10月17日，北京大學光華管理學院REITs課題組發布《中國公募REITs發展研究–投資者的視角》(以下簡稱《報告》)。《報告》認爲，國外實踐表明，REITs通常不會引起房價進一步上漲，相反，在房地産市場出現嚴重泡沫時，REITs作爲專業的市場參與者，開始出售資産，或被私有化，增加不動産市場的供給，從而平抑房價，並傳遞房地産泡沫的准確信號。
《報告》以美國爲例，美國在2006 – 2007年房地産泡沫高峰期，REITs是市場的淨賣家，淨賣出86億美元商業物業；該期間REITs被私有化的規模也創新高，金額分別爲350億和870億美元。
在抗風險能力方面，《報告》以新加坡爲例稱，在2008年的金融危機之時，其房地産價格出現大幅下跌，但穩定的租約和經常性收入使REITs的分紅能力基本未受影響，REITs市價的下跌更多是因爲金融市場流動性造成，到2009年中，新加坡REITs未出現破産和抛售資産的情況，其市價亦快速恢複。
課題組研究全球REITs市場的發展經驗發現，REITs是高收益風險比、具有分散化價值、流動性良好的金融資産。例如，美國權益型REITs的20年年化投資收益率高達11.4%，遠高于同期限美國股市、債市的收益率；在全球主要的REITs市場中，除日本之外，歐洲、英國、新加坡、澳大利亞REITs的10年年化收益率均超過本國股市收益率1%~3%。
《報告》指出，從短期看，一個共識性的結論是：REITs價格與不動産價格之間的相關性較低，受到股票市場波動的影響較大。但從長期看，REITs市場的價格與不動産的價格之間從長期看有著緊密的關聯，可以將長期REITs投資作爲長期直接不動産投資的替代。長期來看由于具有相同的底層資産，REITs和不動産市場最終都會調整自身的價格與變化的基本面相一致。
同時，REITs價格還具有領先于不動産市場的價格的特點。在影響不動産價格的因素發生變化之後，由于流動性好、交易量大、交易成本低，REITs市場的價格變動先于不動産市場，不動産市場的價格調整更爲緩慢，因此REITs市場具有價格發現的功能，可以成爲不動産市場價格的“錨”。
目前，中國國內公募REITs尚未正式落地，還停留在類REITs的探索階段，截至2018年6月15日總規模爲764.83億元。據該課題組此前報告測算，中國公募REITs市場規模未來可達4萬億至12萬億元，發展空間極爲廣闊。
針對中國市場的現狀，北大光華REITs課題組對中國公募REITs市場建設提出了四條建議。一是增加REITs産品透明度，強化REITs的信息披露。二是進一步加大REITs投資的投資者教育，特別是加強對于機構投資者的培養。三是在REITs市場建立健全基于持有期限的股息征稅差異化制度。四是建立合理的交易機制，特別是建立行之有效的做空機制。
(責任編輯：郭偉瑩)
