産業園區的産生可以追溯到早期自由資本主義時代，是對當時剛剛興起的自由貿易原則的一種實驗或實踐。公認的人類曆史上第一個經濟園區，就是1574年建立于意大利熱那亞灣的雷格亨自由港。從那時起，自由港、自由貿易區等多種形式的園區在世界各地時有出現。
産業園區將産業分布優化與産業集聚效應相結合，形成具有區域競爭力的産業群落，是區位理論在實踐中的重要創造和發展。全球産業園區的蓬勃發展是20世紀下半葉以來科技革命與新經濟興起的結果，同時也是科技革命與新經濟迅猛發展的助推器。如美國的“硅谷”、128公路高技術帶、北卡羅來納三角研究園等350個科技園區，都相繼創辦于這一時期並成了信息技術革命的搖籃和引領全球新經濟發展的火車頭。英國也創辦了劍橋科學園、蘇格蘭硅谷等園區。
在亞洲四小龍的經濟起飛和産業升級中，産業園區尤其扮演了極爲重要的角色。産業園區對于我國而言是一種舶來品，是改革開放後我國試圖推動經濟快速成長、産業加速集聚的一種路徑嘗試。如果對産業園區做一個定義的話，乃是在政府強力主導和提前規劃的基礎上，通過制定相關産業支持政策、稅收優惠等條件營造産業發展所需的獨特優勢，然後通過招商引資、土地出讓等方式引進符合相關條件的産業發展項目，並服務于生産制造，研發辦公，倉儲配送、商貿物流、生産性服務業等産業價值鏈上相關環節的新型形式。
中國産業園區發展經曆了的五個重要階段：
階段1：1979年~1984年
改革開放初期，蛇口工業區一枝獨秀的探索期。作爲中國産業園區的鼻祖，借鑒了新加坡的“裕廊模式”爲發展産業而開辟了一個相對獨立、創新嘗試的集中區域，以招商引資和服務生産爲主要目的，但弊端是過于單一的工業功能，對于園區的城市化配套規劃不足。
階段2：1984年~1995年
開發區與高新區模式的初創探索期及經驗推廣期，集中于省會及經濟發達的大中城市。從1980年開始，已先後建立了深圳、珠海、汕頭、廈門四大經濟特區，隨後又開放天津、上海、大連等14個沿海城市，以及長江、珠江和閩南三角洲、海南島、浦東新區、蘇州工業園區等，一大批經濟技術開發區相繼建立起來，並不斷從沿海地區向沿江、沿邊和內陸省會城市、區域中心城市拓展。以更優惠的稅收政策和土地政策、及各類經濟自主權來吸引外資。1988年8月後，在火炬計劃的推動下，各地紛紛創辦高新技術産業開發區，通過實施高新技術産業的優惠政策和各項改革措施，最大限度地把科技成果轉化爲現實生産力。隨著時間推移，開發區與高新區出現融合化的趨勢。
階段3：1995年~2005年
開發區與高新區的爆發期，向各級城市、縣區擴散，城市間、園區間競爭加劇，出現惡性資源浪費、質量良莠不齊等各類問題，並引發國家清理整治行動。1992年鄧小平南巡掀起了社會經濟市場化發展的熱潮，1994年分稅制改革刺激了區域經濟的發展動力。區域之間的競爭，尤其是以園區爲工具的激烈競爭，的確促進了90年代中後期開始中國經濟的迅速起飛。但過度爆發的園區很快帶來了很多惡果：産業雷同、盲目投資，低水平重複建設；大搞房地産開發導致土地供應總量失控，結構失衡；惡性競爭，導致國有土地資産流失；圈占集體土地、征用農民集體土地，嚴重損害農民利益等等。2003年，國務院發文暫停審批新設立或擴建各類開發區，並開始全面的整頓清理。2005年，經過規範後的政府性産業園區數量，從6866家減少到1568家；規劃面積也由3.2萬平方公裏縮小到9949平方公裏。在嚴厲的清理大潮下，開發區、高新區數量有所減少，整體規模趨于穩定，發展也重新步入正軌。
