樓市乾坤
李蕙心
期待已久的東京奧運會在層層嚴密的冠病抗疫措施下拉開序幕，當地房地産市場也開始從冠病疫情的打擊中透出複蘇迹象。
在過去一年，日本房地産市場頻頻出現本地投資者的身影，本期的《樓市乾坤》探索日本房地産的魅力何在。
當2020年夏季奧運會確定在日本東京舉行之後，東京都的房地産價格便開始高漲。不過，去年冠病疫情席卷全球，日本的冠病病例更是數次急速上升，導致東京兩度進入緊急狀態，奧運會延期至今年7月23日舉行，房地産市場隨之下滑。
根據第一太平戴維斯（Savills）的今年第二季亞太房地産市場報告，東京都中心五區甲級辦公空間租金環比下跌1.7％，與去年同期相比則滑落7.1％。
不過，這無損本地投資者對日本房地産的興趣。
凱德集團（CapitaLand）本月宣布投資約75億日元（約9300萬新元）全面收購一幅位于日本大阪的永久地段，以發展一個樓高四層的物流設施。這是凱德在日本發展的第二個物流項目。
豐樹北亞商業信托（Mapletree North Asia Commercial Trust）今年5月宣布以388億日元收購東京一座永久地契辦公樓。
東京奧運會帶旺當地酒店房地産交易，遠東酒店（Far East Hospitality）在日本的第一座酒店繼悅樂東京有明酒店（Far East Village Hotel Ariake）去年7月開業。最新的悅樂橫濱酒店（Far East Village Hotel Yokohama）也在上個月開門迎客。
萊坊資本市場部國際房地産與工業物業主管陳彥旭接受《聯合早報》訪問時指出，投資者近年來對日本主要城市如東京和大阪的房地産特別感興趣。這是因爲目前貸款利率低，而且日本房地産的抗跌力強。
第一太平戴維斯日本的研究與咨詢部董事經理金子哲也（Kaneko Tetsuya）也有類似看法。他說，辦公空間租金疲弱但仍獲投資者青睐。酒店和零售房地産也交易活躍，主要是因爲日本企業脫售産業以減少負債，而且日本社會穩定，還提供多種貸款選擇。
“雖然這些領域的房地産正在掙紮求存，但吸引了對經濟快速複蘇感到樂觀的投資者。疫情防禦力較高的物流設施和多單位公寓依然被視爲房地産組合中的必要元素，盡管公寓市場出現稍微疲弱的迹象。”
全球旅遊業低迷，但不少機構投資者看好日本的旅遊前景。
日本房地産經紀公司HJ Real Estate新加坡總裁許康威受訪時說，大型基金和企業仍然在尋找適合收購的酒店，因爲他們深信日本旅遊業會回彈。
“在冠病疫情暴發前，很難找到願意出售酒店的業主，因爲他們都指望奧運會能帶來高額回報。可是疫情來襲後，酒店入住率暴跌至50％以下，導致許多債台高築的酒店求售。”
住宅項目也受到
機構和個人買家青睐
日本的住宅項目也受到新加坡機構投資者和個人買家的青睐。
本地投資公司TE資本（TE Capital）在過去七個月內兩度出手收購日本房地産。TE資本去年12月以5000萬美元（6842萬新元）收購位于東京的三座公寓大樓，並在今年6月以6000萬美元收購多另外三座公寓。
當地高檔私宅的升值潛能值得關注。根據HJ Real Estate提供給《聯合早報》的數據，去年11月東京獨立洋房的轉售交易合約年比增加21％，平均售價也同比上升4.8％。
安倍經濟學（Abenomics）效應、奧運會和冠病疫情都有助于推動高檔私宅市場，尤其是許多人在過去18個月裏居家辦公，促使當地富裕人士購買較大的房子。
以位于六本木附近的虎之門之丘公寓（Toranomon Hills Residence）爲例，在2015年，最高每平方英尺交易價爲28萬日元，現在已上翻兩倍到84萬日元。
據許康威觀察，海外的個人投資者則偏愛小型公寓和位于北海道二世谷的分層地契公寓酒店（condotel）。
所謂的分層地契酒店，是指由專業酒店管理公司經營的一座公寓，大樓內的單位以分層地契的方式出售給買家，並可以作短期出租。由香港瑰麗酒店集團（Rosewood Hotel Group）經營的二世古新世界羽度假村（New World La Plume Niseko Resort）就是一個例子。
許康威說：“在冠病疫情期間，買家較喜歡購買收益率高的小型單位。這可能是因爲投資較少，風險也較低。更重要的是，大多數日本人租房子住，而不似新加坡人般購房擁房，因此小型單位的租賃需求很高，可爲投資者帶來穩定租金收入。”
房地産經紀公司東京不動産（Tokio Property Services）行銷部副經理陳韋良指出，海外投資者看中的是不斷上漲的東京地價。
他受訪時說：“新加坡人對日本的房地産需求很大，因爲日本房子大多屬于永久地契，政府也沒有對外籍買家設下特別限制或收取額外的房地産買賣稅。此外，新加坡人向來喜歡日本的各種事物，何不在當地置産？”
也須注意投資盲點
在日本買房的好處多，但投資者也必須注意投資盲點。
陳彥旭說：“日本房地産的資本利得（capital gain）或租金上漲空間有限，而且同當地業主或房地産經紀溝通時，也可能因爲對方的英語能力不足而出現語言障礙。”
他提醒，日本房地産投資預計能帶來良好的收益率利差（yield spread）和穩定收入，投資者應該清楚了解這一點並以此爲投資目的。因爲這與投資新加坡房地産以尋求資本利得不同。
另一項挑戰是各國實施的入境限制。陳韋良指出，買家若沒有委托當地經紀或代理人，就無法親自勘察想買的房地産。
日本政府禁止觀衆現場觀看奧運賽事，海外觀衆更是無法入境，讓原本引頸期待旅客前來的日本酒店業大失所望。不過，海外房地産投資者對當地房地産市場的前景信心依舊滿滿。
陳韋良說：“日本的房地産市場基本面良好，有許多當地買家而且市場非常穩定。雖然奧運會延遲舉辦，日本也面對冠病病例增加的挑戰，但投資者不認爲這是一項長期威脅。”
陳彥旭也有同感。他說奧運會縮小規模只對靠近賽場的東京灣地區有較大影響。他預測，接下來會有更多投資者進場，已有計劃投資的買家應趁早進場。