據相關數據顯示，截至2019年3月底，黑石、凱德、基彙等外資機構，在中國內地的大宗房産交易累計金額已超過300億元。
從外資進入中國房地産商業地産領域的地區來看，主要集中在北京、上海這兩個城市，其中，以上海更爲集中。但目前有向二線城市下沉的趨勢。
對中國經濟增長長期看好
外資爲何頻頻出手收購中國商業地産，蘇甯金融研究院投資策略研究中心高級研究員顧慧君向《中國産經新聞》記者分析指出：“外資頻頻出手收樓的原因主要有以下兩個方面：一是經濟觸底反彈以及經濟發達地區人口持續流入使得核心地區商業地産的投資價值回升；二是對外資投資商業地産的政策松綁，加上人民幣貶值以及金融去杠杆導致國內投資者資金借貸的渠道受限、成本上升，使得外資投資于國內的商業地産贏來一個較好的時機窗口。”
回顧我國房地産大宗交易的曆史，2005年開始，香港、新加坡等地開發商以及外資基金將目光投向中國，大肆布局北上核心物業；2010年，關于保險資金投資不動産暫行辦法出台，中資保險公司開始擴大商辦物業投資；2015-2016年，內資基金和萬能險成爲市場主要買家；2017年，隨著房地産市場進入存量物業時代，內資開發商並購存量物業，掀起一輪熱潮；2018年之後，外資投資占比顯著上升。據仲量聯行發布數據統計顯示，去年，北京大宗交易市場成交額中大約有四分之一收購者是外資。
相關專家分析稱，2018年，中國去杠杆、去地産化的大勢使不少企業抛售資産，市場出現更多的優質資産。此外，融資渠道收緊則使內資機構募資困難，出價能力逐漸下降。
“從外資自身的角度來看，外資現階段大規模進入國內商業地産市場，除了對市場動態變化反應迅速，同時也是對中國經濟未來發展態勢的看好。中國這一新經濟體具有高速經濟增長、穩定政治環境、愈發開放的政策等多種優勢。”戴德梁行中國資本市場副董事總經理劉兵分析指出。
蘇甯金融研究院戰略管理與規劃中心高級研究員陳嘉甯對《中國産經新聞》記者分析指出：“一方面是外資對于中國經濟增長的長期看好，另一方面也是出于外資對自己投資組合的品種和區域多樣性的需要。”
區域多樣性的需要
“商業地産寫字樓是中國經濟的晴雨表，外國的私募基金看好目前中國的經濟發展，在這種情況下，外資認爲有必要搶占中國一線城市的商業地産資源，加大對中國的核心資産配置。”劉兵稱。
據了解，從外資進入中國房地産商業地産領域的區域來看，主要集中在北京、上海這兩個城市。其中以上海更爲集中。但目前有向二線城市下沉的趨勢。
陳嘉甯分析稱，一線城市爲主，向發達的二線下沉，一線城市的經濟發展活力更加明顯，人才和高成長行業更加聚焦。發達的二線城市也具備以上特點，地價又相對便宜，表現出較高的成長預期。
作爲中國最重要的核心城市，上海和北京一直都是外資最“青睐”目的地。此輪外資收購上海核心資産後，對北京也加大投資力度，據了解，除了豐樹、PartnersGroup等買家，2018年Alianz、AEW、TPG等新晉買家也已在京收購項目。
據戴德梁行的數據顯示，自2008年底政府的4萬億經濟刺激後，北京寫字樓市場租金自2010年開始上漲，超越上海的同時于2011年發生井噴現象，2012年達到峰值，自此之後，北京寫字樓市場租金一直超過上海，位居全國首位，截至2018年底，上海甲級寫字板市場租金爲277元每平方米每月，僅爲北京的69.2%，而北京全市市場租金高達400.1元每平方米每月。
此外，北京甲級寫字樓市場空置率等始終低于上海。據相關資料顯示，2011年後，北京甲級寫字樓空置率一直保持在10%以下的低位。而上海隨著2015-2018年大量的新增供應的入市；空置率大幅上漲，于2018年底高達16.49%，高于北京8.3個百分點。
“從北京和上海的成交額上來說，上海遙遙領先于北京，北京的成交量大約是上海的三分之一。不過，他們交易特點各有不同。外國機構投資者是有投資周期的，上海多是周期性成交方式，但是在北京，成交多是以自用型、長期持有型的內資爲主，他們沒有頻繁出售的意願，所以北京的成交額較少，外資進入的機會較少。”仲量聯行北京研究部代理負責人米陽分析指出。
顧慧君表示，雖然最近外資頻頻出手國內的商業地産，投資的增速快，但外資占比仍然很小，與其說其對國內商業地産的投資價值看好，不如說是長期投資占比極低的一個糾偏。
值得我們注意的是，“我國人均商業地産面積2.34平方米，整體供應過剩，但在整體供應過剩的同時，人均商業地産面積存在顯著的區域分化。相較于中西部及東北地區，珠三角、長三角有較高的人口吸附能力以及第三産業發展增速，其商業地産尤其是這類地區一二線城市的商業地産相對更具投資價值。”顧慧君稱。
隨著越來越多的外資進入到這個市場，會促使整個市場更加活躍，對于大宗交易市場而言會産生積極的效果。劉兵預測，2019將是外資繼續爆發的一年。同時，內資機構也會由于中國經濟穩定，去杠杆階段性完成任務等多重向好因素影響，重新回歸市場，外資也會面臨強勁的競爭。
總之，顧慧君表示，隨著外資的進入和金融去杠杆的要求，國內外資本在商業地産上會有一個此漲彼消的調整過程，商業地産中外資占比的上升，會使得大宗交易市場更趨理性。