階段4：2005年~2011年
國家整治後的發展新時期，“國進民退”十分明顯。以土地財政爲基礎的政府投融資平台模式和市場力量在園區開發建設中交叉並行，注重工業用地的有序集約式開發，出現了衆多創新模式，如華夏模式、聯東模式、天安模式、億達模式等。市場化園區開發力量出現了兩類重要趨勢，一類是PPP雛形的探索，以華夏幸福、宏泰發展等爲代表，與政府緊緊捆綁，代行政府的土地整理、基建和招商功能，以更靈活更積極的市場化招商策略吸引大中型企業入駐，並分享土地和地産增值收益，形成一套獨特的産業新城開發模式；另一類以聯東、天安、億達爲代表的市場力量，開始由早期機會型、混沌型的粗放型經營向專業化、規範化發展升級，其産業地産開發理念和模式逐漸升級，更貼近中小型企業的産業需求，形成了一套標准化、流程化的開發模式。
階段5：2011年至近年
産業園區作爲一個獨立行業被清晰認知與重視。2011年十二五規劃啓幕，中國經濟結構轉型和産業變遷打開了市場化産業地産運作的巨大空間，吸引了各類資本湧入園區開發領域，引領開發的核心力量從政府轉向社會資本，運營者開始走向全國擴張與資本市場，産業園區發展呈現成熟化和泡沫化並行的階段。主流的發展趨勢是打造産城綜合體模式，推動産業園區向複合型、綜合性的功能節點、城市節點轉型，構建産業、人氣、城市化水平良性循環，形成産城融合，産業園區發展走向服務化、平台化、多元化的轉型階段。各地政府也開始紛紛出台彈性用地政策、細化産業用地分割銷售政策等，産業地産的重要生産資料——工業用地，面對著一個複雜的局面 – 一方面是政策的明晰和標准的明確，另一方面卻是區域性政策差異越發拉大。
中國生物醫藥産業園區發展模式
知名生物産業園區三類發展模式
生物醫藥産業園區的發展模式分爲三大類：研發主導型、産研互動型和制藥主導型。
産研互動模式經典園區案例
案例一：上海張江高科生物醫藥園
全國第一批生物醫藥産業園之一，爲全國生物醫藥産業園的建立起到標杆作用。
園區面積：上海張江高科園區28km²，其中生物醫藥産業區2.3km²
産業定位：以生物醫藥、集成電路、軟件爲核心
交通區位：靠近水運航空樞紐；距外高橋港口15公裏；距洋山港40公裏 ；距浦東機場20公裏；20公裏內擁有上海站、西站、南站火車站
上海張江高科園區功能區劃：
張江高科生物醫藥園1994年成立，曆經20余年發展，依托産業龍頭啓動，以學研帶動生物産業升級，注重創新孵化平台搭建，打造完備創新産業鏈。形成新藥研發、藥物篩選、臨床研究、中試放大、注冊認證、量産上市的全産業鏈。全球排名前10的制藥企業7家設立研發中心，科研機構和研發企業400余家。
張江高科生物醫藥園發展曆程：
案例二：武漢光谷生物城
武漢光谷生物城是國內成長最快的生物醫藥産業園，建園8年後已成長爲全國排名第二的生物醫藥産業基地。
交通區位：區內道路便利，附近有武皇、滬蓉、京珠等高速公路，另有多條國道；距離武昌火車站10公裏，距離漢口客運碼頭20公裏，距離天河機場40公裏。
光谷生物城是武漢東湖高新區的一部分。武漢東湖高新區將以“光谷生物城”爲核心基地，以“武漢軟件新城”爲輔助平台，共同創建“智慧健康園”。
武漢東湖高新區規劃圖：
