（圖片來源：新交所網站）
作爲亞洲房地産信托主要國家之一的新加坡，REITs運營情況仍然良好。2019年數據顯示，新加坡REITs市場上機構淨流入最高的5只REITs的平均總回報率爲35%。而根據新加坡金融網站theBusinessTimes于2月發布的S-REITsstill attracting retail interest in 2021，在2020年獲得12億新元的淨零售流入之後，也在彼時有10個REITs達到淨營收最大值，高達8810萬新幣。
例如豐樹物流信托報告稱，20/21財年第三季度的總收入和淨財産收入（NPI）分別增長15％和14.9％，主要來自現有房地産和已完成的增值性收購。可分配給單位持有人的金額增加了10.2％，而每單位派息（DPU）增加了1.0％，達到2.065美分。
根據《聯合早報》1月15日報道，S-REIT去年在二級市場共籌到45億元，REITs通過配售籌得30億元，其余15億元則歸附加股發行活動。
4月12日發布的S-REITsunder S$1b lead sector in Q1 2021文章數據顯示，新加坡REITs中市值低于10億新元的小盤股房地産投資信托在2021年第一季度仍産生了正收益。其中截至2021年4月8日，有11家房地産信托從年初已經達到總收益14%，表現好于該指數的2.4％的總回報率。
新加坡的REITs發展在某種程度上與美國保持一致，但其本質仍有較大區別。
1997年亞洲金融危機之後，許多開發商面臨嚴重的流動資金緊縮。一方面，銀行不願意向房地産項目提供更多的貸款；另一方面，開發商又無法在樓市低迷時將龐大的商業地産脫手。當時，亞洲房地産資本市場相對單薄，而機構基金在市場上的表現也不夠突出。爲了應對流動性危機，一些擁有大量商業地産的公司運用創造性的“資産負債表外”（off-balancesheet）證券化技術在海外募集資金，從而避免了被迫低價抛售資産的困境。
面對此舉，新加坡金管局修改了《資産證券化指南》，對“資産負債表外”結構做出了更爲嚴謹的規定，將“真實銷售”（cleansale）與“分離”（separation）這兩種行爲予以區分。這一變化大大增加了資産證券化融資的成本，開發商被迫將證券化資産重新劃入它們的資産負債表內。
1999年5月14日，新加坡金管局頒布《房地産基金指南》（Guidelineson PropertyFunds）。然而，這套條例在頒布之初似乎未能引起開發商的足夠興趣。該指南在稅收優惠政策上存在含糊之處，這成爲制約開發商在新加坡發行REITs的主要因素之一。
2000年，繼日本展開REITs市場之後，在2001年7月，新加坡國內稅務局明確了稅收優惠政策，指出REITs只需遵守90%的分紅比例，公司層面不征所得稅，由投資人自己繳納，防止雙重收稅。
新加坡第一只REITs也就是在這個背景下應運而生。2000年7月，百騰置地與發展置地宣布合並，同時二者旗下的公寓運營商雅詩閣（Ascott）和盛捷控股(SomersetHoldings)也宣布合並。而百騰置地與發展置地的實控人均爲淡馬錫。2000年10月，凱德置地正式成立，總資産達到180億新元(約900億人民幣)，成爲東南亞最大的房企。于是在2002年7月，凱德商用新加坡信托——新加坡首只REITs在新加坡交易所主板成功上市。此後香港市場的REITs也逐步跟上。
市場上有看法稱，2002年以前，凱德主要運營仍以重資産進行，角色爲開發商；2002年之後，其向輕資産轉型，渠道就是REITs。但或許，凱德合並之初就已經背負使命。凱德先後發行了5只公募REITs，並開啓大規模物業收購。2002年至今資産規模增長3倍不止，淨負債率下降56%。
于是在2002至2008年間，新加坡REITs市場經曆了一個迅速增長的階段。可惜在2006年，REITs的IPO數量剛創下了紀錄，就遇上了2007年的次貸危機，甚至在2009年數量出現了暫時停滯。
不過可喜的是，整體REITs市場並未出現項目破産和抛售資産的情況，且因爲地産特有屬性，穩定的租約和經常性收入使REITs的分紅能力基本未受響。REITs市場于2010年迅速恢複，甚至掀起了上市的第二波高潮，IPO的融資金額在2013年達到頂峰，約390.1億新元。
根據彭博數據，新加坡目前共有35只REITs證券，以信托制結構爲主，合計市值在811億新元左右，占新加坡股市總市值比例超過10%。從資産類型的角度來看，混合資産包是新加坡上市REITs最主流的形式，規模占比接近55%，其次爲倉儲物流類型資産。目前倉儲物流類型的REITs共有6只，合計規模達到111億新元。
從國內目前推動REITs的曆程來看，新加坡的S-REITs將對中國後續提供較大的參考價值，結合西方成熟市場形式，一同形成我國特色REITs市場。
【1】REIT板塊在2020年初迎來持續增長，theBusiness Times
【2】REITWatch – S-Reits under S$1b lead sector in Q1 2021，theBusiness Times
【3】S-REIT去年在二級市場籌資45億元，《聯合早報》
【4】中國房企未來發展之路：新加坡REITs模式經驗