Shopee）分別入駐豐樹商業城（Mapletree Business City）和新加坡科學園（Singapore Science Park）。其他熱門地點是裕廊的國際商業園（International Business Park），以及樟宜商業園（Changi Business Park）。
講究效率和輕松氛圍的科技公司，較傾向于租用共享辦公空間，其中一個例子是騰訊。公司最近向共享辦公空間業者JustCo租下華僑銀行中心東大廈（OCBC Centre East）約1萬平方英尺的空間，能容納200個座位。
仲量聯行租賃部主任唐業（Andrew Tangye）說，這是因爲公司無須事先准備資本開支、可迅速開業、可靈活租用所需面積，並在擴充時才租用更大面積。
他說：“許多在新加坡的科技公司會租用共享辦公空間作爲起步地點，待業務取得增長並穩定下來後才考慮簽訂傳統租約。越來越多公司願意同共享辦公空間業者簽訂較長的兩三年租約，以容納更多員工，因爲傳統空間無法隨著人手增加而迅速擴大。合適的共享空間業者有擴增能力，而這是傳統固定租約辦不到的。”
據他觀察，一些業主也發現了這股趨勢，于是也提供更靈活的租約。由于科技公司可能發展迅速，因此包括擴充空間選項的靈活租約會更加合適。