光谷生物城定位：打造集研發、孵化、生産、物流、生活爲一體的生物産業新城
光谷生物城産業布局：生物醫藥、生物農業、醫療器械、生物服務、智慧醫療與健康、精准醫學等領域
光谷依托龍頭智造環節起步，集聚國內外龍頭企業的産研基地，産研交互式發展，吸引醫療機構和龍頭企業總部落戶。已成功引入約20家國際知名龍頭企業、70家湖北本地企業設立産研中心。
新加坡生物醫藥産業園區發展啓示錄
2017年11月，Pugatch Consilium咨詢公司發布《2017年全球各主要經濟體生物制藥行業競爭力及投資環境指標》(BCI）的研究報告，新加坡名列第一，美國第二，中國排名20。新加坡有哪些可供借鑒的經驗呢？
政府重視生物醫藥産業
新加坡1965年建國，在一窮二白的基礎之上，准確把握世界經濟發展節奏，根據自身條件，未雨綢缪，調整經濟政策，先後經曆了5個發展階段。這5個發展階段包括：60年代的勞動密集型發展階段、70年代的技能密集型發展階段、80年代的資本密集型發展階段、90年代的高新技術密集型發展階段、2000年之後（21世紀）的知識密集型發展階段。
2000年之後，新加坡政府確定了三個科技産業，生物醫藥是其中之一，成爲知識密集型産業的代表。
生物醫藥産值從2000年的60億新元，增長到2015年的300多億新元，已占新加坡國國內生産總值的4.1%，並提供了16000個就業崗位。
生物醫藥成爲和電子、化工、工程並列的新加坡四大支柱産業。
不同類型園區定位明確
新加坡政府根據“轉化醫學”理念，按照臨床需求、研發轉化、生産制造三個環節，分別建設諾維娜健康城 (Health city Novena)、維一科技城（one-north）、大士生物醫藥園(Tuas Biomedical Park，TBP)。不同類型的企業和研究機構聚集在不同的園區。
1
諾維娜健康城
以醫院爲中心，在爲患者提供醫療服務的同時，可以進行臨床研究、發現未被解決的臨床需求。
諾維娜健康城位于諾維娜地鐵之上，集普通公立醫院、高端私立醫院、個體診所、商業、中長期護理、教育培訓于一體，由13座建築組成，形成了一個巨大的醫療mall。
2
維一科技城
以科研機構中心，旨在推動研發創新和成果轉化。
維一科技城因處于北緯1度而得名，靠近新加坡國立大學和科學園區，是一個彙集研發、創新和實驗平台于一體的創新熱點。在這裏，工作、學習、生活、休閑實現了“一體化”，來自世界各地的優秀科學家、研究人員以及科技創業者可以充分交流，激發靈感。
3
大士工業園區
以醫藥制造企業爲中心，旨在帶來稅收和就業。
大士工業園吸引了40余家國際領先的生物制藥公司入駐並設立了制造基地，生産多種多樣的原料藥、生物制劑和保健品。例如輝瑞、雅培、葛蘭素史克、默沙東、諾華、塞諾非-安萬特等。
政府投資專業生物醫藥園
啓奧生物醫藥園(Biopolis)是維一科技城的組成部分之一，靠近肯特崗校區，新加坡的公立醫院和醫學院都在附近，非常有利于進行科研成果轉化和臨床研究。
這裏是生物醫藥公共研究機構及實驗室的所在地，科學家、科技創業者和研究人員彙聚在此。
政府采購各種最先進科學設施，搭建公共服務平台，使企業降低研發成本，縮短研發時間。此外，園區還提供了各種可供企業使用的會議設施。
園區的代表性研究機構包括哈佛大學教授Daniel Tenen領導的的癌症科學研究院（CSI）、阿斯利康（AstraZeneca）、拜耳先靈醫藥（Bayer Schering Pharma）設立的研究機構等。
