2021年6月21日，上交所和深交所同時舉辦了規模盛大的首批9只中國公募REITs上市挂牌儀式，標志著公募REITs試點工作正式在中國落地。
雖然，投資公募REITs仍可能面臨基金價格波動、基礎設施項目運營、流動性、終止上市、稅收等政策調整等一系列風險，但是，首批公募REITs還是受到市場的廣泛關注和認可，募集有效認購總戶數近150萬戶，淨募集資金超313億元，平均戰略配售比例爲66.8%，平均有效認購倍數近8倍。而且，11月29日發售的第二批公募REITs華夏越秀高速REIT、建信中關村産業園REIT一日售罄，大賣超160億元，可見市場對其的喜愛程度。
從數據來看，首批公募REITS上市以來已滿五個月時間，在收益情況上，大部分産品業績表現突出，截至2021年11月30日午間收盤，9只基礎設施公募REITs中有8只産品收益率超10%，最高的首創水務REIT收益率達27.76%。
[新加坡] 葉忠英 著 王剛 高茜 譯
什麽是REITs？
REITs（Real Estate Investment Trust）指“不動産投資信托基金”，是指向投資者發行收益憑證募集資金投資于不動産並向投資者分配投資收益的一種投資基金。
也就是說，REITs就是針對那些沒有大量資本直接投資于不動産的普通投資者，將不動産等分成小額有價證券，讓公共投資者可以通過公募基金以小額資金參與，以獲取不動産類資産的回報。
我們可以將其理解爲一種通過投資和持有擁有租金收入的房地産物業來獲取收入的公司實體。
而去年發行的公募REITs是除股票和債券外的第三大類資産，既有股性，又有債性，但其投資邏輯與投資股票和債券不同，屬于風險適中、收益穩定的一類資産。將其納入投資組合可以分散組合風險，優化資産配置，這是其本身的重要配置價值。
REITS既然作爲一種投資産品，評估它是否優質，不僅需要考量其原始權益人、運營機構（大部分同原始權益人）、ABS管理人、基金管理人等，更爲重要的是其資産本身的質量。
比如，2021年11月29日，遭到搶購的第二批公募REITs華夏越秀高速REIT、建信中關村産業園REIT也是因爲其標的稀缺才受到投資者的青睐。
華夏越秀高速REIT是基礎設施證券投資基金，其底層資産漢孝高速（由漢孝高速公路主線路和機場北連接線組成）是國家規劃銀川-武漢大通道的重要組成部分，毗鄰武漢天河國際機場，連接京港澳高速和滬蓉高速。建信中關村REIT則是首只由銀行系基金公司發行的公募REITs，彙集了多家優秀機構，包括中關村發展集團股份有限公司、建信基金、建信資本和中信證券等。
而建信中關村産業園REIT的標的資産包含3棟物業，均位于北京市海澱區中關村軟件園，地理位置優越、區域發展成熟、配套設施齊全、交通出行便利。中關村軟件園聚集了700多家全球知名IT企業總部和全球研發中心，截至2020年年末，園區每平方千米産值近1300億元，園區2.6平方千米上的單位密度産出居于全國領先地位。得益于良好的産業聚集效應及政策的大力扶持，該區域平均空置率低，租金水平具有競爭力，截至2021年6月末，標的資産出租率超過90%，承租企業集中于軟件與服務業、金融科技業等，租金收入表現良好，後續有望爲REITs産品投資者提供穩定的長期回報，可以說是非常優質的投資標的。
正如葉忠英在《公募REITs投資指南》中說的那樣：“REITs的好壞和其擁有的資産一樣。”
葉忠英以新加坡的星獅地産信托爲例，詳細闡述了這一問題。
在運營方面，星獅地産信托能夠實現穩定且持續的淨物業收入的增長，從2010財年的8005萬新元增長到2014財年的1.181億新元，其資産與IPO時相差無幾，只是增加了樟宜坊 (見下圖)。這轉化爲每股股息從2010財年的0.082新元增長到2014財年的0.1119新元。更重要的是，在截至2014財年的5年間，它的淨物業收入增長了47.53%，而同期每股股息增長36.46%，這體現了同店銷售額的健康增長。
* 星獅地産信托淨物業收入和每股股息的增長情況
同時，葉忠英表示，要對增加收入和淨物業收入但是不增加每股股息的REITs保持警惕。
投資REITs必須認識到，股東總回報的兩個組成部分是每股股息的上漲和REITs價格的上漲。同時，前者對後者來說是一個關鍵因素。這是一個非常簡單的標准，但投資者會發現表現不好的REITs通常做不到這一點。因此，這些年來，這已成爲我們衡量REITs是否優質的最重要的標准。
星獅地産信托的資産負債表指標在其基礎資産增至25.2億新元的同時實際上有所改善，杠杆比率也有所降低，從2010財年的30.2%減少到2014財年的29.3%。其利息覆蓋率也從4.43提高到6.20。
葉忠英認爲，一項資産從一開始就確定是好資産，隨著時間的推移它的很多關鍵指標仍然可以提升，包括收入、淨物業收入和每股股息。而REITs投資者不應期望REITs管理人能夠在管理上施展任何魔法，因爲REITs的價值取決于其穩定資産的現金流。除了應該履行的其他職責，REITs管理人只需要確保這種情況發生就算稱職。
對此，他給出的經驗是：“REITs的股價落入低谷的時候往往是買入的最佳時機，但聰明的投資者應該足夠了解REITs的資産質量，以判別目前的市場價格是否低估了其優質資産的價值。有洞察力的投資者應該注意到，市場調整是撿便宜的最佳時機，也是投資REITs的重要環節。”
內容來源：
1.葉忠英. 公募REITs投資指南[M]. 北京：中信出版社，2022.
2.昌校宇. 滬深交易所首批9只公募REITs6月21日上市[N]. 證券日報，2021-6-16.
3.周一帆. 標的稀缺遭哄搶，第二批公募REITs一日售罄，大賣超160億[N]. 經濟觀察報，2021-11-30.