注重科研成果轉化
新加坡的生物醫藥産業主要由新加坡科技發展局負責領導規劃，其帶有功利性目標，由于國情所限，政府只支持有明確轉化前景的科研（5%左右），大量的基礎研（95%）究則不在支持範圍之內。
爲支撐生物醫藥創新研究，新加坡政府重金聘請全球醫學研究領域傑出科學家來領導新加坡的各種研究機構、行業組織、實驗室。
科技局成立科技開拓公司，促進成果轉化。支持企業與新加坡科研局簽訂合作協議，將研究員的科研成果快速産業化。
支持企業與新加坡科研局研究人員簽署合作協議，企業負擔研究人員50%薪水，研究人員可以花費50%的時間到企業工作，用于成果轉化。爲了鼓勵這種合作，新加坡科學研究局會根據企業支付的工資額，給予80%返還。
清晰的“龍尾招商”策略
企業選擇一個地方，不只看地價和稅收，還要考慮政策持續性和穩定性，地方資源承接能力，勞動力狀況，産業鏈配套，生産原料成本、物流成本等。基于這種認知，新加坡采用的招商策略如下：
1
熟悉産業
研究細分行業的産業鏈，分析上遊、中遊、下遊企業不同的需求。
2
打造差異化
爲産業鏈內不同類型的企業搭建頂級的基礎硬件設施（如針對高、中、低不同層次員工，配備不同檔次的住宿條件），打造差異化的公共服務平台（如共享環保設施），築巢引鳳。
3
“龍尾招商”
用一流的基礎設施和平台吸引小微企業入駐，先打造好龍尾，再跟龍頭企業來談。讓龍頭企業體驗到，園區懂産業，能提供專業支撐，産業鏈條完善。
跨國藥企落戶典型路徑
新加坡醫療技術發達，定位爲東南亞乃至亞洲的醫療中心。同時，具有穩定的政策環境、發達的化工産業、一流的金融中心、高素質的員工、低廉的物流成本等，産業基礎雄厚。這些因素對跨國藥企具有極大的吸引力。
1
建立配送基地
跨國藥企最先在新加坡設立公司，建立采購配送基地，將産品向東南亞市場分銷，滿足東南亞的市場需求。
2
當地生産制造
爲降低藥品運輸和存儲成本，跨國藥企開始在新加坡當地選址，進行藥品的生産制造，滿足東南亞及亞洲的市場需求。
3
擴建生産基地
考慮到新加坡政策穩定、技術人員素質高、員工管理制度合理，跨國藥企開始在新加坡擴建生産基地，産品供應全球。
4
當地合作
跨國藥企與當地研究機構合作，開發適合亞洲人群的新品種，形成從研發-中試-生産的完整産業鏈條。
5
總部搬遷
最終，跨國藥企可能將總部搬遷至新加坡。
對國內醫療園區規劃建設的啓發
1
醫療mall理念
諾維娜健康城以醫院爲中心，規劃醫療mall，患者上午醫院手術，下午在醫療中心觀察，晚上到酒店休息。患者在酒店可以得到充分休息，一旦出現危急事故可以迅速轉移到醫院救治。
2
利用TOD模式
中國有大量的高鐵站，在高鐵站邊上建設醫院和商場，連成網絡，配套養老，形成醫療mall。郊外養老，周末進城，結合物流，可以同時發展醫療和養老産業。
3
合理的建設運營思路
醫療醫藥專業園區的建設運營，前期一般是虧損的，後期是賺錢的，但要有合理的建設運營思路。新加坡的經驗一般是，七通一平之後，先自建標准廠房，租賃給中小企業，把園區的産業氛圍快速做起來，出售園區空余土地快速回籠一部分資金。5-8年之後，園區土地增值，自己早期建設的物業，由于自持，地價增值部分保留下來了，同時可以根據企業新的需求，將標准廠房推倒重建。
